Decisión: ¿cofinanciar la casa de los padres o construir patrimonio propio?

Hola a todos,

me encuentro ante una decisión difícil. Mi padre (67) vive actualmente en su casa (casa unifamiliar), cuyo valor estimaría en unos 200.000 euros. El préstamo aún asciende a aproximadamente 130.000 euros y vence a comienzos de 2017. Él mismo solo podrá pagar lo imprescindible con su pensión en el futuro, es decir, los intereses según la oferta de renovación (probablemente ~2%) y un 1% de amortización, en total quizás entre 300 y 500 euros. Aún hay que solicitar una oferta tanto del banco actual como de otros bancos.

Sobre mí
Tengo 33 años y quiero salir de mi piso de alquiler y comprar una casa en los próximos 2-6 años.
Ingresos (mensuales/netos): 3.000
Capital propio: 35.000
Tasa de ahorro: 1.600

Opción 1
Sigo ahorrando - como hasta ahora - capital propio y compro una casa en el periodo mencionado.

Opción 2
Participo en la financiación de renovación en una determinada cantidad (¿900€?) y sigo ahorrando el resto (¿700€?). En caso de que luego encuentre una casa, se reduciría la amortización de la casa de mi padre para que solo él siga pagando. En caso necesario (ver siguiente párrafo) podría intervenir de nuevo. Esto, sin embargo, requiere un ajuste doble de la amortización durante la vigencia del contrato.

¿Por qué la opción 2? Lamentablemente tengo que enfrentar la idea de que mi padre no va a vivir 100 años, sobre todo porque ya ha tenido una enfermedad grave que podría reaparecer en cualquier momento. Así se podrían aprovechar los bajos intereses actuales sin adquirir luego una propiedad sobrevalorada.

Indicaciones
A) Mi novia tiene unos ingresos de ~2.000 y no tiene capital propio. Ella financiaría junto conmigo la compra de una casa, pero no la incluyo en las consideraciones sobre la opción 2. También está previsto o pensado casarnos y tener ~2 hijos en el periodo mencionado (2-6 años).

B) Tengo un hermano, pero vive demasiado lejos para utilizar la casa de mi padre (para él tampoco es opción). Al final del día tendría que compensar o pagar mi parte invertida en el caso de revender la casa, si yo mismo la uso.

Preguntas
1) Supongo que no tiene sentido poner la casa/préstamo a mi nombre porque no podría obtener una segunda financiación. ¿O cuenta la casa como capital propio con unos 70.000 euros?

2) ¿Se vuelve a tasar el valor de la casa en una financiación de renovación?

Espero haberme expresado claramente :) Me gustaría mucho recibir opiniones y consejos. ¡Saludos y un enorme gracias por adelantado!
Daniel

Como mencionaste el tema de enfermedad grave, y también que tu padre no dispone de suficientes medios propios para cubrir por completo posibles costes de cuidados; un consejo importante más: Deberías buscar en Google "Elternunterhalt und Sozialhilferegress im Pflegefall".

Respecto a la pregunta 2: Normalmente sí.

Deberíais ocuparos urgentemente del tema de la financiación posterior. Especialmente porque aún no tenéis esto cerrado; ni mucho menos habéis solicitado ya ofertas concretas.

Posiblemente la nueva evaluación de solvencia complique mucho la situación actual.

haz la amortización adicional anual del préstamo de tu padre, la cantidad se puede deducir fácilmente en caso de herencia y nadie cuenta con tus 700 euros mensuales para la financiación.

Hola Daniel,

eso es algo que definitivamente deberías revisar desde el punto de vista fiscal y hereditario. De hecho, a día de hoy heredaríais la casa con aproximadamente 130.000 € de deudas, es decir, cada uno 65.000 €. En una venta se obtendrían 200.000 €, quedando para cada uno 35.000 €.

Pero si pagas la casa (proporcionalmente), te correspondería cada mes una parte mayor de la casa que a tu hermano. Eso debe asegurarse de alguna manera contractualmente; si eso es inteligente en principio es otro asunto. Personalmente creo que eso solo complica innecesariamente las cosas, por lo que consideraría la situación de la casa de tu padre y la relación con tu hermano por separado y hablaría juntos sobre las posibilidades, que se repartirían por igual. Eventualmente podríais también establecer un acuerdo con sucesión anticipada; entonces seríais copropietarios y vuestro padre conservaría un derecho de uso o pagaría alquiler. Hay varias opciones que se pueden discutir con un asesor fiscal. En ese proceso también se trataría la situación mencionada con respecto al cuidado, etc.

Además, me plantearía qué debe pasar con la casa en caso de herencia. Desde mi punto de vista, asumir el crédito solo tiene sentido si se quiere habitar uno mismo la casa. Tu hermano no quiere eso, y tú tampoco pareces quererlo, así que ¿para qué seguir pagando el crédito? Si se alquila en caso de herencia, se paga el crédito con el alquiler. Si los ingresos del alquiler no son suficientes o no se quiere alquilar, se vende la casa. Quedaría para cada uno lo mencionado anteriormente, 35.000 € más x, con lo que cada uno volvería a poder hacer lo que quiera.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

¿Por qué no financiáis (tu hermano y tú) juntos el dinero que le falta a vuestro padre? Mi marido y su hermano lo habrían hecho hace 2 años, cuando se discutió que los padres no podrían conseguirlo solos. Pero luego fue diferente.

La refinanciación en la casa de tu padre apenas tiene sentido, a menos que también quieran mudarse allí. Debido a tu hermano como posible heredero y a la dificultad de la división en bienes raíces (todo debe hacerse a través del notario...) realmente deberían pensarlo bien. Si hacen algo así, por ejemplo, tendría sentido pagarle al hermano hoy (por ejemplo, con tu propio capital) y registrarte como único propietario de la nueva casa, incluido un derecho de residencia vitalicio para tu padre. Pero son solo ideas que ustedes tres (tú, hermano, padre) pueden resolver juntos.
Si simplemente pagas la financiación ahora sin trámites notariales y costes, la mitad de tu aportación se pierde en caso de herencia (mitad y mitad...). Un simple papel puede no ser suficiente.
Como dije, la financiación solo tiene sentido si también quieres vivir en la casa. De lo contrario, estarás metiendo dinero en un agujero negro grande, donde en el mejor de los casos recuperarás tu dinero en caso de herencia.
Todo visto desde un punto de vista puramente financiero, sin considerar el aspecto familiar.