Estimación de costos casa unifamiliar zona Rin-Neckar

Hola a todos,

podemos conseguir un terreno en la zona entre Mannheim y Heidelberg, que está totalmente urbanizado y es plano. Solo que tenemos que decidirnos bastante rápido a favor o en contra del terreno.

El terreno es una cosa, pero la casa encima es otra y aquí actualmente no logramos ponernos de acuerdo.

También estuve con un arquitecto y me hizo una estimación de costos, pero esta está muy lejos de nuestras posibilidades y me pregunto si no se han calculado demasiados márgenes de seguridad. También le dijimos que debía ser un estándar normal, ya que con los fabricantes de casas prefabricadas también habíamos observado que habían tenido problemas con el precio.

Bueno, ahora pasemos a nuestras ideas y a las cifras.

Nos imaginamos la casa de la siguiente manera:

[*]KfW70 con aprox. 150 m² de superficie habitable
[*]Sótano como caja blanca, ¿con una habitación de invitados?
[*]2 plantas completas
[*]En total 5 habitaciones (1 habitación de invitados (posiblemente en el sótano), 1 despacho en la planta baja, 1 dormitorio y 2 habitaciones infantiles)
[*]La sala de estar debería ser un espacio abierto de salón/comedor con cocina
[*]Además, en la planta baja debería haber un WC con ducha
[*]En la planta alta baño normal (sin templo de bienestar)
[*]Dormitorio sin vestidor
[*]La calefacción de la casa debería ser a gas, combinada con un sistema de ventilación y energía solar térmica (¿es posible con KfW70?)

Para la casa nos habíamos fijado un objetivo de 330 mil € incluyendo costos adicionales de construcción. El terreno no está incluido en ese precio.
Lo que no hemos presupuestado aquí son las instalaciones exteriores.

Ahora el arquitecto me ha calculado costos de construcción de 440 mil € con un margen de +-30%.
Solo me pregunto si eso es realista, porque en realidad es una casa normal y sin extras como miradores o similares.

Estimación del arquitecto:
Casa en promedio 316 mil € (promedio de superficie habitable 150 m², BGF 100 m² y 850 m³)

Instalaciones secundarias 30 mil €
Instalaciones exteriores 20 mil €

Total 366 mil €

Servicios del arquitecto 20% de 366 mil € -> 73 mil €


Total todo alrededor de 440 mil €

Lo que realmente me ha impactado un poco fue que los servicios del arquitecto se calculan aparte sobre el precio total, porque pensé que con los valores indicativos por m² y m³ esos servicios ya estaban incluidos. Entiendo que el arquitecto también debe cobrar, pero ¿tanto?

Entonces ahora la pregunta es si nuestra expectativa de precio para la casa de 330 mil € es algo irrealista?? De ello depende si tomamos el terreno o no.

Gracias y saludos
Steffen

Hola Steffendd

mira aquí en el foro bajo Baukosten etc.. encontrarás muchas publicaciones de Bauexperte que siempre calculan muy bien cómo llegar a valores realistas. Pero creo que en cuanto al precio, el arquitecto no está muy lejos. Piensen si podrían reducir un poco la superficie habitable.. 150 m² más sótano es mucho, incluso con 2 niños todavía se tiene suficiente espacio con 120-130 m².

Saludos
Naddl

Moin Steffen,

no conozco los precios en Rhein-Neckar ni tampoco los precios del sótano. Pero el sótano hace que tu casa sea muy, muy cara. Igual que cualquier metro cuadrado "innecesario" de superficie habitable (como ya escribió naddl).

Si pongo como cifra orientativa para el sótano 50k €, quedarían para la casa de 150 m² unos 266k € (¿esto incluye los costos adicionales para conexiones de la casa y similares?). Si también están incluidos los costos adicionales para trabajos de tierra, conexiones de la casa, etc. (calculo unos 20k € ya que el arquitecto ya ha especificado algunos costos adicionales por separado): quedarían 246k € para la casa.

Eso hace aproximadamente 1640 € / m². Así que la estimación de costos es bastante acertada. (aunque un experto en construcción seguramente tenga mejor ojo para esto :))

Las instalaciones accesorias y las zonas exteriores me parecen relativamente altas y tal vez sean otro punto a considerar. ¿Qué habéis planeado allí? ¿Doble garaje?

Saludos

Michael

Servicios de arquitecto 20% de 366.000€ -> 73.000€

El arquitecto es CLARAMENTE demasiado caro, aquí alguien se está forrando. ¿Cómo calcula su honorario (¿tarifa máxima? ¿incluye la estructura? ¿adjudicación y supervisión de todos los oficios? ¿fases de servicio?)?
De lo contrario, renuncien al sótano caro, para herramientas de jardín, por ejemplo, también basta una caseta de jardín. ¿Qué son las instalaciones accesorias (¿garaje doble caro?)?

Hola

gracias primero por las respuestas.

Como anexos solo habíamos pensado en un garaje prefabricado para un coche, o quizás solo un carport con cobertizo. Lo que tenemos que hacer es infiltrar nuestro agua de lluvia.

Como áreas exteriores no hemos especificado nada, eso quizás sea solo un marcador de posición para pavimento, jardinería y cerca. Seguro que puedo hacer algunas cosas yo mismo (por ejemplo, jardín), pero el tiempo y un niño pequeño imponen un límite natural.

La conversación ya iba dirigida a que en caso de encargo él debería hacer todo eso, ya que aunque puedo comparar números, no veo los detalles finos importantes en las ofertas, porque no trabajo en construcción, sino más bien me ocupo de la electricidad. En cualquier caso, los servicios de arquitectura están incluidos en el grupo de costos 700. No hay nada sobre la tarifa máxima. Pero él también tenía claro que con un precio demasiado alto puede perder el proyecto.

Los costos del sótano de 50k€ también los conocemos de varios proveedores de casas prefabricadas. Renunciar a ello es difícil debido a los precios del terreno, si no solo quieres la casa sino también el jardín.

Saludos
Steffen

La [Fertiggarage] para un coche cuesta solo [T€ 10], y el [Luxuscarport (Stahl)] con cobertizo también. Deberías consultar sin falta a otro arquitecto. Nosotros tuvimos los servicios de planificación para nuestra casa de 250 m² (sin sótano, pero claramente más cara que vuestra planificación) dentro de la familia y contratamos a un director de obra para las licitaciones (excepto la técnica del edificio, ya que los arquitectos casi no tienen ni idea allí - por ejemplo, la planificación eléctrica es mejor hacerla con el electricista), la adjudicación de oficios y la dirección real de la obra. Por esto se nos cobraron [T€ 10] (neto) = fases de servicio 6-8. Las fases de servicio 6-8 representan casi la mitad de los costes del arquitecto (para nosotros descontando el servicio no prestado por la adjudicación de los oficios de técnica del edificio - si no, habría sido aproximadamente [T€ 3] más). Así tienes precios de referencia.