Stefan1987
15.08.2020 14:57:03
- #1
Hola a todos.
Situación siguiente:
El abuelo de mi esposa falleció hace poco y dejó un terreno de aproximadamente 1000 m² (20x50 metros) (ver adjunto, marcado en amarillo). Este terreno lo heredó el tío de mi esposa y quiere construir allí una casa de alquiler (dos unidades, planta baja y primer piso) como previsión para su jubilación (pero la discusión no debería centrarse ahora en si una propiedad es la mejor forma de previsión para la jubilación). La casa vieja ya fue demolida.
Debido al tamaño del terreno, está considerando dividirlo. Como la “gran familia” quiere conservar la otra mitad en manos familiares, nos la ofreció para construir nuestra vivienda unifamiliar en segunda fila. Para nosotros sería muy atractivo tanto por la ubicación (nuestros padres accesibles a pie, muy buena conexión de transporte) como económicamente (terreno al “precio familiar”, el tío es gerente de una sucursal de una empresa de materiales de construcción y podría proveer materiales al precio de compra, etc.). Hasta aquí, la idea es bonita.
Sin embargo, hay dos problemas que están estrechamente relacionados.
Problema 1: No existe un plan de desarrollo urbano para esta zona y además aún no se ha construido “de verdad” en segunda fila. Aunque hay cuatro parcelas divididas, las casas construidas en segunda fila tienen acceso a otras calles (ver adjunto, marcado en verde). Todos los demás terrenos tienen ampliaciones grandes, pero no casas separadas. El §34 del Código de Construcción probablemente no aplique para nuestro proyecto…
Según la directora de urbanismo del municipio, la persona encargada del distrito considera que hay necesidad de planificación y exige la elaboración de un plan de desarrollo urbano para toda el área. En este marco, podríamos realizar nuestra construcción adelantada mediante una consulta previa de construcción (¿según §33 Código de Construcción?).
En la comisión de urbanismo municipal, la política ya ha presentado una solicitud para la elaboración de un plan de desarrollo urbano. Pero fue antes del Corona. La administración quería esperar un informe sobre el estado de la red de alcantarillado. Ahora ya está disponible y de allí surge el segundo –y fundamental– problema: según el informe, el canal de aguas pluviales ya está a su capacidad límite. Para la elaboración de un plan de desarrollo, según la directora de urbanismo, el canal de aguas pluviales tendría que renovarse o ampliarse. Pero esta renovación cuesta mucho dinero. Dinero que el municipio (entre otras cosas por el Corona, ya una excusa estándar…) no tiene. Por lo tanto, la elaboración de un plan urbano en breve plazo se ha alejado aún más. Además, solo se trata de un único proyecto de construcción. Los otros vecinos no están interesados actualmente en construir en segunda fila a medio plazo, pero tampoco se oponen a la elaboración de un plan urbano (en principio todos dijeron algo como: “Lo que queréis hacer suena bien. Por nuestra parte, ningún problema. Plan urbano? Sí, ¿por qué no? Puede ser útil.”).
Por otro lado, la directora de urbanismo nos dijo de forma informal que una casa más no haría mucha diferencia para el canal de aguas pluviales. Por eso hemos realizado (o mejor, mi tío político) un estudio de suelo sobre la infiltración, que debería demostrar que un evento de lluvia de 20 años podría infiltrarse en el terreno. El análisis aún está pendiente pero debería dar los resultados esperados.
En resumen, el distrito insiste en la elaboración de un plan de desarrollo que el municipio no quiere iniciar ahora debido a los costos de renovación del alcantarillado. Al mismo tiempo, dicen “Pero podemos imaginar trabajar en paralelo para prever una posible construcción para ustedes” (ver correo abajo). Además, los canales de aguas pluviales deberán ser renovados a medio plazo, si entendí bien. Entonces el plan de desarrollo no sería ningún problema.
Por ello, las siguientes preguntas:
1. ¿Es realista que el municipio decida ahora la elaboración de un plan de desarrollo pero no inicie las medidas correspondientes de inmediato, sino que se tome tiempo? Así se cubriría la exigencia del distrito y se podría aprobar nuestro proyecto (que por ahora será el único en esta zona durante los próximos años) por separado.
2. ¿Qué podemos hacer o sugerir para que nuestro proyecto pueda realizarse relativamente pronto y no tengamos que esperar a que se cubran los agujeros presupuestarios en el municipio causados por Corona? Parece que el problema principal es la infiltración de aguas pluviales. Yo pensaba instalar un aljibe con sistema de desborde y de infiltración. Si se hiciera esto para ambas casas, el canal de aguas pluviales se aliviaría, según mi cálculo básico.
¿Qué opinan? ¿Existe una posibilidad realista de llegar a una solución positiva para nosotros o es una ilusión?
Para terminar, aquí un extracto de un correo de la directora de urbanismo:
“Hoy hablé nuevamente con la señora XY, quien sigue viendo la necesidad de planificación, es decir, la elaboración de un plan de desarrollo y por lo tanto TENEMOS que abordar también el tema de la ‘drenaje’.
Sin embargo, podemos imaginar trabajar quizá en paralelo para prever una posibilidad de construcción para ustedes.
Procedimiento siguiente:
Tendrían que demostrar mediante un estudio de suelo que pueden infiltrar las aguas pluviales correspondientes a un evento de lluvia de 20 años y que solo se conducirá accidentalmente una pequeña parte al canal. Esto debe demostrarse con un estudio de suelo.
Además, todos los vecinos a lo largo de Boerskamps, donde no existe un plan de desarrollo (ver anexo), deberían estar de acuerdo en la construcción en 2.ª fila. Para SU parcela eso también aplica a los vecinos colindantes directamente con su jardín en Wihostraße. La señora XY quisiera que esto sea por escrito. Solo considerará aprobar esto mediante una consulta previa de construcción si a medio plazo elaboramos el plan de desarrollo correspondiente.”
Situación siguiente:
El abuelo de mi esposa falleció hace poco y dejó un terreno de aproximadamente 1000 m² (20x50 metros) (ver adjunto, marcado en amarillo). Este terreno lo heredó el tío de mi esposa y quiere construir allí una casa de alquiler (dos unidades, planta baja y primer piso) como previsión para su jubilación (pero la discusión no debería centrarse ahora en si una propiedad es la mejor forma de previsión para la jubilación). La casa vieja ya fue demolida.
Debido al tamaño del terreno, está considerando dividirlo. Como la “gran familia” quiere conservar la otra mitad en manos familiares, nos la ofreció para construir nuestra vivienda unifamiliar en segunda fila. Para nosotros sería muy atractivo tanto por la ubicación (nuestros padres accesibles a pie, muy buena conexión de transporte) como económicamente (terreno al “precio familiar”, el tío es gerente de una sucursal de una empresa de materiales de construcción y podría proveer materiales al precio de compra, etc.). Hasta aquí, la idea es bonita.
Sin embargo, hay dos problemas que están estrechamente relacionados.
Problema 1: No existe un plan de desarrollo urbano para esta zona y además aún no se ha construido “de verdad” en segunda fila. Aunque hay cuatro parcelas divididas, las casas construidas en segunda fila tienen acceso a otras calles (ver adjunto, marcado en verde). Todos los demás terrenos tienen ampliaciones grandes, pero no casas separadas. El §34 del Código de Construcción probablemente no aplique para nuestro proyecto…
Según la directora de urbanismo del municipio, la persona encargada del distrito considera que hay necesidad de planificación y exige la elaboración de un plan de desarrollo urbano para toda el área. En este marco, podríamos realizar nuestra construcción adelantada mediante una consulta previa de construcción (¿según §33 Código de Construcción?).
En la comisión de urbanismo municipal, la política ya ha presentado una solicitud para la elaboración de un plan de desarrollo urbano. Pero fue antes del Corona. La administración quería esperar un informe sobre el estado de la red de alcantarillado. Ahora ya está disponible y de allí surge el segundo –y fundamental– problema: según el informe, el canal de aguas pluviales ya está a su capacidad límite. Para la elaboración de un plan de desarrollo, según la directora de urbanismo, el canal de aguas pluviales tendría que renovarse o ampliarse. Pero esta renovación cuesta mucho dinero. Dinero que el municipio (entre otras cosas por el Corona, ya una excusa estándar…) no tiene. Por lo tanto, la elaboración de un plan urbano en breve plazo se ha alejado aún más. Además, solo se trata de un único proyecto de construcción. Los otros vecinos no están interesados actualmente en construir en segunda fila a medio plazo, pero tampoco se oponen a la elaboración de un plan urbano (en principio todos dijeron algo como: “Lo que queréis hacer suena bien. Por nuestra parte, ningún problema. Plan urbano? Sí, ¿por qué no? Puede ser útil.”).
Por otro lado, la directora de urbanismo nos dijo de forma informal que una casa más no haría mucha diferencia para el canal de aguas pluviales. Por eso hemos realizado (o mejor, mi tío político) un estudio de suelo sobre la infiltración, que debería demostrar que un evento de lluvia de 20 años podría infiltrarse en el terreno. El análisis aún está pendiente pero debería dar los resultados esperados.
En resumen, el distrito insiste en la elaboración de un plan de desarrollo que el municipio no quiere iniciar ahora debido a los costos de renovación del alcantarillado. Al mismo tiempo, dicen “Pero podemos imaginar trabajar en paralelo para prever una posible construcción para ustedes” (ver correo abajo). Además, los canales de aguas pluviales deberán ser renovados a medio plazo, si entendí bien. Entonces el plan de desarrollo no sería ningún problema.
Por ello, las siguientes preguntas:
1. ¿Es realista que el municipio decida ahora la elaboración de un plan de desarrollo pero no inicie las medidas correspondientes de inmediato, sino que se tome tiempo? Así se cubriría la exigencia del distrito y se podría aprobar nuestro proyecto (que por ahora será el único en esta zona durante los próximos años) por separado.
2. ¿Qué podemos hacer o sugerir para que nuestro proyecto pueda realizarse relativamente pronto y no tengamos que esperar a que se cubran los agujeros presupuestarios en el municipio causados por Corona? Parece que el problema principal es la infiltración de aguas pluviales. Yo pensaba instalar un aljibe con sistema de desborde y de infiltración. Si se hiciera esto para ambas casas, el canal de aguas pluviales se aliviaría, según mi cálculo básico.
¿Qué opinan? ¿Existe una posibilidad realista de llegar a una solución positiva para nosotros o es una ilusión?
Para terminar, aquí un extracto de un correo de la directora de urbanismo:
“Hoy hablé nuevamente con la señora XY, quien sigue viendo la necesidad de planificación, es decir, la elaboración de un plan de desarrollo y por lo tanto TENEMOS que abordar también el tema de la ‘drenaje’.
Sin embargo, podemos imaginar trabajar quizá en paralelo para prever una posibilidad de construcción para ustedes.
Procedimiento siguiente:
Tendrían que demostrar mediante un estudio de suelo que pueden infiltrar las aguas pluviales correspondientes a un evento de lluvia de 20 años y que solo se conducirá accidentalmente una pequeña parte al canal. Esto debe demostrarse con un estudio de suelo.
Además, todos los vecinos a lo largo de Boerskamps, donde no existe un plan de desarrollo (ver anexo), deberían estar de acuerdo en la construcción en 2.ª fila. Para SU parcela eso también aplica a los vecinos colindantes directamente con su jardín en Wihostraße. La señora XY quisiera que esto sea por escrito. Solo considerará aprobar esto mediante una consulta previa de construcción si a medio plazo elaboramos el plan de desarrollo correspondiente.”