Financiamiento / Capital propio / Vivienda anexa - Pensamientos fundamentales

Buen provecho,

me he ahorrado alimentar el cuestionario bastante detallado, porque en realidad quiero empezar dos pasos antes.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? - :D
[*]¿Qué edad tenéis? - 41
[*]¿Tenéis hijos? - 3 (no en el hogar)
[*]¿Están previstos hijos? - No
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? - Empleado
[*]Empleado en propia empresa (socio de GmbH)
[*]¿Cuántas horas trabajáis? - 40

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? 3000,- € netos
[*]¿Cuánto hay de subsidio por hijos? -
[*]¿Otras prestaciones como pago por paternidad, subsidio por enfermedad, etc.? -
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? aprox. 250.000,- €
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? aprox. 200.000,- €

[*]Alquiler actual sin gastos - 585,- €
[*]Alquiler actual con gastos - 715,- €
[*]Electricidad - 50,- €
[*]Teléfono, Internet, móvil - 0,- € (va a través de la empresa)

Costes de movilidad:

[*]Coche de empresa - 0,- €

Costes de seguros:

[*]Seguro de responsabilidad civil (también animales) - 10,- €
[*]Seguro de contenido del hogar - 20,- €

Costes de vida:

[*]Alimentos - 400,- €
[*]Costes de restaurante - 50,- €
[*]Cuidado/droguería - 50,- €
[*]Ropa - 200,- €
[*]Muebles - 50,- €
[*]Otros - 200,- €

Ahorros:

Otros gastos:

[*]¿Pagos de manutención? - 900,- €
[*]¿Créditos? - 100,- € (crédito para estudios)

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales - 3000,- €
[*]Gastos totales - 2745,- €
[*]Saldo - 255,- €
[*]de ello suma alquiler sin gastos y ahorros prescindibles (por ejemplo cuota de ahorro para la casa)

Ahora tengo la siguiente idea:
Casa con apartamento anexo, donde vivirá mi padre (1800 €,- pensión - alquiler: 500,- € con gastos).
Eventualmente la empresa también alquilará una oficina. Fiscalmente seguro que tiene sentido (bruto/neto), si el banco está interesado en tales construcciones y considera esos pagos de alquiler, me es desconocido.
La casa (aprox. 180 m² en total - 60 m² apartamento anexo) se construirá con enfoque en eficiencia energética y arquitectura. (Bomba de calor geotérmica, fotovoltaica, almacenamiento, calefacción/enfriamiento por suelo) Además, debe ser arquitectónicamente exigente. En una vida anterior fui consultor de sistemas de energía renovable y estoy muy bien conectado en el sector. Se garantiza una alta participación propia.

Aún así: plan: terreno (600 - 1000 m² - aprox. 200.000,- €) + coste total casa 500.000,- = coste total 750.000,- € (con 200.000,- de capital propio; 2x Kfw 40+)

No es mi objetivo pagar esta casa algún día. Más bien pienso en un tiempo de uso de 20-25 años. Después la casa debe venderse.
El objetivo no es una financiación especialmente eficiente en costes, sino la menor carga posible para la liquidez.
Construiré en las afueras del sur de Berlín y supongo un aumento estable de precios en las próximas décadas. El enfoque en sostenibilidad debería mantener bajos los costes adicionales y, en conjunto con una arquitectura atractiva (pero no extravagante) y calidad, asegurar un alto valor de reventa.

Espero que un capital propio relativamente alto garantice un buen tipo de interés, para que termine con un 1% de amortización (o incluso menos...) en quizás 1200,- €/mes. Descontando 500,- € de alquiler quedaría una amortización restante de aprox. 700,- € (o -300,- € de alquiler de la empresa con -150,- € de ingresos netos) para mí.

Nuestra empresa es todavía bastante joven, pero se desarrolla muy bien, por lo que espero que mis ingresos mejoren de forma constante en los próximos años.

Mis preguntas concretas son:
- ¿Estoy totalmente loco?
- ¿Los bancos se comprometen a tasas de amortización muy bajas con (relativamente) mucho capital propio?
- ¿Son relevantes para los bancos contratos de alquiler como el mencionado aquí (oficina para la empresa)?

¡Muchas gracias!

¿Estoy totalmente loco?

Sí :D

¿Qué ingresos tienen ustedes (bruto/neto)? 3000,- € netos

[*]Seguro de responsabilidad civil (también animales) - 10,- €
[*]Seguro de contenido del hogar - 20,- €

Costos de vida:

[*]Alimentos - 400,- €
[*]Costos de restaurante - 50,- €
[*]Cuidado/ Droguería - 50,- €
[*]Ropa - 200,- €
[*]Muebles 50,-€
[*]Otros - 200,- €

[*]¿Pensiones alimenticias? - 900,- €
[*]¿Préstamos? - 100,- € (Préstamo estudiantil)

Leo costos de vida de 1000 €
Pensión alimenticia y préstamo 1000 €

Quedan de 3000 € netos => 1000 €

De eso descontamos 500 € de costos secundarios y de consumo, te quedan 500 € para el préstamo.
…..

Espero que un capital propio relativamente alto garantice una buena tasa de interés, de modo que con un 1 % de amortización (o menos, si es posible...) termine pagando tal vez 1200 € al mes.

La tasa de interés no tiene nada que ver con la amortización. Actualmente ningún banco hace menos del 1% de amortización, los préstamos para particulares que además tienen deudas permanentes casi no obtienen financiación.
…
Y aunque a ti no te importe pagar, al banco sí. No quieren seguir financiando una propiedad antigua con alto valor.
…

Yo (como financiador inmobiliario) veo una burbuja que está a punto de estallar. Ingresos mínimos (después de la manutención) frente a una financiación grande. No veo ni una sola razón por la que debas obtener el préstamo. El capital propio es bueno, pero demasiado bajo.

Yo (como financiador inmobiliario) veo una burbuja de jabón que está a punto de estallar. Ingresos mínimos (después de la manutención) frente a una gran financiación. No veo ni una sola razón por la que deberías obtener el crédito. El capital propio está bien, pero es demasiado bajo.

¿Los 500 € de ingresos por alquiler del apartamento independiente no se tienen en cuenta?
¿Cómo están los potenciales 300 € de la empresa? ¿Habría que definir una especie de unidad comercial para ello?
¿Y cómo llegáis aquí a 500 € de costes de consumo? Eso será probablemente una casa de energía positiva. Basura, agua, alcantarillado, impuestos... eso es todo.

El capital propio es bueno, pero demasiado bajo.

El capital propio no es demasiado bajo, el aporte mensual es actualmente insuficiente.

Si tomo la perspectiva del banco, la situación se presenta de la siguiente manera:
- Una propiedad, como forma de inversión, está prácticamente libre de pérdida total. El dinero del banco está "seguramente" vinculado en ese sentido.
- debido al alto capital propio, para el banco en sí una depreciación de la casa durante el plazo (1% por año) no es problemática. Por lo tanto, el riesgo en combinación es muy bajo.
- una amortización baja significa altos ingresos por intereses durante un largo período. Y un 1% de amortización no está completamente fuera de lo normal.

Quizás puedan explicarme los problemas con más detalle. Por favor, ignoren principalmente los ingresos, ya que básicamente pueden ajustarse. Mi objetivo es un bajo gasto financiero.