Costos de estructura y cubierta/aislamiento de techo - ¿oferta a precio fijo está bien?

Estoy tratando de verificar si el precio que me han ofrecido para la construcción de una casa es adecuado.
Modelo: Un arquitecto construye casas a precio fijo a través de su empresa. Compra un terreno, demuele lo existente y construye dos casas adosadas sobre él. Me ofrecen el terreno + demolición de lo existente + obra gruesa + cubierta/aislamiento/canaletas + garaje a precio fijo (base notarial). El acabado interior se realiza mediante contratación individual por mi parte, para lo cual tengo precios de oferta según oficio, empresa ejecutora y descripción del servicio proporcionados por el arquitecto. El arquitecto no obtiene ganancias adicionales por el acabado interior (solo pago una tarifa fija de €5 mil por su encargado de obra), es decir, su beneficio está completamente incluido en la "base notarial".
Después de deducir el precio de mercado del terreno, los costos adicionales de compra repercutidos + 0,5 costes de demolición de lo existente (incl. sótano) + división, quedan:
Aproximadamente €400,000 para precio fijo de planificación + obra gruesa + cubierta/aislamiento + garaje + beneficio:
Aquí mi estimación de la distribución de costos basada en mi investigación (no tengo conocimientos propios) con la solicitud de verificar si en general es adecuada:
Detalles: Vivienda adosada de 1,5 pisos, 8x13m, desván acondicionado como espacio habitable, sótano de hormigón WU, construcción según la ordenanza de ahorro energético 2016, aproximadamente 1000 m³ de volumen útil construido (mi cálculo según el corte).
1) Trabajos de tierra + obra gruesa : aproximadamente €150,000 ?
(Sótano: mampostería de 36,5 cm o hormigón, tabique vecino de piedra caliza arenisca; mampostería: estructural: piedra caliza arenisca + aislamiento central de 120mm + ladrillos de revestimiento (0,5€ por ladrillo), no estructural: piedra caliza arenisca/ ladrillo/ paredes de yeso; techos: hormigón armado, escaleras del sótano al desván: hormigón armado)
2) Garaje de mampostería + ladrillos de revestimiento 9x5m: aproximadamente €30,000 ?
3) Cubierta + aislamiento + canaletas: aproximadamente €50,000?
(aproximadamente 160 m² de superficie de cubierta (mi cálculo según el corte), estructura de madera blanda, tejas de hormigón de calidad sobre lámina impermeabilizante, canaletas + bajantes de zinc, aislamiento que cumple los requisitos para espacio habitable en ático y desván)
4) Servicios de arquitectura e ingeniería: aproximadamente €35,000 ?
Subtotal costos: €265,000
Importe restante (€400,000-€265,000): €135,000
- de los cuales IVA: €22,000
- de los cuales beneficio/margen: €113,000
a) ¿Parece realista la distribución del precio fijo?
b) ¿Es el margen/beneficio habitual en el mercado, teniendo en cuenta que no hay ganancias adicionales en el acabado interior?
¡Muchas gracias de antemano por cualquier comentario!!!

Esto es extremadamente caro. El margen de ganancia es muy, muy alto. Aquí solo estamos hablando de la estructura sin ventanas, revestimiento o acabado interior.

Para el resto debes calcular aproximadamente 250.000 euros más. ¿Eres consciente de eso?

Tienes que calcular aproximadamente 250.000 euros más para el resto. ¿Eres consciente de eso?

No quería sobrecargar el hilo con el tema: para el resto tengo una estimación de €150.000 dividida por gremio y empresa. Eso también me parece muy bajo. La descripción de los trabajos de construcción tiene en parte un estándar más bajo. He enviado solicitudes de cambio con la petición de cotización al arquitecto. Sin embargo, debe tener precios extremadamente buenos si quiere comprar el resto por €150.000. Por ejemplo, el diseño tiene muchas superficies de ventanas y techos altos (planta baja con una altura libre de 2,90 m) con alturas de ventana correspondientes y exclusivamente ventanas de madera.

Sí, ya ves, eso nunca va a funcionar. Tu cálculo de costos arriba es correcto y muestra cuán alta es la oferta del promotor. 150.000 para el resto es por lo tanto más que irrealista.

50 calefacción/sanitarios, 20 electricidad, 40 enlucido, 5 pintura, 30 ventanas, 10 sombreado, 30 suelos, 5 puertas de garaje, 4 puertas principales, 7 puertas interiores, 7 solera, 10 escalera, 20 extras como horno, ventilación, cubierta, etc.

La ganancia en la promoción inmobiliaria no debería ser inferior al 15%, sino más bien estar entre el 20-22%. Como no tienes idea de los costos reales, aquí tampoco puedes obtener ninguna declaración confiable sobre el precio o la ganancia del arquitecto.

Esto significa que, con costos de producción de T€ 550 (estimados por ti), la casa debería costar en la "compra" alrededor de T€ 450, para que el arquitecto tenga una ganancia razonable.

Ahora simplemente doy la calculación de una conversación previa con un GU:
1.000 m3 x 400€ = 400.000€
Una casa llave en mano más tarifas, áreas exteriores, garaje, deseos especiales, etc.
Los terrenos listos para construcción se venden con nosotros actualmente aproximadamente un 50-100% por encima del valor del suelo. :-o
Ahora puedes calcularlo tú mismo otra vez.