Desglose de costos y situación financiera (Terreno ganga)

Hola querido foro,

mi esposa y yo llevamos ya un tiempo interesados en el tema de construir, pero el año pasado o mejor dicho hace dos años, debido a la falta de terrenos, lo dejamos un poco de lado.

Por un "casualidad" hoy nos han ofrecido un terreno a nivel/ cuadrado de aproximadamente 600 m² por un total de 80.000 € (exactamente el valor catastral, ubicación al sur más bajo de BaWü)... Ahora nos cuesta decidir si en la situación actual (boom de los costos de construcción, KFW e inflación) sería realizable para nosotros. Desafortunadamente no podemos hablar con el banco ni con el promotor, porque en realidad ya deberíamos haber dado una respuesta ayer...

Resumiré brevemente:

Nosotros: él 35, ella 27
Niños: 2 (5 y 2) ¡sin planes de más!
Ingresos: 4450 € incluyendo la prestación por hijos: (él tiempo completo, ella 60% media jornada - ambos con contrato indefinido, trabajos bastante seguros pero ya se sabe… ¡seguro es relativo ahora!)
Capital propio: 110.000 €, que podemos usar COMPLETAMENTE
Alquiler: 980 € + gastos adicionales + costos de operación
Coches: 2, ambos de empresa y ya incluidos en el ingreso neto.
Por lo demás, describiría nuestros gastos como promedio. Ambos bastante sencillos y nada consumistas.
Comemos en casa y unas vacaciones en Italia nos bastan! ;)

Plan de construcción:
Casa unifamiliar de 150 m², 1,5 plantas con tejado a dos aguas y equipamiento medio, sin sótano solo losa
Preferible en construcción maciza con arquitecto
Pintura, suelos y puertas los haríamos nosotros como trabajo personal, más es posible pero no queremos calcularlo por ahora. (Dos niños)

Para eso hemos reunido los siguientes costes mediante investigación en internet:



Ahora la pregunta para nosotros es:

1.) Costes 646.000 € - 110.000 € = 536.000 € - ¿Con estos ingresos podríamos conseguir un crédito de esta cuantía?
Si es así, ¿qué cuota mensual estimaríais? Según nuestros cálculos, más de 1400 € sería imprudente y claro que nos gustaría terminar entre los 65 y 70 años.

2.) Costos de construcción, ¿hemos olvidado algo o el cálculo es realista? Si no, entonces el proyecto está definitivamente descartado.

Espero sus respuestas y por favor sean amables. Sé que no es una presentación perfecta pero hay algo de presión de tiempo.

Hemos obtenido un crédito de 550k con un ingreso de 4.900 EUR. Sin embargo, sin subsidio por hijos. También dos niños pequeños :)

Desde mi punto de vista, vuestro ingreso es límite para esa cantidad.
¿Quizás se puede aumentar cambiando de empleador?

Ahorráos el arquitecto y construid con un contratista general. Cochera, cocina, muebles también son posiciones que se pueden conseguir más baratas o aplazar.

Town & Country también puede construir casas.

Si el terreno os conviene y lo conseguís barato: ¿por qué no?
Podéis pagarlo completamente con vuestro capital propio.

Calculad todo de nuevo. Intentad ahorrar en la casa - ¿Quizás con 140 m² es suficiente?
Y luego a por ello

Hola,

pues, un edificio llave en mano por 2400€/m² en BaWü me parece bastante barato.

Tampoco podemos hacer una zona exterior por 10k con trabajo propio.

Por eso eliminaría inmediatamente al arquitecto.
¡Tampoco es necesario un carport (por ahora)!
En realidad, sin subvención kfw, tampoco se necesita un asesor energético.

Compraría el terreno pero construiría más pequeño y modesto.

La suma de crédito propuesta me parece demasiado alta para esos ingresos. Les recomendaría un máximo de 500k. 110 x 4500 como suma máxima.

Los trabajos de tierra podrían ser insuficientes, especialmente si solo se han previsto 10k para las áreas exteriores.
Sacamos al asesor energético, ponemos al perito de construcción.
El carport no debe/necesita costar 15k. Eso sería ya una variante bastante lujosa.
Conexión a internet Telekom: 800€
En principio, las conexiones de canalización/gas/electricidad creo que serán más caras.

Yo diría que en conjunto más o menos encaja con el costo total, si en todos lados donde te ofrecen alternativas eliges la más barata.
Quizás por precaución deberías reservar un poco más como margen.
Si los bancos lo hacen ahora es difícil de decir. Hace dos años a mí me iba con casi la misma suma, menos ingresos pero más capital propio. Pero ahora hay mucho movimiento en el asunto. Las tasas subieron a corto plazo, hay más incertidumbre en general en los mercados financieros, reglas más estrictas para la concesión de créditos desde principios de año.
Primero acepta la oferta y busca un [Finanzmakler]. ¿Hay obligación de construir? Si no, en caso de que ningún banco acepte de inmediato, compra el terreno con capital propio y espera a que algo se desarrolle.
Probablemente el terreno no se volverá más barato por ahora.

Hola, ¡gracias por las muchas respuestas! :)
Desafortunadamente hay obligación de construcción, lo que significa que el comprador debe construir y no puede revenderlo.

Nos queda claro que algunas cosas pueden esperar, pero eso no cambia el hecho de que se necesita un carport. En algún lugar deben guardarse/ordenarse diversas cosas. Además, con 2 niños y sin sótano, una casa de menos de 130 m² ya es bastante justa. Actualmente vivimos en 90 m², los niños comparten una habitación y el departamento está a reventar.

Pero volviendo al tema principal, mis dos preguntas fueron bien respondidas:
- Suma máxima = máx. 490.000 importe del préstamo
- Nuestra estimación es más bien baja y debería aumentarse o ahorrar en el carport/los GU.

¡Muchas gracias a todos por las respuestas rápidas y productivas!