Financiamiento de casa unifamiliar con división de terreno - ¿riesgo o oportunidad?

Hola a todos
Mi pareja y yo estamos tan cerca de comprar una casa como nunca antes. Sin embargo, (especialmente a mí) me preocupa un poco la financiación y no estoy seguro de si no nos estaremos comprometiendo demasiado aquí.
¿Cuál es vuestra opinión sobre el proyecto que se detalla a continuación?
Por una necesaria división del terreno, seguramente para nosotros surjan más riesgos, pero tal vez también oportunidades.
En resumen, se podría decir así:
Casa unifamiliar prefabricada en un terreno pequeño pero caro en una ladera en la zona de Stuttgart.

Allgemeines zu Euch:

[*]¿Quiénes sois? Pareja + yo
[*]¿Cuántos años tenéis? Ambos 30 años
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Tenéis planeados hijos? Sí, 2-3
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Ingeniero de desarrollo, controlador
[*]¿Estáis empleados? Ambos empleados
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Ambos 40 h/semana

Einkommen- und Vermögenssituation:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? aprox. 7,8k€ netos
[*]¿Cuánto dinero por hijo hay? 0€
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc...? 0€
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? aprox. 275k€
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? No está claro... por el colchón, la división del terreno y la financiación correspondiente, tal vez 200k€

Ausgabensituation:

Wohnkosten:

[*]Alquiler actual sin calefacción, 1100€
[*]Alquiler actual con calefacción 1350€
[*]Gastos domésticos incluidos alimentos y otras facturas (electricidad, internet, basura): 450€

Mobilitätskosten:

[*]Leasing 356€
[*]Seguro 53€
[*]Impuestos 19€
[*]Combustible 33€
[*]Reparaciones 135€
[*]Segundo coche
[*]Seguro 41€
[*]Impuestos 13€
[*]Combustible 25€
[*]Reparaciones 25€

Versicherungskosten+Altersvorsorge+BU+etc, gemeinsam

[*]Conjunto incluyendo todo: 1200€
[*]Ahorro para la casa: 600€

Lebenshaltungskosten, gemeinsam:

[*]Todos los gastos adicionales, compras, hobbies, etc.: 1000€ (estimado)

Einnahmen- und Ausgabensummen:

[*]Ingresos totales: 7800
[*]Gastos totales: 5600
[*]Saldo: 2200
[*]De esto, suma de alquiler sin calefacción y los ahorros prescindibles (por ejemplo, la cuota de ahorro para la casa): alquiler 1200 (incluido plaza de aparcamiento), 300€ BSPV, 300€ cuota de ahorro

Allgemeines zur Immobilie:

[*]¿Cuánto mide el terreno? 650m2 antes de la división, después 335m2, 315m2
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 550€/m2
[*]¿Construcción nueva, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Construcción nueva, casa unifamiliar de 1+S, prefabricada Bien-Zenker con sótano, llave en mano
[*]¿Garajes? Doble garaje
[*]¿Cuánto mide la casa? (superficie habitable / superficie útil) 180 m2
[*]Está planeado un apartamento independiente en el sótano para viajeros.

Bau- oder Kaufkosten:

[*]Costes totales 945.000€ (incluidas suposiciones)
[*]Suposiciones:
[*]Coste del terreno tras división e incluyendo costes adicionales 374.000€ (antes de la división 660.000€ sin costes adicionales)
[*]Colchón (selección, muebles, cocina, general): 50.000€
[*]Costes adicionales de construcción: 45.000€
[*]Coste de la casa (estimado actualmente): 520.000€ (incl. sótano, solar, llave en mano)

Kostenzusammenstellung:

[*]Costes totales: 945.000
[*]Capital propio deducible 20.000
[*]Importe a financiar 745.000

¿Cuál es tu pregunta? La historia con el [Grundstück] es completamente incomprensible. ¿En qué [Grundstück] están construyendo? ¿315 o 335 m²? La casa es demasiado cara.

Me pregunto cómo se puede colocar un garaje doble y una casa de 180 m² en uno de los dos futuros terrenos. No quedaría ningún jardín. ¿No hay que respetar las distancias a los límites?

¿Compráis un terreno y queréis dividirlo y vender la mitad? ¿Para qué una [Einliegerwohnung]? Primero cuesta mucho dinero y es dudoso si alguna vez lo recuperaréis.

Hola,

muchas gracias por las respuestas.
La pregunta concreta es en realidad solo si el proyecto es demasiado optimista o si es realista y realizable.
Quizás un poco más de detalle sobre el trasfondo.
Tenemos una oferta para comprar un terreno de 650 m². Sin embargo, tendríamos que dividir el terreno, porque de lo contrario los costos serían demasiado altos. El terreno se dividiría (según la planificación actual) por el medio, resultando entonces (debido a la forma trapezoidal) un terreno de aproximadamente 335 m² y otro de aproximadamente 315 m². El más pequeño se vendería.

¿En qué terreno vais a construir? ¿315 o 335 m²?

Queremos construir en la parte de 335 m².

La casa es demasiado cara.

Cometí un error. Los 520 mil € incluyen 50 mil € de costos adicionales, me equivoqué en esa fila.

No queda nada de jardín.

Más o menos, simplemente no hay mucha oferta y los precios actuales son increíblemente altos. Es un terreno en pendiente y los 180 m² se distribuyen en 3 plantas, siendo la superficie base. Esto debe estar parcialmente integrado y por lo tanto no ocuparía un espacio de 6x6 m. La casa es solo una propuesta actual, todavía no hemos estado con arquitectos, etc.

¿Compráis un terreno y queréis dividirlo y vender la mitad?

Sí, completo es muy caro, la oferta en nuestra región es muy limitada. 1000 €/m² es "normal".

¿Por qué un apartamento independiente?

Mayor financiación y ingresos por alquiler, el espacio está disponible gracias a las tres plantas.

Ahí se pertenece sin duda al 5% de las parejas sin hijos con mayores ingresos en Alemania, tiene casi 300k de patrimonio propio y aun así hay que calcular, una locura.

Por vuestros costos de terreno podríamos comprar aquí, a 70 km de FFM, una casa adosada nueva, incluyendo un terreno de tamaño similar. Hay que pensarlo (o mejor no)...

Conclusión: Aunque los precios son una locura, probablemente aún podéis permitíroslo. La cuota seguramente estará por encima de 2.5k. Yo recalcularía eso con la baja parental o el trabajo a tiempo parcial de la mujer, que probablemente no quiera volver a tiempo completo de inmediato...