Fianza de cumplimiento del contrato combinada con cuota final

No puedo juzgar si es demasiado tarde para la garantía de cumplimiento del contrato hasta que la haya entendido.

**"La garantía de cumplimiento del contrato protege principalmente al cliente (tú) contra daños en caso de insolvencia del contratista. Independientemente de eso, el cliente (tú) también puede recurrir a ella si los servicios contractualmente acordados no se cumplen o se niegan." Tox ya ha explicado quién puede ser el garante.

Entonces, en mi mente, camino por toda la casa con mi perito acompañante de la construcción para ver si todo lo acordado fue implementado y si la ejecución es correcta. Y si no es correcta, se pide una corrección o finalización y se retiene la última cuota mientras tanto. (¿O una parte de ella? ¿Dependiendo de la magnitud de los defectos?)

En términos generales, es correcto. Aunque el momento del pago (última cuota) depende de tu contrato y su base, VOB/código de construcción.

Si la última cuota es demasiado pequeña, podría pasar...

¿No es así?

No.

Porque si sucediera como lo describes, habrías cometido un error al elegir a tu socio de construcción. Pero ese error deberías haberlo reconocido mucho antes - si es que hubiera uno - y no solo en la última cuota.

Saludos, experto en construcción

Entonces, ante mis ojos, camino con mi perito acompañante por toda la casa y veo si todo lo acordado ha sido ejecutado y si la ejecución está bien. Y si no está bien, entonces se exige una corrección o finalización y se retiene la última cuota hasta entonces. (¿O una parte de ella? ¿Dependiendo de la gravedad de las deficiencias?)

Con nosotros fue así: recorrimos... con el jefe de obra... y firmamos la lista de deficiencias. Previamente se nos dijo que la entrega de la casa solo se realizaría con el pago restante. Para el contratista general habría significado: 100% de la última cuota y luego la visita, lista de deficiencias, firma y entrega. Luego la pronta resolución de la lista de deficiencias por parte del contratista general o sus subcontratistas.
También fue así, excepto nuestro pago de la última cuota: lo entendimos igual que ustedes. Tres días después, recibimos una llamada inesperada del contratista general, diciendo que no se había transferido nada de dinero por nuestra parte. Ups, eso tuvimos que solucionarlo rápido.
Así que no hubo presión - ellos no aceptan eso en absoluto. Más bien envían a sus trabajadores muchas veces para corregir, porque: ¡se supone que debe ser una construcción de calidad sin defectos!

Entonces, desglosémoslo.

I. Fianza de cumplimiento del contrato

Garantiza, como su nombre indica, el cumplimiento del contrato. Esta fianza generalmente es emitida por un banco del empresario. Su diseño debe estar orientado al "pago a primer requerimiento". En este caso, el banco no puede negar el pago mediante las excepciones legales del fiador (a las cuales se renuncia) ni retrasar el pago. Solo podrá rechazar el pago tras la solicitud del beneficiario de la fianza si la reclamación es evidentemente abusiva, lo cual debe demostrarse con los llamados "medios probatorios líquidos". Es importante la formulación de qué es exactamente lo que debe existir para que el pago del fiador sea exigible. Mi preferencia sería aquí la "notificación de que el empresario no ha cumplido con sus obligaciones contractuales". Con una formulación de este tipo, no es necesario demostrar nada, sino solo efectuar una notificación.

La fianza de cumplimiento del contrato solo tiene sentido mientras el contrato no esté cumplido, es decir, mientras la aprobación no se haya realizado (completamente). Dado que el empresario debe esperar la ejecución de la fianza en caso de incumplimiento parcial, generalmente sentirá suficiente presión para completar los trabajos y así poder recuperar la fianza posteriormente.

II. Fianza de garantía

Esta cubre posibles reclamaciones por defectos durante el período POSTERIOR al cumplimiento del contrato. El empresario puede, incluso después de la finalización y la aprobación, retrasarse y eventualmente no cumplir con sus obligaciones de corregir defectos que aparezcan. El acuerdo para que el empresario constituya esta fianza es cuestión de negociación.

En general, cuanto mayor sea la fianza, mejor estará garantizado el "caso grave" (insolvencia del empresario). Como siempre, analizar la solvencia del empresario antes de las negociaciones contractuales ayuda a reducir tales riesgos.

eso me asusta. Pero, ¿tuvieron que pagar todo ustedes? Yo esperaría que al menos pudieran retener una parte correspondiente a los defectos. ¿Puedo preguntar si tuvieron un acompañante de obra (perito)?
Aunque, si corrigieron a tiempo, al menos no tuvieron desventaja. ¿O tuvieron un blog público de construcción con la indicación de la empresa constructora? Eso, por supuesto, también es un medio de presión.

Creo que fue "pago en la entrega de la casa"
Pudimos retener 1000 € porque los escalones de la escalera aún eran provisionales.
Y sí: tuvimos y tenemos un blog de construcción

¿Estamos realmente hablando de [Vertragserfüllungsbürgschaft] o quizás el OP se refiere a una [Gewährleistungsbürgschaft]? Eso explicaría por qué el OP no se está orientando con su búsqueda y por qué estamos aquí al final del proyecto de construcción y se van a retener el 5%, y por qué estamos hablando de defectos.

Además, todo el tiempo he leído [Gewährleistungsbürgschaft], aunque no estuviera escrito en ningún lado.

Además, todo el tiempo leí fianza de garantía, aunque en ninguna parte decía eso.

Encajaba tan bien.

A menudo, los tipos de fianzas se combinan, en parte con una formulación del texto que reduce el importe. Pero aquí también considero bastante probable la entrega de una fianza de garantía.