Cubrir terrazas - distancia mínima al límite de la propiedad para casa pareada

Se trata de la distancia que debe respetarse entre una terraza cubierta y el terreno colindante, así como de las posibilidades resultantes para exigir su demolición - en Hessen.

Soy propietario de una casa pareada (Doppelhaushälfte). Mi vecino habita la casa pareada inmediatamente contigua. Ambos terrenos están uno al lado del otro, vistos desde la calle.
Las terrazas de mi casa pareada y la de nuestro vecino están en la parte trasera de nuestras casas, justo una al lado de la otra. La terraza de mi vecino originalmente no estaba cubierta. Sin embargo, hace poco cubrió la terraza, la distancia a nuestro límite de propiedad es de solamente 0,6 m y la terraza tiene una profundidad de aprox. 4 m y una longitud/ancho de aprox. 7 m.
Aunque los 3 lados de la cubierta no están cerrados (como en un invernadero), se usa de forma "similar a un espacio habitable". Debido a la proximidad a nuestra casa y/o terreno, la cubierta nos quita la vista al cielo que antes estaba abierta. Como nuestros vecinos siguen siendo fumadores empedernidos, el humo solo puede escapar por las aberturas laterales de la cubierta, lo que hace que las ventanas de las habitaciones infantiles en el primer piso solo puedan abrirse de forma limitada por la tarde y durante el día.

Aquí mis preguntas concretas:
1. ¿Qué distancia debe respetarse entre la cubierta de una terraza y el terreno colindante en una casa pareada?

2. ¿Qué distancia debe respetarse entre una cubierta y el terreno colindante si está construida y se usa como espacio similar a una habitación?

3. ¿Puedo exigir la demolición de la cubierta y existe una posibilidad realista de hacer valer esa exigencia mediante un procedimiento judicial?

4. ¿Puede el vecino invocar la protección del derecho adquirido (Bestandsschutz)?

5. ¿Qué artículos legales se aplican?

Hola,

Sin embargo, recientemente cubrió la terraza, la distancia a nuestro límite de propiedad es de apenas 0,6m y la terraza tiene una profundidad de aproximadamente 4m y una longitud/ancho de aproximadamente 7m.
Aunque los 3 lados de la cubierta no están cerrados (como en un invernadero), se utiliza de manera "similar a una habitación habitable"....

¿Cómo cubrió el vecino la terraza y qué entiendes exactamente por uso "similar a una habitación habitable"?

Saludos cordiales

Hola,

se trata de una construcción convencional de aluminio, el techo está formado por elementos individuales de vidrio. Con uso similar al de una vivienda me refiero a que también se utiliza un calefactor tipo honguito, lo cual no quiero criticar aquí...
Saludos cordiales
Eliot

Hola Eliot,

....Como nuestros vecinos siguen siendo fumadores empedernidos, el humo solo puede salir por las aberturas laterales debido al techo, lo que hace que las ventanas de las habitaciones infantiles en el primer piso solo puedan abrirse limitadamente por la tarde y durante el día.

¿No exageras un poco en esta opinión? Incluso siendo fumadores, me molesta bastante el tema constante de fumadores/no fumadores...

....se trata de una construcción convencional de aluminio, el techo está formado por elementos individuales de vidrio. Con uso similar a vivienda me refiero a que también se utiliza una estufa exterior...

Suena como un típico conflicto vecinal. Una estufa exterior no convierte una terraza en espacio habitable, ¡por cierto!

....Aquí mis preguntas concretas...

Las cuales no puedo responderte seriamente; por un lado porque trabajo en Renania, por otro porque el plan de ordenación urbana es determinante y en general la normativa de construcción de Hesse es un poco detallista.

Breve resumen:

Las terrazas son construcciones y forman parte de las llamadas instalaciones auxiliares según la ordenanza de uso del suelo. Aunque puedan no necesitar permiso (esto también depende del caso en Hesse), hay algunos aspectos a considerar. Las terrazas deben ser subordinadas, lo que generalmente se cumple si no se rellenan más de 1 m; en caso contrario, como construcciones generarán una zona de distanciamiento. Como instalaciones auxiliares pueden, dependiendo del momento de vigencia del plan de ordenación, contarse para la superficie edificable, observando el cálculo permitido del índice de ocupación del suelo.

Pero esto no significa necesariamente que el vecino necesite un permiso de construcción. En ciertas circunstancias su terraza está exenta de permiso. Véase el siguiente párrafo de la HBO:

§ 56 Proyectos exentos de permiso de construcción en áreas planificadas (exención de permiso)


(1) No se requiere permiso de construcción además del § 55 para la construcción, modificación o cambio de uso de

1. Edificios residenciales,

2. Otros edificios de las clases 1 a 3,

3. Otras construcciones que no son edificios, así como otras instalaciones y equipamientos según § 1 párrafo 1 frase 2,

4. Edificaciones accesorias e instalaciones accesorias a proyectos según los puntos 1 a 3, si se cumplen las condiciones del apartado 2. La frase 1 no se aplica a construcciones especiales. La frase 1 también se aplica a modificaciones y cambios de uso de instalaciones cuya construcción o cambio, tras la modificación o con el uso cambiado, sería exenta de permiso según esta normativa.


(2) Los proyectos según el apartado 1 están exentos de permiso si

1. se encuentran en el ámbito de un plan de ordenación urbana según § 30 apartado 1 o §§ 12, 30 apartado 2 de la Ley Federal de Construcción,

2. no requieren una excepción o exención según § 31 de la Ley Federal de Construcción,

3. el acceso está garantizado según la Ley Federal de Construcción,

4. no requieren desviación según § 63,

5. el municipio no comunica por escrito al promotor dentro del plazo según el apartado 3 frase -3 que se debe llevar a cabo un procedimiento de permiso de construcción, o no se ha solicitado una prohibición provisional según § 15 apartado 1 frase 2 de la Ley Federal de Construcción.

Como Hesse, como ya dije, puede ser bastante complicado en materia de derecho de construcción, acude a la oficina de planificación urbanística de tu ciudad/municipio y averigua allí.

Pero ten en cuenta todo lo que hagas, que probablemente vivirás mucho tiempo cerca de tu vecino y los conflictos vecinales son de lo peor que puede haber.

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,

Gracias por tu respuesta detallada. Probablemente no me quedará más remedio que acudir al ayuntamiento. No soy de los que denuncian a alguien sin motivo... eso ya lo hizo mi amable vecino. Después de que me pidiera prestado el cortacésped y el taladro inalámbrico, y yo amablemente le conseguí varias cosas para su jardín a buen precio o gratis, no tuvo nada mejor que hacer que denunciarme porque nuestra terraza mide 1,3 m de más y así se excedió la franja edificable. No quiero complicarle la vida a nadie, sino solo defender mi derecho y el cumplimiento de las normas, especialmente para mi vecino...

Saludos cordiales
Eliot

Hola eliot398,
nosotros también vivimos en Hessen y hace 4 años dejamos poner una cubierta para terraza en nuestra casa adosada de esquina. Fue una gran lucha hasta que entendimos qué podíamos hacer y qué no. Pero una parte decisiva de la solicitud de construcción fue la declaración de consentimiento de nuestros vecinos. Nos dijeron que con una cubierta así también se debía respetar la distancia mínima de 3 metros al límite, y por eso era necesaria la declaración de consentimiento de los vecinos. Tengo curiosidad por ver qué te sale a ti.
Hasta luego