Estimación de la renovación de propiedades existentes, incluyendo subvenciones

Hola querida comunidad,

estamos buscando una propiedad adecuada para nosotros y estamos viendo cada vez más inmuebles existentes.
Me cuesta mucho evaluar y estimar de manera aproximada si las ofertas encajan en nuestro presupuesto, especialmente con la necesidad de renovación y la influencia positiva de las subvenciones.
Algunas preguntas:

- ¿Bajo qué condiciones se pueden renovar inmuebles existentes con un esfuerzo razonable para convertirlos en una casa de eficiencia 85? ¿Hay alguna regla general?
- ¿Tienen experiencia con la elaboración de un plan individual de renovación antes de comprar un inmueble? ¿Se pueden acordar con el vendedor acuerdos sobre la compartición de costos? Especialmente si al final no se compra.
- ¿Qué sistema de calefacción es adecuado para reemplazar una calefacción antigua de petróleo? Si no me equivoco, ¿solo sería una bomba de calor (¿desde cuándo tiene sentido?) o una calefacción de pellets? ¿La bomba de calor solo funciona en combinación con calefacción por suelo radiante (y por tanto con costes adicionales para nuevos revestimientos de suelo)?

Aquí un ejemplo aproximado:
- Inmueble de 1965 en construcción maciza (revestido con ladrillo caravista)
- Calefacción de petróleo de 1991
- Valor energético 205 (G)
- Superficie habitable 180 m², 1,5 plantas
- Sótano

- ¿Es correcto que una construcción maciza revestida con ladrillo caravista tiene la ventaja de una “inyección de aislamiento” económica?
- ¿Se puede llegar de forma realista a un aislamiento de fachada, techo, sótano y cambio de ventanas para alcanzar la EH85?
- ¿Sería esto posible también de forma realista por menos de 100.000 €?

Espero mucho que puedan darme algunos buenos consejos y valores aproximados que me orienten en la compra de la casa.
En caso necesario, por supuesto, llamaría siempre a un perito y experto en eficiencia energética ANTES de la compra.
Pero no puedo hacerlo con cada casa que visito.

¡Saludos!

Moin,

En caso de que ocurra algo, por supuesto que siempre contrataría un perito y un experto en eficiencia energética ANTES de la compra.

Súper idea, pero no funciona porque los expertos en eficiencia energética no están sentados esperando por ti.
En nuestro caso, están (todavía) muy ocupados. Y además, tienen que calcular toda la propiedad primero.

- ¿Se puede llegar aquí de manera realista con aislamiento de fachada, techo, sótano y cambio de ventanas a EH85?
- ¿Sería esto también realista por menos de 100k€?

Puedes llegar a KfW85, todo es cuestión de esfuerzo.
¿Menos de 100k€ para qué tipo de casa? ¿Quieren hacerlo ustedes mismos o lo delegan todo?
Cuenta aproximadamente 1k€ por ventana, 5k para la puerta principal, 140€/m² para la fachada, ahora mismo no tengo cifra para el techo. También aislamiento del techo del sótano, si hay sótano. Además, bomba de calor (que requiere mucho tiempo de planificación) y suelo radiante / radiadores nuevos.

- ¿Tienen experiencia en la elaboración de un plan de renovación individual antes de comprar una propiedad? ¿Se puede negociar con el vendedor respecto a la división de costos? Especialmente si al final no se compra?

Como vendedor, en ese caso interrumpiría la conversación. Los costos los deberás asumir tú.

- ¿Qué tipo de calefacción es adecuada para reemplazar una vieja caldera de aceite? Si veo bien, realmente solo una bomba de calor (¿a partir de cuándo es recomendable?) o calentadores de pellets? ¿Bomba de calor solo en combinación con suelo radiante (y por tanto costos adicionales para nuevos revestimientos de suelo)?

Bomba de calor, pero también funciona bien con radiadores nuevos especiales.

Hola,

he renovado cuidadosamente una casa de los años 60. Por eso quizás pueda responder algunas preguntas.

- ¿Bajo qué condiciones se pueden renovar inmuebles existentes con un esfuerzo razonable para convertirlos en una casa eficiencia energética 85? ¿Existen reglas generales?

En general, siempre es difícil decirlo. Si se alcanza un cierto estándar, solo puede decirlo un asesor energético. Como "regla general" prestaría atención a las siguientes cosas: debe formarse una envolvente térmica, es decir, no balcones de hormigón, escaleras abiertas hasta el sótano, forma de casa preferiblemente rectangular sencilla para que sea fácil colocar el aislamiento de la fachada. El tejado debe estar aislado. Es especialmente sencillo si hay un ático sin reformar.
Para mí siempre fue claro: todo nuevo: fachada, ventanas, aislamiento del tejado. ¿Para ti eso sigue siendo un esfuerzo razonable?

- ¿Tenéis experiencia con la elaboración de un plan individual de renovación antes de comprar una propiedad? ¿Se pueden hacer acuerdos con el vendedor sobre la división de costes? Especialmente si al final no se compra?

No, cuando compré no hubiera sido posible. Si te ocupas un poco del tema, en algún momento sabes qué es factible y cómo podrían ser los costes actuales. En muchas ciudades hay ofertas de asesoramiento gratuitas sobre renovación. Simplemente úsalas. Pero gastar dinero por adelantado en una casa que no se obtiene es cuestionable. ¡Eso asusta a los vendedores!

¿Qué tipo de calefacción es adecuada para sustituir una antigua caldera de gasóleo?

Yo elegí gas y lo volvería a elegir. Sigo considerándolo la forma más económica de calentar si se tienen en cuenta los costes de adquisición. Con aislamiento, el consumo de gas se mantiene bajo control.
Las pellets necesitan mucho espacio. Prefiero un sótano de trabajo útil antes que un almacén de pellets en el sótano.

- ¿Es realista llegar a una casa eficiencia energética 85 con aislamiento de fachada, tejado, sótano y cambio de ventanas?
- ¿Sería esto también posible con menos de 100.000 €?

Puede ser difícil, ya que la casa tiene una superficie habitable más bien grande de 180 m². Pero no conozco la situación actual de precios.

Muchas gracias por las respuestas tan útiles. En particular, no había considerado la disponibilidad de los asesores energéticos.

Algunas preguntas adicionales:

Si ahora encuentro una casa que se puede rehabilitar con costos razonables y que tiene una calefacción antigua, podría entonces planificar un presupuesto de 150.000€ para la rehabilitación + la instalación de una bomba de calor mediante un crédito barato del KFW, ¿verdad? (suponiendo que se alcance el nivel 85 EE)

¿Se puede combinar esta subvención para la rehabilitación total con otras subvenciones individuales de la BAFA? Por ejemplo, para la calefacción.

¿Cómo se entiende la fijación del interés en el crédito KFW? Si se eligen 10 años, el crédito se amortiza completamente en esos 10 años, ¿correcto? (cuota correspondiente alta). Si ahora elijo 20 años, simplemente hay cierta incertidumbre sobre a qué intereses se pagará en los años 11-20, pero sigue siendo más conveniente que el banco habitual, ¿cierto?

Las desventajas de una calefacción a gas serían que no se alcanza la clase EE en la subvención y una cierta incertidumbre sobre los precios del gas en las próximas décadas. Sin embargo, los costos de inversión suelen ser bajos y posiblemente no sea necesario cambiar los radiadores.

Si eliges 10 años, el crédito se amortiza completamente en esos 10 años, ¿verdad?

No. La amortización es bastante baja. En nuestro caso, después de 10 años de 100.000 aún quedan 65.000 pendientes. Estos puedes luego financiarlos con la KfW (más caro) o cambiar a cualquier banco que desees.

Hola querida comunidad,

Estamos buscando una propiedad adecuada para nosotros y estamos viendo cada vez más las propiedades existentes.
Me cuesta mucho evaluar de forma general las ofertas y estimar si encajan en nuestro presupuesto, especialmente con la necesidad de reformas y las influencias positivas de subvenciones.
Algunas preguntas:

- ¿Bajo qué condiciones las propiedades existentes se pueden rehabilitar con un esfuerzo razonable para llegar a una casa eficiente 85? ¿Existen algunas reglas generales?
- ¿Tenéis experiencia en la elaboración de un plan de rehabilitación individual antes de comprar una propiedad? ¿Se pueden negociar acuerdos con el vendedor sobre la división de costes? ¿Especialmente si finalmente no se compra?
- ¿Qué calefacción es adecuada para reemplazar una antigua calefacción de gasóleo? Si lo veo bien, ¿realmente solo la bomba de calor (¿a partir de cuándo es útil?) o la calefacción de pellets? ¿La bomba de calor solo en combinación con calefacción por suelo radiante (y por lo tanto, costes adicionales por suelo nuevo)?

Aquí quizás un ejemplo aproximado:
- Propiedad del 1965 en construcción maciza (revestida con ladrillo visto)
- Calefacción de gasóleo de 1991
- Valor energético 205 (G)
- Superficie habitable 180 m², 1,5 plantas
- Sótano

- ¿Veo bien que una construcción maciza revestida con ladrillo visto podría tener la ventaja del aislamiento por inyección barato?
- ¿Es realista aquí alcanzar con aislamiento en fachada, techo, sótano y cambio de ventanas el estándar EH85?
- ¿Esto sería realista también por menos de 100.000€?

Espero mucho que tengáis algunos buenos consejos y valores aproximados para mí, que me sirvan de orientación para la compra de la casa.
En caso necesario, claro que siempre contrataría a un perito y experto en eficiencia energética ANTES de la compra.
Pero no puedo hacerlo con cada casa que visito :-D

¡Saludos!

Actualmente estamos reformando una casa que originalmente tenía una demanda energética de 241. Aquí unos precios:

- Ventanas como ya mencioné aproximadamente 1250 € por unidad (en nuestro caso ventanas de madera, las de plástico seguramente son más baratas y, por supuesto, depende del tamaño)
- Techo: aislamiento intermedio y sobre rastreles para valor U 0,14 aproximadamente 300 €/m² -> 45.000 € para 150 m² de superficie de techo.
- Techo del sótano: aún no tengo un valor, pero creo que para ~80 m² nos costará menos de 5.000 €.
- En nuestro caso la fachada ya estaba aislada con 8 cm de sistema de aislamiento térmico por el exterior (WDVS).

Con esto no llegamos a una casa KfW85, pero sí al estándar GEG2020 para obra nueva (116 kwh/m²).

Si haces la calefacción, será mucho más caro que 100.000 €. Nosotros pagamos alrededor de 60.000 € (incluyendo tuberías nuevas, radiadores y bomba de calor).