Costo de la platea del suelo / sótano y acabado interior - Verificación de hechos

Estamos comenzando con la construcción de la casa (Plan: 120-130 m² de superficie habitable, 2 pisos, aproximadamente 70-80 m² de superficie de base) y ayer tuvimos una primera cita con un vendedor de Schwörerhaus. Como suelen ser estas conversaciones, discutimos todos los temas posibles, nuestras necesidades, el presupuesto, etc. Hasta ahora estuvo bastante bien, aunque el precio (para una casa prefabricada) me asustó un poco. El asesor dijo que actualmente ronda los 3.300 EUR/m². Ya conocía la marca de los 3000, pero pensaba que para casas prefabricadas sería algo más bajo. ¿Schwörerhaus pertenece a los proveedores más caros?

Sea como sea. Hubo algunas afirmaciones del vendedor que me parecieron un poco extrañas como "aficionado informado":

[*]Sótano vs. losa base:
Ya teníamos más o menos claro de antemano que no podríamos permitirnos un sótano. También lo comuniqué así en la conversación. Afirmación del vendedor: con ese terreno puede ser que la losa base sea igual de cara o solo un poco más barata que un sótano. Si sale mal, habría que excavar el hueco para la losa igual de profundo (hasta una capa portante) y rellenarlo, es decir, el costo de la losa base podría estar rápidamente en 50 mil euros. El sótano de Schwörerhaus estaría en torno a 55 mil euros. Así se podría ahorrar la superficie sobre el terreno, lo que posiblemente sería un juego de suma cero. Como aficionado no pude objetar. Había contado con un costo de unos 20 mil euros para la losa base; el sótano, tras mucha investigación, lo había estimado en unos 100 mil euros. El sótano de Schwörerhaus me parece muy barato en comparación.

No hay un estudio geotécnico para el terreno, pero la zona fue urbanizada por la ciudad y cerca del terreno se realizó una perforación de prueba en su momento, resultado a continuación. Aunque, claro, esto no reemplaza un estudio de suelo, quizá se puedan sacar algunas conclusiones iniciales.

[*]Potencial de ahorro en casa para terminar/interior:
Queremos hacer parte del trabajo (en especial el interior) por nuestra cuenta. Allí también dijo el vendedor que, claro, eso es posible, pero no se deben tener expectativas demasiado altas, porque la parte de costos laborales a ahorrar es "solo" del 50%. Luego me mostró los costos de otra casa de tamaño similar (paredes/techos 17 mil euros, suelo 18 mil euros, sanitario 7 mil euros). El potencial de ahorro al 50% es por lo tanto menos de 20 mil euros, pero a cambio podría tomar más tiempo y costos adicionales (alquiler, equipo, etc.). Como Schwörerhaus ofrece una gran selección de materiales de alta calidad, los costos adicionales por la configuración quedarían dentro de un rango razonable. Yo (quizá un poco ingenuo) había pensado que en casas para terminar uno podría ahorrar algo más, pero aparentemente no es así.

Solo quería publicar esto aquí y pedir vuestra opinión. Estamos aún al principio de nuestro camino y por supuesto tenemos más citas previstas con proveedores de casas.

¡Muchas gracias de antemano!

Pues yo diría que: Los precios que te han dado suenan bastante realistas para Schwörerhaus. Sí, Schwörerhaus es de los proveedores de casas prefabricadas más caros, pero también es conocido por construir con una calidad bastante buena. Que no empiecen con un precio estándar de 2.500 €/m² casi era de esperar. Si vale la pena para uno, por supuesto, es otra cuestión.

Sobre el tema de la losa de cimentación vs. sótano: tu valoración no está del todo equivocada, normalmente el sótano es considerablemente más caro que una losa de cimentación. Pero: la advertencia del vendedor sobre el terreno difícil no es del todo infundada. Si miras el perfil del suelo en tu foto, verás capas casi continuas de arcilla y limo hasta unos 5 m de profundidad. Eso puede, según la capacidad portante y las condiciones del agua, provocar un aumento del esfuerzo. Si tienes que llegar hasta la capa resistente y luego rellenar, sí, la losa de cimentación puede volverse muy cara. En ese caso, un sótano puede ser económicamente más interesante, especialmente si consideras que así puedes ahorrar espacio habitable.

Pero sin un estudio geotécnico adecuado, todo esto es especulación. Si están pensando seriamente en el terreno: consigan pronto un estudio propio. Cuesta unos cientos de euros, pero puede ahorrarte en el peor de los casos cantidades de cinco cifras o sorpresas desagradables.

En cuanto a la casa para terminar por cuenta propia: sí, la mano de obra propia ahorra en principio, pero solo si tienes tiempo, habilidad y ganas de involucrarte. Un ahorro del 50 % en costos laborales es un valor realista; si haces un oficio completamente por tu cuenta, ahorras la instalación. Pero igual tienes que comprar el material, quizá incluso más caro al por menor. Alquiler de herramientas, tiempo de construcción más largo (con alquiler), posibles errores y correcciones, se acumula. Muchos constructores se sobreestiman, especialmente en la primera construcción. Si a ustedes les funciona: adelante. Pero mejor ser honestos consigo mismos.

En resumen: Schwörerhaus no es barato, pero es sólido. No descartaría las afirmaciones del vendedor como tonterías, pero claro, también están orientadas a la venta. Consigan otras ofertas, hagan un estudio geotécnico y estén atentos con los contratos. Así se puede ser feliz con una casa prefabricada.

El terreno de construcción es realmente interesante. Si se tiene en cuenta que deben desechar [5m x 14 m x 14m] de tierra y luego rellenar todo de nuevo, eso seguramente no será barato. Estimo que los costos para la excavación, [mineralbeton] y la losa de cimentación serán de [90T]. El sótano costaría otros [60T] adicionales.

Para sacar 130 m² de superficie habitable a partir de 80 m² de superficie del terreno, debéis poder construir una "Stadtvilla". Una sola sondeo con núcleo de perforación dice muy poco. Cuanto más homogéneos sean sus resultados en comparación, menos de ellos serán suficientes. En el terreno se deberían hacer al menos dos, diagonalmente en las esquinas del área edificable. Un sótano no es una decisión solo vuestra, el terreno influye mucho en ello. Comparad también mi [11ant Kellerregel], que se puede encontrar externamente con la frase de búsqueda "Mit oder ohne Keller: eine Regel als Entscheidungswerkzeug" (que trata menos sobre el aspecto aquí citado del intercambio de suelo que en general sobre la determinación del punto de equilibrio considerando el fenómeno de que y cuándo los costos de evitar un sótano pueden superar los de construir uno). Una casa para acabar uno mismo (para aportar trabajo propio) solo ahorra dinero de forma notable si realmente se puede construir de forma significativa (sin ir lento), y una casa para acabar uno mismo (soñando con ser un cazachollos exitoso en la búsqueda de artesanos) menos aún. Olvidaos de eso si fuera necesario para que la cuenta cuadre. El tiempo también es dinero: muchos dispuestos a aportar trabajo propio subestiman la caída de su curva de rendimiento y luego deben seguir siendo inquilinos por más tiempo (mientras ya están pagando por su vivienda propia), porque como [Rabotniks] simplemente no son capaces de aplicar una productividad profesional adecuada.

Por cierto, las casas "listas" y las casas "de construcción masiva" tienen el mismo equipamiento y también el mismo precio. Planead primero con un arquitecto las fases de servicio 1 y 2, y luego tomad una decisión en el tiempo de espera de la masa (ver "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!"), según cuyo resultado o bien planificaréis a medida en madera o piedra, o bien haréis adaptar una casa de catálogo.

Pues yo diría:

Puedo estar de acuerdo con eso.
además, Schwörerhaus no pertenece a los constructores de casas que generalmente ofrecen fases de ampliación. Al menos yo no lo sabía.
Quien tenga que cuidar cada centavo y posiblemente quiera hacer algunas cosas en EL, estará mejor con otra empresa. Posiblemente también con construcción maciza, la construcción con entramado de madera no es más barata.

Hola,

lo que te contó la persona de Schwörerhaus no está completamente equivocado, pero sí un poco en "modo vendedor". Los 3.300 €/m² para Schwörerhaus no son nada raro, están más bien en la parte alta del promedio, pero son bastante planificados y sólidos. Rara vez es barato. Que en un terreno complicado una losa de cimentación pueda costar alrededor de 50k puede pasar, si por ejemplo estás sobre un suelo no apto para carga y hay que rellenar bastante. Pero sin un estudio del suelo es como leer el futuro en posos de café. Consíganse ese informe antes de seguir planificando, si no puede estallarles financieramente.

Sobre el sótano: 55k por un sótano para Schwörerhaus suena realmente muy barato. Lo realista está más por los 80k a 100k, dependiendo del equipamiento. Si están pensando en poner la técnica y almacenamiento en el sótano y con eso ahorrarse espacio en planta baja, a veces puede ser económico. Pero hay que calcularlo bien.

Sobre casa para terminar uno mismo y trabajo propio: solo ahorran si realmente tienen tiempo, conocimientos y paciencia. Y aún así solo si trabajan duro, o sea, hacen ustedes mismos el suelo, la electricidad, la pintura, etc. Solo pintar una pared no sirve. El material igual tiene que pagarlo uno, a menudo a precio más alto, y para cosas delicadas igual necesitarán profesionales.

Si deben cuidar el dinero y están dispuestos a ayudar en la obra, también echen un vistazo a construcción tradicional con arquitecto o proveedores más baratos con verdadera opción de casa para terminar uno mismo. Y primero aclaren lo del terreno, todo lo demás es bola de cristal.

Saludos