Hinnione
20.09.2018 11:03:05
- #1
Hola a todos,
estamos a punto de comprar un terreno de 1100m² en una pequeña ciudad de SH que está edificado con una casa unifamiliar de aproximadamente 160m² + sótano completo de los años 60. El terreno ha estado sin uso desde principios de los años 70 y el edificio no ha sido habitado.
El valor según la valoración del Sparkasse es al menos 120.000€. Este es el precio por el que el Sparkasse pondría el objeto en el mercado. Terrenos similares han alcanzado precios mucho más altos (desde 180.000-230.000€ en las inmediaciones), pero solo calculo con los 120.000€.
El propietario, un buen amigo de la familia sin mayor interés financiero, se ha puesto de acuerdo con nosotros en un precio de compra de 50.000€. Como el propietario es algo especial, (la decisión de vender el terreno tardó 4 años, la tramitación se realizará en dos semanas), tenemos muchas preguntas.
El terreno está en una zona urbanizable de 1960. Jardines de infancia, escuela primaria, escuelas secundarias y escuelas profesionales están todas a 3 minutos a pie. Nosotros mismos vivimos actualmente en la misma ciudad de alquiler. Nuestras familias también están radicadas directamente o en los alrededores.
Nuestro sueño sería construir allí. Dependiendo de la estática y los costos, se construirá un edificio de marco de madera (tiempo de construcción reducido, ecológico, estructura bruta también en invierno) de aproximadamente 160m² de superficie habitable sobre el sótano.
La planificación y la dirección de obra la realizará nuestra vecina, una arquitecta experimentada con la que tenemos una muy buena relación y con quien nos entendemos perfectamente.
Nuestra situación financiera:
Casados Stkl. 3+5
H33: 3400 neto, empleado gerente de proyectos
M32: 1300 neto jornada parcial, empleada administrativa
Dos niños de 2 y 4 años
Nos quedan 1800€ libres al mes
2 coches, 700€ de alquiler sin calefacción y gastos de vida están muy bien calculados.
10.000 euros de capital propio
Nuestro sueño deseado:
Construir 160m² a 1800€/m² 288.000€ (incl. 10.000€ - 15.000€ demolición)
Terreno + 54.000€ bruto
+ 18.000€ reserva
= 360.000€
Con ahorros y trabajo físico puedo aportar como máximo 20.000 de capital propio.
Respecto a la planificación: sabemos muy bien lo que queremos y estamos bastante de acuerdo sobre la distribución, materiales y características especiales, por lo que el proceso de decisión puede mantenerse corto.
El banco acepta la diferencia entre el valor del terreno de 120.000€ y el precio de compra de 50.000€ como capital propio.
Los asesores financieros ven esto de manera diferente.
Por lo tanto, desde mi punto de vista, para la construcción de una vivienda propia solo cabe la opción de solicitar la suma total de aproximadamente 360.000€ en una entidad crediticia.
Y aquí hay un problema de tiempo correspondiente. La cita con el notario se realizará dentro de las próximas dos semanas y se deben pagar los 54.000€.
La cuota mensual debería ser de 1300€. Descontando la ayuda familiar para la construcción de viviendas, estaríamos en 1100€ durante los próximos 10 años. Con los ajustes tarifarios de los últimos años, los 200€ que acabarán tras 10 años de ayuda deberían ser compensados.
Después de 20 años de plazo fijo de intereses, aproximadamente 1,7-2% de interés y 3% de amortización quedan unos 120.000€ de resto con un plazo total de aproximadamente 27-29 años.
El terreno también es apto para construcción en segunda fila según casos de precedentes. Actualmente se está preparando una solicitud previa para construir en segunda fila.
Otra posibilidad, por supuesto, es construir más grande y más barato y alquilar dos unidades de vivienda.
O, si con este precio de compra y el valor real, se vende directamente el terreno para luego comprar otro con el capital propio.
Espero con esta publicación una visión externa. Por un lado si nuestro “sueño deseado” es realista y qué decisiones respecto a construir o vender elegirían personas externas.
Por la planificación de la casa estamos muy sesgados a la hora de discutir un posible alquiler de una casa bifamiliar o una venta (papá ya se ve en el cine en casa y programando el KNX, mamá en el taller de costura y el vestidor).
Muchas gracias por leer y saludos cordiales
Hinni
estamos a punto de comprar un terreno de 1100m² en una pequeña ciudad de SH que está edificado con una casa unifamiliar de aproximadamente 160m² + sótano completo de los años 60. El terreno ha estado sin uso desde principios de los años 70 y el edificio no ha sido habitado.
El valor según la valoración del Sparkasse es al menos 120.000€. Este es el precio por el que el Sparkasse pondría el objeto en el mercado. Terrenos similares han alcanzado precios mucho más altos (desde 180.000-230.000€ en las inmediaciones), pero solo calculo con los 120.000€.
El propietario, un buen amigo de la familia sin mayor interés financiero, se ha puesto de acuerdo con nosotros en un precio de compra de 50.000€. Como el propietario es algo especial, (la decisión de vender el terreno tardó 4 años, la tramitación se realizará en dos semanas), tenemos muchas preguntas.
El terreno está en una zona urbanizable de 1960. Jardines de infancia, escuela primaria, escuelas secundarias y escuelas profesionales están todas a 3 minutos a pie. Nosotros mismos vivimos actualmente en la misma ciudad de alquiler. Nuestras familias también están radicadas directamente o en los alrededores.
Nuestro sueño sería construir allí. Dependiendo de la estática y los costos, se construirá un edificio de marco de madera (tiempo de construcción reducido, ecológico, estructura bruta también en invierno) de aproximadamente 160m² de superficie habitable sobre el sótano.
La planificación y la dirección de obra la realizará nuestra vecina, una arquitecta experimentada con la que tenemos una muy buena relación y con quien nos entendemos perfectamente.
Nuestra situación financiera:
Casados Stkl. 3+5
H33: 3400 neto, empleado gerente de proyectos
M32: 1300 neto jornada parcial, empleada administrativa
Dos niños de 2 y 4 años
Nos quedan 1800€ libres al mes
2 coches, 700€ de alquiler sin calefacción y gastos de vida están muy bien calculados.
10.000 euros de capital propio
Nuestro sueño deseado:
Construir 160m² a 1800€/m² 288.000€ (incl. 10.000€ - 15.000€ demolición)
Terreno + 54.000€ bruto
+ 18.000€ reserva
= 360.000€
Con ahorros y trabajo físico puedo aportar como máximo 20.000 de capital propio.
Respecto a la planificación: sabemos muy bien lo que queremos y estamos bastante de acuerdo sobre la distribución, materiales y características especiales, por lo que el proceso de decisión puede mantenerse corto.
El banco acepta la diferencia entre el valor del terreno de 120.000€ y el precio de compra de 50.000€ como capital propio.
Los asesores financieros ven esto de manera diferente.
Por lo tanto, desde mi punto de vista, para la construcción de una vivienda propia solo cabe la opción de solicitar la suma total de aproximadamente 360.000€ en una entidad crediticia.
Y aquí hay un problema de tiempo correspondiente. La cita con el notario se realizará dentro de las próximas dos semanas y se deben pagar los 54.000€.
La cuota mensual debería ser de 1300€. Descontando la ayuda familiar para la construcción de viviendas, estaríamos en 1100€ durante los próximos 10 años. Con los ajustes tarifarios de los últimos años, los 200€ que acabarán tras 10 años de ayuda deberían ser compensados.
Después de 20 años de plazo fijo de intereses, aproximadamente 1,7-2% de interés y 3% de amortización quedan unos 120.000€ de resto con un plazo total de aproximadamente 27-29 años.
El terreno también es apto para construcción en segunda fila según casos de precedentes. Actualmente se está preparando una solicitud previa para construir en segunda fila.
Otra posibilidad, por supuesto, es construir más grande y más barato y alquilar dos unidades de vivienda.
O, si con este precio de compra y el valor real, se vende directamente el terreno para luego comprar otro con el capital propio.
Espero con esta publicación una visión externa. Por un lado si nuestro “sueño deseado” es realista y qué decisiones respecto a construir o vender elegirían personas externas.
Por la planificación de la casa estamos muy sesgados a la hora de discutir un posible alquiler de una casa bifamiliar o una venta (papá ya se ve en el cine en casa y programando el KNX, mamá en el taller de costura y el vestidor).
Muchas gracias por leer y saludos cordiales
Hinni