Costos y evaluación de financiamiento

¡Moin Moin!

Vivo en el norte de Alemania, región Weser Ems.
Poseo una casa antigua de 1959 con 1800m2 en zona residencial.

Casa típica de yeso de la época posterior a la guerra. Una casa principal con una ampliación más pequeña añadida posteriormente.
Superficie habitable total aprox. 130m2.
Ahora quiero renovar completamente la casa. Mis ideas serían las siguientes:

Cubierta delantera nueva. Demolición de la chimenea antigua.
Nueva escalera, puertas y ventanas totalmente nuevas. Todas las instalaciones, tanto eléctricas como de (des)agua.
Quitar el solado, completamente nuevo incluyendo calefacción por suelo radiante.
Nueva instalación de calefacción (gas, ya que la actual Broetje es de 1994).
Reemplazar el tejado trasero por una cubierta plana.
Ampliación lateral de 50m2 en la parte trasera (formando una L).

Por supuesto, en la medida de lo posible, haría muchas cosas por mi cuenta. Cosas como quitar el solado, sacar las instalaciones y planear y colocar completamente nuevas no son problema. Los revestimientos de suelo tampoco.
El techo, los muros y las ventanas/puertas deben hacerse obligatoriamente.

La pregunta es simplemente: ¿Cuánto puede costar?
Mis estimaciones aproximadas:

Tejado delantero 20.000€
Puertas y ventanas (completos) 20.000€
Electricidad y agua 10.000€
Sistema de calefacción 10.000€
Escalera ???
Cubierta plana trasera ???
Ampliación lateral 50-80.000€ incluido acabado interior

Por supuesto, estas sumas podrían ser totalmente irreales, por eso pregunto aquí. Me imagino una suma aproximada de 150.000€.

Ahora la financiación:

No dispongo de capital propio. Solo el terreno con la construcción existente. La valoración para mí es difícil. Detrás de la casa se está desarrollando una nueva zona residencial, allí los terrenos de 500-800m2 se han vendido en subasta por 40-80€/m2.

¿Deberían ser 100.000k€ realistas por el terreno + casa?

Ingresos: 1600€ netos

Gastos adicionales (luz/gas, basura, seguros, chimenea, impuesto predial, etc.) 440€
Coche 0€ (coche de empresa)
Internet 50€
Sky 17€
Crédito 30€
Móvil 10€
Alimentos y hogar 200€
Cuidado personal/ropa 50€
Ocio 100€

Total 900€ de gastos fijos, quedan 700€ para ahorro y crédito.
¿Creéis que con esto es viable una financiación así en tiempos de tipos bajos de interés?

Detalle importante: Vivo solo. No tengo esposa ni hijos que mantener o considerar.

La financiación tendría que ser a 30-35 años y con una tasa de interés del 2,7% y amortización total con 613€/mes calculados. Eso ya sería demasiado con los 700€ que quedan libres.

Pero quizás me equivoque en los costos de construcción. (?)

Sería bueno que alguien pudiera echarle un vistazo. :)

Hola, considero que tu estimación es bastante realista. Pero, ¿por qué quieres ampliar 50m² si vives solo? ¿No son suficientes 130m²?

Hola,

sobre los costos no puedo decir nada. con 1.600 netos, un préstamo de 150k será ajustado, probablemente el criterio eliminatorio. Además, necesitas los 150k para una reforma completa + ampliación

Personalmente no veo aquí 150k€. Pero solo puedo contar de un amigo que hizo una remodelación similar a la casa de sus padres, pero sin nueva cubierta, sin escalera, etc., con una ampliación. Esto le costó bastante más de 150k€, pero tampoco hizo ningún trabajo por cuenta propia.

Además faltan partidas como arquitecto, ingeniero estructural, permisos, escalera (acero/madera) mínimo 7k€. Falta también la estimación del techo plano, etc. Solo con esas partidas adicionales ya estás por encima de tu estimación de lo posible.

Por eso no me extrañaría que se acerque a los 200k€.
Con tus ingresos, como bien has visto, ya se acaba en 150k€. A los bancos no les importa que tengas 100k€ de capital propio en forma de casa y terreno, si matemáticamente no se puede pagar la cuota. Además, los bancos tienen sus propios estándares para los gastos de vida. Según sé, están entre 800 y 1000€ para una persona sola.

Por lo tanto, creo que tu idea no pasará el filtro del banco y ahí se acabará todo.

También me parecen demasiado bajos los 150.000.

¿Y con tus ingresos de 700 euros (¿quedaban esos en el pasado? ¿Por qué entonces una cuota de crédito de 50 euros???)? ¿Y ahí se deben incluir también reservas (al menos 1 euro/m²/mes)? ¿Financiación de 30-35 años?

¡Poner el coche a 0 euros es una tontería total! Tiene que ser gravado, ¿se ha tenido en cuenta eso? Y si en 3 años tiene que ser un trabajo nuevo sin coche de empresa - ¿de dónde salen entonces los 400-500 euros mensuales (compra, mantenimiento, gasolina...)?

Hola, tu estimación me parece bastante realista. Pero, ¿por qué quieres ampliar 50m² si vives solo? ¿No son suficientes 130m²?

Esa es probablemente la pregunta que más me hacen. "Porque puedo" ya queda descartado por las finanzas. Pero hablando en serio: casa de 59, habitaciones pequeñas y angostas y salas de paso. Las paredes portantes atraviesan la casa de lado a lado. Por lo tanto, no es posible hacer una cocina-comedor amplia y aireada, que me hubiera encantado tener. Paradójicamente, hace dos años vivía en un piso de 43m² y me las arreglaba bien. Pero en esta casa simplemente quiero (por fin) tener espacio.
De los 130m², por ejemplo, 13m² corresponden a la terraza, que será totalmente demolida. Otros 10m² desaparecen, pues es donde está el baño (paso hacia el cobertizo). Quedan "solo" unos ~105m².
La planta alta (30m²) se usará principalmente para oficina y huéspedes.
La planta baja, restando el área de la cocina (que se unirá con la ampliación) tendrá "solo" 70m², para repartir entre baño, baño de invitados, dormitorio, vestidor/gimnasio y la entrada.

Hola,

sobre los costos no puedo decir nada. Con un neto de 1.600 y un préstamo de 150k va a ser complicado, probablemente sea el criterio eliminatorio. Además, necesitas esos 150k para una renovación completa + ampliación

Eso también creo desgraciadamente. :-/

Personalmente no veo esos 150k€. Pero sólo puedo hablar del caso de un amigo que remodeló una casa similar de sus padres,
pero sin nueva cubierta, sin escaleras, etc., con ampliación. Eso le costó bastante más de 150k€, pero no hizo trabajo propio.

Además faltan partidas como arquitecto, ingeniero estructural, permisos, escalera (acero/madera) mínimo 7k€. Falta la estimación para el techo plano, etc. Solo con estas partidas adicionales superarás tu presupuesto estimado.

No me extrañaría que vaya hacia los 200k€.
Con tus ingresos, como bien viste, 150k€ es el límite. No le importa al banco que tengas 100k€ de capital propio en forma de casa y terreno si la cuota no se puede pagar. Además los bancos tienen una cantidad fija para gastos de vida, que según sé está entre 800 y 1000€ para una persona sola.

Por eso creo que la idea no pasará por el banco y ahí se acabará.

Yo mismo digo que no conseguiré financiar 150k. Sobre el caso de tu amigo, debería considerarse la situación. Aquí construir aún es relativamente asequible y con mucho trabajo propio hay un enorme potencial de ahorro, porque los costes de mano de obra suelen ser la parte más cara del asunto.

También creo que los 150.000 están estimados muy bajos.

¿Y con tus ingresos 700 euros (¿quedaban esos en el pasado? ¿por qué entonces una cuota de préstamo de 50 euros???) ¿y deberían incluir ahorros (mínimo 1 euro/m²/mes)? ¿financiación a 30-35 años?

¡Poner el coche a 0 euros es una tontería total! Tiene que tributar, ¿se ha tenido eso en cuenta? Y si en 3 años hay que cambiar de trabajo sin coche de empresa, ¿de dónde salen entonces los 400-500 euros mensuales (compra, mantenimiento, gasolina...)?

Sí, los 700€ quedaban libres todos los meses y se invertían regularmente en la jubilación. Pero como eso conlleva especulación y fluctuaciones, dejé esa suma completamente fuera.

No hay cuota por encima de 50€. Sólo hay una de 30€. ;-)
Esa cuota lleva un buen tiempo y estará pagada en 1 año. A veces un crédito de consumo tiene más sentido que pagar al contado. (¿Por qué? Porque así no tuve que reducir mi efectivo por 2000€ en ese momento y pude invertirlo en otros lugares, lo que a la larga me dará más beneficios.)

¿Por qué exactamente decir que 0€ para el coche es tontería? En los importes netos indicados ya está todo descontado, por eso hablamos de neto.
Que en 3 años pueda haber un nuevo trabajo con coche propio es tan especulativo como la posibilidad de una mujer e 2 hijos. Eso está en la responsabilidad personal.
Yo simplemente digo: soy el empleado con más antigüedad y seguiré siéndolo mucho tiempo.

(Si no, me subo a la ola de especulaciones y digo: en 3 años mi salario habrá subido, además 400€ ya es bastante alto.)

Probablemente tenga que concertar urgentemente citas con el banco para una charla sin compromiso, así como con un constructor, para obtener datos más exactos.
Quizás se pueda reducir la suma. Justo partidas como la escalera (no es imprescindible hacerla), así como la ampliación, que podría ser más pequeña.

¿Cómo están ahora las ayudas KFW? ¿Vale la pena algo en esa dirección?