¿Financiar la expansión del granero mediante alquiler?

Hola,

me gustaría saber si el crédito para las obras de construcción se amortiza con el alquiler.
Quizás alguien aquí tenga experiencia con esto.

En el terreno (aprox. 5000m²) de mi padre hay un granero antiguo que yo (30 años) quisiera reformar y habitar. Una vez reformado, habría aproximadamente 450m² disponibles, de los cuales usaría la mitad. Así quedarían unos 225m² para 2 apartamentos en alquiler. Según el índice de alquileres en nuestra zona, con ambas rentas en frío juntas tendría entre 1500€ y 1800€.

De mi salario puedo destinar como máximo 400€ al mes para la amortización del crédito, no puedo más.

Como no soy completamente inepto en el trabajo manual y además poseo todas las máquinas (desde sierra circular hasta placa vibratoria), puedo aportar mucho trabajo propio en la renovación del granero.

Aun así, el monto del crédito sería de aproximadamente 160.000 a 200.000€.
No hay mucho capital propio, unos 15.000€.

¿Puede valer la pena? ¿Qué opinan?

Saludos
Benny

Pregunta: ¿Realmente recibes hasta 8 EUR en frío? Un granero no suena realmente bien ubicado.

Claro que puede ser rentable, SI es que la alquiler está garantizado. ¿Son suficientes 390-480 EUR por m² para la remodelación? Incluyendo costos de arquitecto, ingeniero estructural, solicitud de construcción, conexiones de la casa, áreas exteriores con plazas de aparcamiento, etc. - lo dudo.

Hola

veo aquí problemas de financiación y de la propiedad. Es más bien un objeto de coleccionista con un alquiler incierto. Ambos son puntos donde será difícil encontrar un banco. Más probablemente tu banco habitual.

¿Tu padre no quiere poner su propiedad como garantía (hipoteca)?

Veo aquí dos posibles problemas:

[*]¿Realmente consigues 450 m² por 200.000 euros equipados a un nivel moderno? ¿Has hecho alguna vez un cálculo al respecto? Desde mi punto de vista (de aficionado), ya solo con los materiales (ventanas, puertas, aislamiento, techo, etc.) se complica. A eso se suma todo lo demás (arquitecto, certificado energético, cálculo estructural, etc.). Y ni siquiera hemos hablado del mobiliario (vacas) y de la zona exterior (aparcamientos, caminos).
[*]¿Estás seguro de que puedes alquilar ambos pisos a largo plazo por ese precio? ¿Qué haces si un alquiler no se paga durante mucho tiempo o simplemente no se alquila?

El alquiler no representa un problema. El municipio es muy popular y la vivienda bonita es escasa. La conexión a Hannover es excelente y la autopista se alcanza en 5 minutos. El precio del alquiler está más bien en un nivel medio.
Creo que aproximadamente 200.000€ (bueno, 160.000 es demasiado poco) son suficientes, porque el mayor gasto, el techo, se realizará con trabajo propio. Un amigo techador me ayudará y, por suerte, las tejas aún están todas en buen estado. Al principio se ampliarán "solo" unos 280-300 m² (el 1º y 2º piso de mi lado pueden seguir después).
No había incluido aún los costes del arquitecto y del ingeniero estructural. ¿Con qué se puede calcular más o menos para una casa de entramado de madera (solo muy aproximado)? El arquitecto no tiene que diseñar nada, sino únicamente preparar el dibujo técnico.
Es cierto que si el inquilino no paga por mucho tiempo, probablemente habrá problemas. Cuando la obra esté terminada y pueda vivir allí, el alquiler actual dejará de existir y podría contribuir con unos 1000€ para la amortización, lo cual creo que es bastante justo. Pero algunos meses más durará eso... ;-(
Creo que realmente solo se trata de que el banco conceda el crédito. Solo queda la pregunta, ¿qué opinan sobre la amortización por parte del arrendador?

Creo más bien que la ampliación será tu problema.
Con 280-300 m², lo estimo más en TEUR 300 que en TEUR 200. El entramado de madera no lo hace más barato (aislamiento de la casa).