¿Experiencias en teoría financiera?

Hola,

el tema todavía no me afecta directamente, pero nunca es demasiado pronto para empezar a pensar y ahorrar, ¿verdad? :D

Mi pregunta está dirigida a todos los constructores de casas, personas con créditos, etc.

De antemano. El texto es largo, pero creo que no serviría de nada si simplemente viniera aquí y dijera... quiero comprar una casa por x euros. Mi ingreso será tal y cual. ¿Es posible o no? Por eso... tengan un poco de compasión con los jóvenes e inexpertos como yo. ;)

Como ya está indicado en el título, se trata del tema de la compra de una casa (en Baviera). Aunque tanto mi familia como la familia de mi novio poseen dos casas y una casa respectivamente, el mercado ha cambiado mucho desde 1990, por lo que no se pueden tomar esos ejemplos como referencia confiable ni esperar consejos sólidos de familiares.

Después de investigar en línea por un tiempo sobre los precios de las casas, que suelen ser alrededor de 400.000 euros sin costos adicionales, los cuales según alguna calculadora en línea se estiman en unos 50.000, se podría asumir un precio total de aproximadamente 450.000 euros que nos costaría la casa algún día. Por supuesto, no se puede calcular cómo cambiará el mercado, pero en los próximos 5 años probablemente no será un cambio extremo. Por lo tanto, solo se puede partir de la situación actual.

Mi novio está estudiando actualmente Informática Empresarial y terminará sus estudios en febrero de 2018. Si se asume que encuentra un trabajo a mediados de 2018, ya que está trabajando en sus contactos y demás, y queremos que la casa esté lista para habitar en enero/febrero de 2022 y a partir de entonces comience a pagarse la cuota, le quedarían 42 meses de ingresos, además de los pagos extra de sueldo 13 y 14. Como todavía vive con sus padres y no conviene alquilar un piso propio para esos pocos años, necesitaría poco de su ingreso. Actualmente se las arregla bien con unos 550 euros al mes. Más adelante esto probablemente no cambiará. Según varios sitios web, como Absolventen.de, un informático empresarial al iniciar en una gran empresa con 1000 empleados que paga según convenio (y en esa dirección quiere trabajar) gana unos 42.000 euros brutos al año. Mi madre, que trabaja en el área de recursos humanos, me dijo que se suelen descontar alrededor del 30% de bruto a neto (¿o eran 29%?). Si dividimos esos 42.000 entre 12 meses (usualmente el 13º y 14º sueldo también están incluidos, por lo que esta división mensual es una aproximación), se llega a unos 3500 brutos al mes. Descontando el 30%, serían unos 2450 euros netos al mes. Luego se restan sus gastos de 550 euros y quedan 1900 euros al mes. Si calculo generosamente cuánto podría ahorrar en esos 42 meses, asumiendo solo 1500 euros al mes, daría un total de 63.000 euros.

Según mi lógica, se comienza a pagar el crédito solo cuando la casa es de uno. Información adicional: no queremos construir por nuestra cuenta, sino comprar una casa de un proyecto ya planificado (casa adosada, casa en hilera). Es decir, uno se registra para una casa, firma el contrato y luego se construye. Pero si la empresa construye durante meses y todavía no se posee la casa (entrega de llaves), entonces teóricamente no se debe empezar a pagar el crédito, ¿verdad? No estoy muy familiarizada con el tema, pero presupongo que el pago empieza en el momento de la entrega de la propiedad. Por lo tanto, mi cálculo con el capital ahorrado hasta el 01.01.2022 debería ser correcto. (Que sea lista para habitar en enero o febrero no hace mucha diferencia.)

Actualmente soy estudiante de Derecho y estaré estudiando varios años más que mi novio. Probablemente termine en febrero de 2022 (por eso queremos que la casa esté lista alrededor de esa fecha). Sin embargo, puedo ahorrar algo de mis ingresos mensuales, también tenemos una libreta de ahorros y recibo algo de mi familia, por lo que mi capital propio para el 01.01.2023 (explicación más abajo) sería alrededor de 120.000 euros. No sé si esto vale como garantía para un banco, porque está dividido así: mi novio aporta el capital propio para la casa y yo financio el resto, es decir, los muebles, objetos de uso, electrodomésticos y todo eso. Por supuesto, no se puede calcular con exactitud, pero estimo que con 100.000 euros estamos bien y con 120.000 habría un margen mayor. Ese dinero se usaría en 2022 y se invertiría más o menos en propiedad dentro de la casa (mobiliario, aparatos, etc.).

Si tuviésemos la casa lista para entrega de llaves a más tardar en febrero de 2022, aún estaría sin habitar. Eso significa que yo no necesitaría gastos de vida ni mi novio tampoco (al menos no más que ahora, es decir, él mantiene sus 550 y yo sigo con la diferencia entre mi dinero mensual y lo que puedo ahorrar), porque nos tomaríamos hasta el 01.01.2023 (ahora explico lo de más arriba, el resto de mis ingresos hasta esa fecha) para terminarla. Mi familia adelantará los 120.000 euros (que ya están contemplados) y yo luego se los iré pagando mes a mes, porque en cualquier caso recibo ese dinero. Apenas la casa esté terminada, empezaría a buscar trabajo, donde normalmente, según la experiencia de mi madre, te pagan desde el primer mes y así, cuando haya conseguido un puesto, podríamos hacer la mudanza y llevar todo lo demás. Por eso solo a partir de ese momento, cuando tengamos dos salarios y yo un trabajo fijo, necesitaremos gastos de vida y no seguir viviendo en casa de los padres.

Esta explicación sirve para aclarar que en realidad solo el ingreso mensual de mi novio debería cubrir la cuota del crédito (porque en ese momento ya no podrá ahorrar 1500 euros, sino que pagará la cuota), pero no los gastos de vida.

Después de terminar mis estudios sería licenciada en Derecho, ya que no planeo hacer el segundo examen estatal, debido a mi traslado a Alemania. Sin embargo, aspiro a un examen con honores o al menos su equivalente austríaco, y en el año intermedio entre el título y el empleo aprenderé las diferencias con el derecho alemán (que según información en línea no son muchas, ya que han cambiado solo desde mediados del siglo XIX). Por lo tanto no tendría desventajas en el mercado laboral, sino más bien una ventaja con dos sistemas jurídicos. No sé exactamente cuánto se gana en ese campo (no encontré datos en línea), pero con un grado en Derecho y un examen con honores podría esperar unos 1800 euros netos, porque incluso la empleada de oficina de mi madre, sin estudios universitarios, gana 1600 (todos los datos netos, claro). Si contamos el 13º y 14º sueldo, dividiendo 1800 por 6 quincenas, llegaría a 2100 euros netos.

Supuestamente, los salarios de los universitarios aumentan con los años de experiencia laboral, por lo que es posible que mi novio gane más después de 4,5 años, pero los datos en línea son poco claros para calcularlo.

Así que contando con mis 2100 netos y sus 2400 euros, juntos llegaríamos a 4500 euros al mes.

La cuota de la casa pondría como máximo 1300 euros. Los gastos de vida deberían cubrirse con máximo 1200 euros. Electricidad, agua, seguros y demás gastos fijos (todos esos costos) también con 1200. Estaríamos entonces en 3500 euros. Ya me informé sobre la cuota del coche, serían unos 200 euros. Entonces nos quedarían 800 euros para ahorros, reparaciones, caprichos y todo eso.

¿Sería posible entonces que un banco nos otorgara este crédito:

450.000 euros en total

- 63.000 euros capital propio de mi novio

- 17.000 euros capital propio mío (dije que con 100.000 debería alcanzar, tengo 120.000... esos 3.000 restantes los dejamos de lado)

Tendríamos 80.000 euros de capital propio.

Deberíamos solicitar un crédito de 370.000 euros.

Cuota máxima 1300 euros al mes.

Debería pagarse al jubilarse, lo cual es posible si empiezo a trabajar un poco después de cumplir 31 años y mi novio un poco después de los 28. Entrada laboral más tarde implica jubilación más tarde.

Además, heredaré una casa de mi madre. La casa de mi abuela, un poco más grande, pero con garaje y jardín más pequeños, fue valorada el año pasado en 220.000 euros después del fallecimiento de mi abuelo. Por eso mi madre tendrá esa suma por ahí. Mi novio heredará media casa, ya que tiene un hermano. El terreno grande se dividió y hay dos casas. La casa de mi abuelo también se vendió el año pasado después de su muerte y se pagaron 200.000 euros. La de sus padres es casi el doble de grande. Por lo tanto, también obtendría una herencia. Mi padre probablemente también me dejará algo.

No vamos a jubilarnos antes de los 60 o 65 años, contando la edad de inicio laboral, y para entonces seguramente ya habrá herencia, con la cual podremos liquidar la casa y así el crédito estará pagado para la jubilación.

No sé si mi padre contribuiría al capital propio... casi no nos vemos, pero mi madre mantiene contacto con él ocasionalmente. Por lo tanto, el capital propio podría aumentar un poco, pero no quiero contar con ello.

¿Sería teóricamente un plan posible que un banco concediera así?

Se lee una y otra vez sobre financiamientos a cero, por lo que pienso que también sin 25% de capital propio, o como antes se decía siempre, debería ser posible algo así, especialmente si se gana 4.500 al mes.

¿Aprobaría un banco también si mi abuela y mi madre teóricamente avalaran con sus casas? Porque juntas suman más que el monto del crédito, es decir, serían las avalistas que en caso de insolvencia de nuestra parte tendrían que seguir pagando. Pero con dinero de pensión no es posible avalar, si no se tiene otro ingreso. Pero con propiedades teóricamente siempre se puede avalar, ¿no? Seguramente lo harían, aunque con un ingreso alto por supuesto es muy improbable que uno no pueda pagar. A mí me interesa solo el qué pasaría si, y si el banco consideraría esas propiedades como garantía si los familiares avalan.

Además de la casa no tenemos previstas grandes compras, ya que, como dije, la propiedad completa la financio yo y en los primeros años no se deben esperar nuevas adquisiciones. También conté el auto. A ambos no nos gustan las vacaciones. Solo se agregarían dos niños y un perro pequeño y uno grande. Esa sería nuestra planificación general de vida hasta la edad de jubilación.

Una última información adicional. El mobiliario que financio se comprará aproximadamente por 60.000 en Ikea (el resto en otro lugar). También ofrecen compra a plazos (lo había calculado una vez, pero ahora esa función ya no funciona... ¿quizás sea por mi navegador? Por eso no conozco muy bien el tema). Ergo, teóricamente podría aportar 60.000 más de capital propio, comprando los muebles a plazos, si es que ofrecen eso para un monto tan alto. No sé si valdría la pena o si sería más inteligente hacerlo al revés, es decir, aportar más capital propio al banco y tomar un crédito a plazos para los muebles.

En las casas siempre dice que son de algún modo casas con ayuda estatal, o que eso es posible... pero después de mucho buscar en internet no encontré nada. Así que no sé qué ventajas daría eso.

Claro que también puede ser que ganemos más o tengamos menos gastos, pero de alguna manera prefiero suponer menos ingresos y más gastos y luego estar contento si es mejor, a que después resulte que hay menos ingresos y más gastos de lo esperado.

¿Realista? ¿Irrealista? ¿Tiene truco? ¿Cometí algún error? ¿Olvidé calcular algo?

Estoy ansioso y agradecido por toda ayuda. :D

Saludos cordiales

Quería editar justo ahora cómo llego, por ejemplo, a una cuota de 1.300, pero de alguna manera la opción ya no existe, probablemente solo se pueda hacer poco después.

Ejemplo casa:

Aquí había un enlace.

Hay una calculadora en la oferta (en la que ahora confío medianamente) y aun con 0 de capital propio se llega a 'solo' 1.307,76. El lugar de estacionamiento/garaje hay que pagarlo aparte, pero debería estar cubierto por nuestro capital propio, de modo que no supere los 1.300, ya que 'solo' cuesta 12.500 y probablemente no haga una diferencia inmensa en la cuota.

Hola

De antemano. El texto es largo, pero creo que no serviría de nada si simplemente viniera aquí y dijera… quiero comprar una casa por x euros. Mi ingreso será tal o cual. ¿Es posible o no? Por eso… tengan algo de compasión con los jóvenes e inexpertos, como yo. ;)

Lo siento, pero el texto me pareció demasiado largo. Me quedé dormido después de la primera parte.

Mi novio todavía está estudiando Informática Empresarial y terminará la carrera en febrero de 2018. Si asumimos que a mediados de 2018 haya encontrado un trabajo, ya que ahora mismo está haciendo contactos y demás, y que queremos tener la casa lista para ser habitada en enero/febrero de 2022 y desde entonces también empezar a pagar la cuota, le quedarían 42 meses de ingresos, más el decimotercer y decimocuarto sueldo respectivamente. Como todavía vive en casa con sus padres y no vale la pena mudarse a un piso propio para esos pocos años, apenas necesitaría algo de sus ingresos. En este momento con alrededor de 550 euros al mes le basta. Más adelante seguramente eso no cambiará. Según varias páginas de internet, como Absolventen.de, etc., un informático empresarial al empezar en una gran empresa con 1000 empleados que paga conforme a convenio (y en esa dirección quiere trabajar) gana 42.000 euros brutos al año. Mi madre, que trabaja en recursos humanos, me dijo que generalmente se deben restar un 30% (¿o eran 29%?) de bruto a neto. Si dividimos los 42.000 en 12 meses (normalmente ya incluye el decimotercer y decimocuarto sueldo, aunque con esta división entre 12 se reparte igual en los meses), se llega a 3.500 euros brutos al mes. Le restas el 30% y quedan 2.450 euros netos al mes. Luego hay que restar sus gastos de 550 euros y quedan 1.900 euros al mes. Si hago un cálculo generoso de cuánto podría ahorrar en los 42 meses y asumo ‘solo’ 1.500 euros al mes, se llega a 63.000 euros.

Si tu madre trabaja en recursos humanos, entonces debería aclararte bien las cosas.
1. A diferencia de Austria, en Alemania el decimotercer y decimocuarto sueldo no está establecido por ley.
2. Todas esas bonitas estadísticas de sueldos las puedes tirar a la basura. Primero firma el contrato y luego sabrás lo que vas a ganar. Mi esposa trabaja en reclutamiento en una empresa de TI. Los estudiantes vienen recién salidos de la universidad con expectativas salariales fuera de este mundo.
3. Revisa tu cálculo con una calculadora bruto-neto. Verás que no salen más de 2100 €.

El resto del aporte es demasiado teórico y basado en suposiciones, y si una pieza no encaja, todo el edificio se cae.
Solo una cosa más: hay que calcular con una anualidad de alrededor del 5%. Con tus cuotas de 1300 € no llegarás.
Tuve que borrar el enlace porque viola las reglas del foro.

Breves indicaciones:

- 450k pueden ser ya justos hoy. Pero seguramente no serán suficientes para una casa de un promotor inmobiliario dentro de 5 años. Calcula un 4% más por año. Entonces tendrás que soportar 550k en 5 años.

- no tener trabajo significa 0 ingresos desde el punto de vista del banco. Así que primero trabajo y luego financiación de la casa.

- incluso los objetos del promotor inmobiliario no se pagan completos al final, sino que durante el plazo ya se realizan pagos a cuenta según un plan fijo.

- normalmente en la consideración del banco los salarios 13/14/15 no importan para ver si se puede soportar la cuota.

- con el salario aumentan las exigencias. Siempre es así. Por ejemplo, empieza por que como empleado no puedes ir vestido como un estudiante.

- los trajes mencionados de forma general son solo generales. Si usas una calculadora bruto-neto, verás que en el cálculo del neto de tu amigo salen 200 EUR menos.

- las futuras herencias deberían siempre considerarse como 0. Es decir, la propiedad debería ser financieramente asumible con vuestros medios actuales.
Si luego llega el caso de herencia utilizable, podéis alegraros porque la financiación se puede terminar antes.

La razón es que situaciones como casos de cuidado/necesidad nunca son predecibles. Y entonces la herencia se derrite como mantequilla en el Sahara. Porque el seguro de cuidado paga bastante bien.

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Conclusión: deja que tu amigo trabaje primero y luego ahorrad el capital propio que has calculado y luego veréis cómo seguir :)

Hola, lo siento, no quiero faltarte el respeto. Como estudiante de derecho lo ves como si fueran esas cadenas de párrafos ;) estamos en 2016, aún no habéis terminado la carrera, sois jóvenes y hacéis planes para 2022 y la construcción de una casa. Lo siento, para mí es demasiado abstracto. En la vida real, a vuestra edad como mucho pienso hasta las próximas vacaciones ;) tú claramente ganas 120k y los dos tendréis buenos trabajos también. Dejad que pasen aún 3-4 años y observad. A mí me molestaría planear la construcción de una casa con 6 años de antelación. Es genial que su novio solo gaste 550€, pero con el aumento de ingresos aumentan las expectativas, en 6 años puede que os mudéis al norte, al extranjero, haya enfermedad, embarazo, ruptura, muerte. Todo lo mejor, primero vivid.