¿Costos de una división real y desarrollo posterior?

Querido foro,

hemos visto un terreno que nos gusta mucho y donde podríamos imaginarnos construir una casa unifamiliar. Sin embargo, este terreno no está urbanizado. Porque se va a dividir realmente un terreno muy grande (2.000 m2). El terreno resultante, que nos interesa, tendría entonces 850 m2 y sería un terreno en forma de "pipa". Ahora, para nosotros, la pregunta decisiva es, ¿cuánto nos cuesta el terreno además del precio de compra y los costes adicionales hasta que podamos construir en él?

Suerte en la desgracia: Ya existe una planificación para una casa adosada en el terreno, porque con interesados anteriores la financiación se cayó. He hablado por teléfono con el gestor del proyecto, cuyo trabajo todavía no entiendo del todo. Porque él ya ha diseñado una casa adosada completa, incluyendo plano, costes, etc., para el terreno, pero al final no construiría la casa, sino que solo se ocuparía de la urbanización del terreno y luego lo entregaría a un promotor inmobiliario. ¡Da igual! El desglose de costes para la urbanización de su parte es el siguiente.

COSTES AUXILIARES DE CONSTRUCCIÓN:

Conexión de agua potable	2.500€
Conexión de aguas residuales	3.600€
Drenaje pluvial	3.900€
Planificación de ingeniería necesaria para el drenaje, si procede	1.000€
Conexión eléctrica	3.500€
Conexión de telecomunicaciones/medios	1.500€
Mantenimiento de caminos/Pasarelas para obras/Securing aceras	5.000€
Creación de superficies pavimentadas para acceso, terraza aprox.	13.000€
División del terreno aprox.	1.800€
Creación de acceso desde terreno público	8.000€
Tasas de licencia de construcción aprox.	1.100€
Trabajos de tierra / excavación / transporte aprox.	7.500€
Medición final aprox.	1.100€
Total:	53.500€

PREPARATIVOS DE CONSTRUCCIÓN:

Trabajos de demolición y desalojo en el terreno especificado	12.950€
Creación de una calle de obra, espacio para materiales y vehículos de obra	8.500€
Contratación de conexión temporal de electricidad para la obra	3.500€
Realización de conexión de agua para la obra, ejecución a prueba de heladas	3.500€
Provisión de valla de obra durante el tiempo de construcción hasta finalización de la estructura (ancho aprox. 15m)	2.500€
Total	30.950€

SERVICIOS DE PLANIFICACIÓN:
Planificación de diseño según las especificaciones individuales de la familia constructora
Elaboración de los documentos necesarios para el banco financiador basados en la planificación de diseño individual
Elaboración de los documentos necesarios para la escritura notarial de compraventa o, en su caso, para la división del terreno
Realización del examen de contaminantes / investigación de peligros
Elaboración del plano digital de ubicación y altitudes para la solicitud de licencia de construcción
Elaboración de un plano digital del arbolado existente
Elaboración de un informe pericial / valoración del arbolado existente
Obtención de los permisos policiales necesarios para prohibiciones de estacionamiento, si procede
Elaboración de peritaje del suelo, incluida análisis del terreno (LAGA)
Elaboración de los documentos necesarios para la solicitud del certificado de finalización
Total: 19.050€

Si se suman todos los costes, se llega a 103.500€.

Por supuesto, sé que aquí nadie puede valorar los costes en detalle, porque cada terreno es individual, no conocen detalles del terreno, etc. No obstante, me parecen una barbaridad 100.000€+ solo para construir "unos metros" de calle y tender cables y tuberías desde la casa A hasta el terreno B. Mis preguntas:

[*]¿Son 100.000€ una cifra realista para dividir y luego urbanizar un terreno? (Estamos hablando de unos 40m de acceso y probablemente lo mismo para cables, tuberías y aguas residuales)
[*]¿Hay potencial para ahorrar en el listado anterior?
[*]¿Qué se puede hacer uno mismo?
[*]¿Qué procedimiento se aconseja para una urbanización así?

Gracias por vuestra ayuda para contextualizar la situación.

Christoph

Aquí hay demasiadas cosas mezcladas para mí. La calle de obra, la terraza, etc., no pertenecen a la urbanización. Aparte de eso, soy muy escéptico de que con 13k se pueda pavimentar el acceso al terreno trasero, su patio y la terraza. Como mucho en trabajo propio, pero seguro que no por un profesional. 40 m de acceso con 3 m de ancho son ya escasos 120 m², con terraza, patio y posiblemente cochera se llega al rango de 150-200 m² de superficie pavimentada. El material casi consume todo el presupuesto total, el trabajo de un profesional no entra. La longitud también la cobrarán los proveedores en consecuencia o pondrán una cámara de entrega en el límite del terreno y todo lo que esté detrás es responsabilidad del propietario.

Tendencialmente, todo esto me parece calculado demasiado barato, pero en toda la historia también se puede generar fácilmente confusión por el desplazamiento de partidas. Al final, el único procedimiento sensato será que al crear el acceso al terreno trasero también instales las conexiones de los proveedores o los tubos vacíos correspondientes, y hagas lo mismo para el canal.

Sin embargo, este terreno no está urbanizado.

Según el desglose de costos, el terreno está urbanizado. Solo que una casa también debe conectarse a los suministros, a eso se refieren los precios en los costes adicionales de construcción.

Los costes adicionales de construcción surgen en cada construcción de una casa. Son prácticamente independientes de este proyecto específico y dependen del terreno en sí.
Primero puedes descontarlos de esta calculación, pero de todos modos te afectarán.
¿El suministro eléctrico de obra es tan caro? Entonces han subido bastante los precios - ok, siempre es bueno tener un colchón, al final también se gastó.

Preparación de la obra: esos son los costos para la demolición de lo existente.

Servicios de planificación: es una mezcla de servicios y (con suerte) las tasas correspondientes.
Se puede organizar todo uno mismo, pero para eso existen los gestores de proyectos. Algunos se llaman directores de proyecto, GÜ, también hay agentes inmobiliarios que ofrecen algo así. Así que, qué más da. Algo así como un coach para la construcción de la casa.
Por cierto, las prohibiciones de estacionamiento las gestiona el municipio, no la policía.

Realización de superficies pavimentadas de acceso, terraza aprox. 13.000€ Dividir el terreno aprox. 1.800€ Realización de la senda de acceso desde el terreno público 8.000€ Tasas para la licencia de construcción aprox. 1.100€ Trabajos de tierra / excavación / transporte aprox. 7.500€

Una gran parte de los precios se relacionarán con la división y el acceso al terreno posterior. Así parece. Pero sigue siendo el proyecto DH, por lo que es difícil separar.

He hablado por teléfono con el gestor del proyecto, cuyo trabajo aún no tengo del todo claro.

Ver arriba

hemos visto un terreno que nos gusta mucho y donde podríamos imaginarnos construir una casa unifamiliar. Sin embargo, este terreno no está desarrollado. Porque se va a dividir realmente un terreno muy grande (2.000 m2). El terreno resultante, que nos interesa, tendría entonces 850 m2 y sería un terreno con forma de "lollipop" (pipa). Ahora para nosotros la pregunta decisiva es, ¿qué nos cuesta el terreno además del precio de compra y los costes adicionales hasta que podamos construir?

Las preguntas decisivas para nosotros son varias:
1. ¿Quién es/son el/los propietario(s)/ofertante(s) del terreno de 2000 m2 - el gestor del proyecto?
2. Si el terreno actualmente aún no está dividido, ¿qué deberían comprar ustedes ahora: 2000 o 850 m2?
3. ¿Qué impidió otra división, para que ustedes obtuvieran 850 m2 y además como terreno en forma de pipa?

Suerte dentro de la desgracia: ya existe un proyecto para una vivienda pareada en el terreno, porque con anteriores interesados la financiación se cayó. He llamado al gestor del proyecto, cuyo trabajo aún no me queda del todo claro. Porque él ya ha diseñado una vivienda pareada completa incluyendo plano, costes, etc. para el terreno, pero al final no construiría la casa, sino que solo se ocuparía del desarrollo del terreno y luego lo cedería a un promotor inmobiliario!?

Si entiendo bien, solo se habla de la parte trasera del terreno; no fue uno de los interesados en la mitad del pareado quien se retiró, sino que todo el pareado está en duda por falta de uso de la planificación. ¿Qué se construirá en la parte delantera del terreno, y de alguna manera afecta eso a vuestra planificación?

En la división real del terreno se generan costos notariales considerables. En BY al menos, los costos notariales se basaban en los valores de mercado de ambos terrenos divididos, lo que resultaba en una cantidad alta de cuatro dígitos para un terreno de apenas 620 m² que se dividió por la mitad.

Muchas gracias por las muchas reacciones.

Creo que debo aportar aún algunas informaciones decisivas. Actualmente hay una casa unifamiliar en el terreno de 2.000 m2. El terreno es rectangular y tiene aproximadamente las medidas 75 x 25 m. En el lado frontal, junto a la calle, está directamente la casa unifamiliar. Detrás de esta sigue un jardín muy grande. De este jardín se quiere separar/vender la parte trasera más el cuello de botella para el acceso. Eso sería 850 m2.

Ahora no estoy seguro de la definición de "urbanización". Porque no es un terreno en algún campo, donde primero se deba construir la infraestructura hasta el límite del terreno. Claro que el terreno está urbanizado en su estado actual. Ya hay una casa sobre él. Pero el terreno nuevo que surge tras la división no es más que un prado inicialmente. Por supuesto, hasta el límite del terreno llega una calle pública y allí también están las correspondientes redes de suministro. Sin embargo, éstas deben ser prolongadas sobre el terreno hasta la ubicación real de la casa. Y de esos costes se trata aquí. Pero eso me lleva a otra pregunta: ¿Simplemente se prolongan las líneas de suministro de la casa ya existente hasta la nueva casa o se enterrarían propias tuberías y conducciones en el cuello de botella y luego se conectarían en la zona de la calle a la red pública? (Supongo que lo segundo?)

Según el desglose de costes, el terreno está urbanizado. Solo que una casa también debe ser conectada a los suministros, a eso se refieren los precios en los costes auxiliares de construcción.

Los costes auxiliares de construcción surgen en toda construcción de casas. Son prácticamente independientes de este proyecto específico y dependen del terreno mismo.
Primero puedes descontarlos en este cálculo, pero aún así tendrás que hacerles frente.
¿La electricidad provisional es tan cara? Entonces han subido bastante - ok, un margen siempre está bien, al final también se gastó.

Preparación de la construcción: son los costes para la demolición del estado original.

Servicios de planificación: es una mezcla de servicios y (esperemos) las correspondientes tarifas.
Se puede organizar todo uno mismo, pero para eso existen los gestores de proyectos. Algunos se llaman jefes de proyecto, gestores generales de obra, también hay agentes inmobiliarios que ofrecen eso. Bueno. Prácticamente un coach para la construcción de la casa.
Por cierto, las prohibiciones de estacionamiento corresponden al distrito, no a la policía.

En el terreno no se demolerá nada. Solo se debe eliminar y/o trasplantar vegetación, p.ej., para el acceso.
Según mi comprensión, hay 3 grandes formas de construir una casa: voy a un arquitecto, compro una casa prefabricada o voy a un contratista general que construye la casa. Hasta ahora había asumido que sin importar qué variante elija, las preguntas sobre accesos, líneas de suministro, acceso a la obra, etc., son planificadas y calculadas por esa parte. Por eso no entiendo la función de un gestor de proyectos.

Las preguntas decisivas para nosotros son varias:
1. ¿Quién es son los propietarios/ofertantes del terreno de 2000 m2 - el gestor de proyectos?
2. Si el terreno aún no está dividido, ¿qué deberían comprar ustedes actualmente: 2000 o 850 m2?
3. ¿Qué impedía otra división que no fuera para ustedes 850 m2 y además en forma de cuello de botella?

1. No, personas privadas que viven en una propiedad existente en el terreno de 2.000 m2. La motivación para la venta es probablemente el costoso y laborioso mantenimiento del gran terreno.
2. Los 850 m2, que son la mitad trasera del terreno.
3. No puedo responder esa pregunta. Así es como se ofrece. Creo que los propietarios desean esta división. Para nosotros también sería suficiente un terreno más pequeño.

Si entiendo bien, solo se habla de la parte trasera del terreno; el que ha abandonado no es uno de los interesados en las mitades del dúplex, sino que todo el dúplex está en cuestión para no usar la planificación. ¿Qué debe construirse en la parte delantera del terreno, y afecta eso de alguna manera a vuestra planificación?

Correcto, la parte trasera será separada. Pues no, uno de los interesados en las mitades sí ha abandonado. El que queda no quiere/no puede construir una casa unifamiliar en el terreno. Por eso la planificación entera para el dúplex está en cuestión, sí. Porque queremos construir una casa unifamiliar y usar todo el terreno para nosotros solos. En la parte delantera hay una propiedad existente donde viven los propietarios del terreno.

Perdón si mis afirmaciones a veces no son claras. Tengo que familiarizarme aún con todos los términos. Estamos aún muy al principio.