Determinación del valor del terreno de propiedad con construcción antigua existente

Hola a todos,

en el Rems-Murr-Kreis nos han ofrecido un terreno con construcción antigua. Estamos muy interesados en el terreno. Se vende de forma privada, excluyendo al público, y después de una reunión previa hemos acordado que los vendedores fijarán un precio de venta en los próximos días. Para poder iniciar la negociación, nos gustaría tener una idea del valor por nuestra cuenta y también encontrar argumentos para negociar. Información sobre el terreno:

Ubicación:
- Centro del pueblo, en tercera fila desde la calle principal
- Orientación: jardín suroeste hacia la calle, jardín norte contiguo a un terreno vacío
- 5-10 minutos a pie de la estación de tren regional, que llega en unos ~30 minutos a Stuttgart Hbf
- Médicos e instalaciones para el suministro diario accesibles a pie
- Un vecino es una iglesia, pero sin campana y según los vecinos muy tranquila

Terreno:
- aprox. 800 m², urbanizado
- La forma del terreno es algo inusual. Un rectángulo hacia la calle, pero con la esquina izquierda redondeada. Se estrecha hacia atrás.
- Valor básico según el comité pericial municipal: 300€/m²
- Hay una casa vieja sin calefacción central y con instalaciones eléctricas y de agua hechas por aficionados en el terreno. Debe ser de construcción de ladrillo. Parcialmente entramado de madera en el edificio anexo, que probablemente fue un establo. Quisiera demoler esta casa.
- Cobertizo antiguo para herramientas en el terreno, así como algunos nogales más viejos, también grandes. Algunos me gustaría talarlos parcialmente.

Otros:
El plan de desarrollo contempla un techo a dos aguas con inclinación de 30°, se permiten dos plantas completas. Distancia al límite del terreno 2,5 m. No hay otras restricciones especiales, ni cargas según el municipio, pronto recibiré el registro de la propiedad.

¿Cómo estimaríais el valor? Independientemente, según el precio ofertado, querría encargar un comité pericial para la valoración. Aun así, una estimación aproximada de vuestra parte sería interesante. Sobre todo considerando que en nuestra región hay muy pocos terrenos edificables, y menos aún de este tamaño y disponibles.

Si necesitáis más datos, simplemente avisad, he recopilado simplemente lo que me pareció importante personalmente.

¡Muchas gracias!

Saludos
mertmk3

Estimación aproximada: tamaño del terreno x valor estándar del suelo menos los costos de demolición de la casa antigua, da por regla general unos buenos 200.000 €. Y si los terrenos son tan escasos, entonces quizás también más.

Como los valores límite del suelo representan un repaso de los precios de venta del año pasado, en ubicaciones codiciadas también se pueden pagar sumas considerablemente más altas. ¿Hay factores que reduzcan el valor, como servidumbres de paso, cargas urbanísticas u otros similares? ¿Han comprobado si la iglesia les impone restricciones en la planificación de su casa? Esta puede traer limitaciones para los vecinos como monumento protegido (por ejemplo, excluir ciertos colores de techos y fachadas). Nosotros también tenemos una iglesia como vecina en la casa nueva y para la aprobación de la solicitud de construcción necesitamos, si no me equivoco, el visto bueno de la autoridad de patrimonio.

Gracias por vuestras respuestas.

Según el ayuntamiento, no hay factores que reduzcan el valor, es decir, no hay cargas o servidumbres de paso. ¿Cómo puedo comprobar si la iglesia nos pone alguna restricción? Es una de esas iglesias modernas, es decir, con seguridad no está protegida como monumento. Aun así, buen consejo, que seguiré con gusto. Preguntaré al ayuntamiento al respecto.

¿Qué más debería preguntar al vendedor? ¿Qué tan alto veis el riesgo de que tenga que hacer nuevas conexiones de servicios? Al parecer no hay un estudio del suelo. ¿Debe hacerse uno nuevo antes de la compra y corre el vendedor con los gastos? ¿Debo solicitar un informe topográfico?

Preguntas y más preguntas, pero no se quiere cometer errores ya desde el terreno.

Bueno, en tiempos de bajos intereses y casi sin terreno disponible para construcción estás abordando el asunto de manera equivocada...
Tienes que definir para ti mismo lo que puedes permitirte. El vendedor te dará un precio y o bien puedes aceptarlo o no, o negociar ligeramente.
Tendrás que pagar por tu cuenta al perito de suelos y al topógrafo, con un 90% de probabilidad tendrás que hacer nuevos los servicios de conexión de la casa y también pagarlos tú mismo. Las coordinaciones con la autoridad de construcción sobre lo que realmente puedes hacer ahí las tendrás que hacer tú y preferiblemente antes de la compra.

El valor de referencia del suelo realmente tiene un significado casi nulo y calcular los costos de demolición como compensación es más bien un deseo irreal.

Como ejemplo en nuestra zona: pequeña urbanización residencial, muchas casas de los años 30, actualmente muchas casas cambian de dueño. El valor de referencia del suelo es de 120 €, los terrenos suelen ser de unos 1000 m2. Las casas que están en ellos en su mayoría sólo se pueden derribar, lo que alrededor de 2 de cada 3 personas hacen.
Si ahora considerara el valor de referencia del suelo y la demolición, no se deberían pagar más de 90.000 € por los terrenos, pero en realidad son 200.000-250.000 €. Las casas generalmente se venden en pocos días. Por lo tanto, no se puede negociar, más bien se vuelve más caro si uno se toma demasiado tiempo.

Gracias por tu respuesta. Ya he establecido internamente un precio con el que probablemente podría vivir. Ahora estoy esperando la oferta. ¿Cómo y dónde puedo averiguar si necesito hacer un [Vermessung]? Me gustaría estimar los costos aproximados que además del precio de compra se puedan generar.