Experiencias en negociaciones de contratos con promotores/contratistas generales

hola

me gustaría conocer sus experiencias con negociaciones con promotores para la firma de contratos. ya tenemos un montón de ofertas de diversos constructores y nos gustaría avanzar al siguiente paso. poco a poco tenemos la sensación de lo que cuesta cada cosa y lo que cada promotor "podría" ofrecer. mientras que uno es un gran constructor que publicita muchos precios "incluidos" y siempre da descuentos antes de que los pidan, el pequeño constructor siempre incluye precio fijo. pero ambas ofertas son similares con un alcance teórico igual +- 2000€. prácticamente hemos incluido casi todos los extras que podríamos imaginar, pero con eso ya estamos bastante cerca de nuestro límite. al recorrer varios desarrollos nuevos nos hemos dado cuenta de que prácticamente nadie tiene realmente esos extras (persianas enrollables, revestimientos, tejas vidriadas y chimenea = juntos eso suma fácilmente más de 20.000€). el dinero siempre es más escaso de lo que uno planea.

me gustaría saber cuánto es lo normal que se puede negociar. especialmente con algunos extras el margen debería ser mayor, ya que la comisión por extras siempre es mayor que por lo estándar. claro que sé que algo se calcula dentro, probablemente un 5-10%?! la situación de los pedidos aquí es buena, pero nadie va a dejar ir a alguien si tiene un interés real en un contrato.

Elma gana aproximadamente 30 mil euros en ProHaus (es una AG, por eso lo indican). En aquel entonces nos ofrecieron unos 10 mil euros o una ventilación central como "bono". Probablemente siempre depende de la empresa constructora y de su volumen de pedidos. Cuando hablas de equipamiento, ¿te refieres también a los valores reales de tu casa? ¿Es decir, mismas estructuras de paredes, yeso, aislamiento, aislamiento del zócalo, cubierta del techo, etc.? En la empresa constructora por la que ahora nos hemos decidido, no queremos negociar, porque tenemos la sensación de que la relación calidad/precio es justa. Aquí hablamos directamente con el empresario y no con un vendedor.

Elma gana aproximadamente 30 mil euros por Prohaus (es una sociedad anonimá, por eso lo muestran). A nosotros nos ofrecieron en ese momento unos 10 mil euros o una ventilación central como "bono".

bueno, 10000€ como "descuento" ya es bastante decente. más o menos eso era lo que habíamos imaginado. pero probablemente lo planteamos mal y ahora ya hemos enumerado todos los extras. se debería haber omitido un extra más grande y luego "incluirlo" gratis en la negociación. al final estamos con nuestros extras un poco por encima del límite que nosotros mismos nos pusimos y debemos reducir el precio total de alguna manera en 10-15k para tenerlos nuevamente como reserva.
hemos encontrado una pequeña empresa mediana que sin mucho rodeo incluye la garantía obligatoria del 5% para todo el tiempo de construcción y una fecha de finalización en la firma del contrato con penalización (equivalente al alquiler).

definitivamente planeamos incluir los trabajos de tierra haciendo que el estudio del suelo forme parte del contrato (el vendedor también conoce los terrenos y sabe que las cuestiones del suelo allí serán bastante benignas). como esta empresa mediana también realiza las solicitudes para el agua de construcción y electricidad, puede pagar directamente sus consumos. si ahora logramos redondear de alguna manera razonable el precio total, estaríamos cerrando el trato (o incluir de nuevo algún extra previamente eliminado).

sin embargo, me pregunto todo el tiempo, ¿qué es todo ese largo parloteo hasta el contrato? ¡tengo una oferta, sé lo que quiere por ello y veo más o menos bien lo que recibo a cambio! ¿Se visita 5 veces al vendedor/empresa para negociar siempre los extras/precios o algo similar? ¿o qué se hace ahí? sé exactamente lo que quiero. internet ya te dice muy bien lo que necesitas y lo que no, o qué cosas existen. ya sé que voy a escoger Flandes más tejas para el techo (el color no importa por ahora), pero muchos extras son cosas especiales que se deciden mucho más tarde porque es mucho más barato hablar directamente con los artesanos (tema electricidad). para una conexión de alta tensión en el baño para la sauna futura no tengo que ir a negociar. entonces, ¿qué es lo que se negocia siempre?

¿qué es lo que se negocia siempre ahí?

.. la descripción defectuosa o incompleta de los trabajos de construcción, el número de cuotas, el contrato de obra defectuoso, la falta de confirmación de la fecha...

POR EJEMPLO: por qué la electricidad y el agua de la construcción deben pagarse por parte de la obra.

como este contratista también hace las solicitudes para el agua y la electricidad de la obra, puede pagar él mismo las unidades consumidas.

Muchos contratistas ofrecen también realizar las solicitudes, pero siguen siendo tus facturas (costes auxiliares de construcción).
En nuestro caso después asumieron las facturas, pero eso no es habitual.

... ya sería un punto de negociación en tu caso

Nuestra descripción del alcance de la construcción creo que está bastante incompleta... Dice que son 8 meses, pero no qué pasa si no se cumple. Igual con la retención del 5%. Un techo vestibular con dos soportes de madera, pero no cómo se ve luego, etc. Tenemos que ver otra vez cómo lo hacemos. Pero tuve la sensación de que siempre hay algo de margen para la interpretación.

.. la descripción defectuosa o incompleta del trabajo de construcción, el número de cuotas, el contrato de obra defectuoso, la falta de compromiso de fecha...

para eso, por supuesto, primero hay que saber qué es lo que debe incluirse. sí, claro que hay muchas descripciones de construcción, etc. al final, de todos modos, queremos involucrar a un perito externo que antes de la firma descubra todas estas cosas. pero no quiero hacer eso para 2 o incluso 3 empresas constructoras, porque cada vez cuesta dinero. he leído las descripciones de construcción de 3-4 empresas. como ustedes siempre dicen, muchas cosas son muy vagas.

¿qué tipo de oferta necesito en realidad para preguntar directamente a un banco por un crédito? ¿es suficiente la típica oferta de 3-5 páginas con la lista de extras? ¿o es necesaria una oferta especial para eso? ¿o se hace eso sólo cuando se está mayormente de acuerdo con la empresa constructora?