Proyecto de construcción valor de mercado casa - estimaciones - valor de mercado?

Querido foro,

como ya nos habéis ayudado mucho con el tema de la construcción de la casa, hoy queremos pedir consejo nuevamente.

Hoy tuvimos una cita de financiación en nuestro banco sobre un plan financiero concreto para nuestro posible proyecto de construcción. El asesor de financiación nos indicó que el valor de mercado que el banco toma como base para nuestra casa planeada difiere en unos 100.000 EUR del precio total que gastaríamos para todo el proyecto de construcción. Según él, lo "normal" sería una discrepancia de 50.000 - 60.000 EUR.

Nos preguntamos si por eso deberíamos alejarnos del proyecto de construcción. ¿Se pueden sacar conclusiones sobre el valor de mercado a partir del valor de mercado utilizado por el banco? Es decir, ¿perderíamos mucho dinero en una venta posterior?

Saludos
Marple & Family

¿Significa eso que sufriríamos una pérdida significativa en una venta posterior?

Depende de tu interpretación de "significativa". El valor de mercado de la banca siempre considera el aspecto de la realizabilidad a corto plazo en cualquier situación del mercado. En ese sentido, en una fase de auge esta diferencia con el valor de mercado es mayor que en una recesión. En general, por supuesto, esta es una cuestión que se puede discutir indefinidamente. Sin embargo, para el banco es bastante sencillo y debe cumplir con la ordenanza sobre el valor de tasación para préstamos. Que exista una diferencia entre el valor de mercado y el valor de mercado bancario es prácticamente normal, pero considero que tanto 60 como 100 son claramente demasiado caros. Sin embargo, el mercado parece aceptarlo.

En otras palabras, dicho de manera indirecta: ustedes entregan más dinero del que reciben por la propiedad. "Regalan" el dinero extra sin recibir nada a cambio.

No creas que existe "el banco" - según mi experiencia, hay bancos de todo tipo. Además, deberían ver si hay alguna razón para eso - ¿construyen por ejemplo ecológicamente, con arquitectos, 4 buhardillas, puertas correderas elevables, azulejos de 90 € / m², ladrillo klinker azul, bañera con grifos de oro (exagerado)? Quizás la diferencia podría ser mucho menor si ajustan el estándar hacia lo "sólido" (¡no barato!). Difícil decirlo sin conocer el proyecto de construcción. ¿Quizás están sobreestimando los costos de construcción?

¿Quizás están sobreestimando los costos de construcción?

¿Son estimaciones o una oferta real? Honestamente, hasta ahora no he visto que alguien haya sobreestimado sus costos.

¡Buenos días y gracias por vuestras respuestas!

Nuestras estimaciones se basan en los costos totales. Tenemos una oferta para la casa lista para habitar. La casa en sí tiene un equipamiento "normal", no barata pero tampoco un lujo extremo. Hasta ahora solo hemos ido a un banco. Ciertamente es cierto que otros bancos podrían valorar de manera diferente. Pero ya después de la primera cita en el banco estamos tan impactados que nos preguntamos si vale la pena seguir invirtiendo tiempo en este proyecto de construcción. :confused:

Tenemos dos ofertas: una casa adosada y una casa unifamiliar. Según el banco, la discrepancia entre "valor de mercado - costos totales" está bien en la casa adosada, pero en la casa unifamiliar hay una diferencia de alrededor de 100.000 EUR y eso según el asesor financiero es "llamativo". La diferencia entre la casa adosada y la casa unifamiliar es que la casa adosada tiene sótano y por lo tanto un volumen total mucho mayor en metros cúbicos de espacio construido. La superficie habitable pura es bastante idéntica en ambos proyectos de construcción.

Nuestra tendencia en la construcción ya iba más hacia la casa unifamiliar, porque nos gustaría tener un jardín más grande y más distancia al vecino. Además, no me gustan las muchas escaleras en la casa adosada. Allí prácticamente habría 4 niveles que superar, desde el sótano hasta el estudio en el ático. Eso ya cansa en la juventud, sin hablar de hacerse mayor.

Sobre nuestras estimaciones; las casas están listas para habitar incluyendo trabajos de pintura y suelos y cuentan con una bomba de calor aire-agua. La casa adosada/la casa unifamiliar cuestan alrededor de 280.000 EUR. A eso se suman unos 50.000 EUR para todo lo demás (perito, notario, registro de la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales, costes adicionales de construcción, trabajos de tierra, conexiones de la casa, tasas, zonas exteriores) y otros 25.000 EUR para extras (cocina, chimenea, solicitudes de equipamiento especiales). Los terrenos son, lamentablemente, bajo arrendamiento perpetuo, por lo que el impuesto de transmisiones patrimoniales del terreno es bastante bajo, pero igualmente pagamos los costes de urbanización. Estos oscilan entre 20.000 EUR para la casa adosada y 35.000 EUR para la casa unifamiliar. Considero que nuestras estimaciones son bastante realistas, pero en ningún caso demasiado altas.

Ahora un buen consejo es caro. o_O ¿Vosotros más bien desaconsejaríais?

Gracias y saludos

Encuentro que 110T€ de costos totales para la casa unifamiliar es bastante. Creo que hay algunas cosas incluidas que no deberían estar en la financiación (por ejemplo, la cocina). Si ustedes hicieron el desglose ante el banco de esta manera, me puedo imaginar que reaccionen con escepticismo. Quizás sería bueno publicar nuevamente el desglose detallado aquí. Tal vez realmente tengas algunos conceptos que son cuestionables o que deberían pagarse con capital propio y no incluirse en el desglose de financiación.

¿Cómo está la situación con respecto al capital propio?