Financiación de la construcción / vinculación del tipo de interés nominal / intereses de disponibilidad

Hola a todos,

planeamos el siguiente proyecto.

Casa de datos:

Construcción nueva de una casa adosada masiva, E70
PB+PA+ÁTICO+SÓTANO
122m2 de superficie habitable
5 habitaciones
Sótano de hormigón impermeable (aislado y con radiadores)
Sistema de calefacción bomba de calor y calefacción por suelo radiante

Costos:

Costos de construcción casa precio fijo
240.000 EUR (llave en mano)

Costos del terreno incl. desarrollo, compra de terreno, notaría:
170.000 EUR

Costos adicionales de construcción:
aprox. 30.000 EUR

Garaje: 8.500 EUR

Reserva para selección de materiales: 5.000 EUR

Material para revestimientos de suelo, pintura: 6.000 EUR

Instalaciones exteriores (aprox. 16.500 EUR)

Costos totales:
475.000 EUR
Capital propio:
60.000 EUR

Trabajo propio:
20.000 EUR

Capital externo:
396.000 EUR
-----------------

Basándome en los datos, he obtenido ofertas de financiación de dos diferentes intermediarios financieros, y llegamos a una carga financiera mensual de aprox. 1400 EUR.

Preguntas:

¿Podrían evaluar estas ofertas con su experiencia y conocimiento?

¿Qué es bueno, qué es malo en los diferentes componentes?

¿Qué se podría hacer diferente o mejor?

¿Dónde se debería cambiar algo?

¿Recomendarían más bien un préstamo de amortización puro? ¿Sin combinación o Riester? ¿Cuánto debería durar como mínimo el plazo de fijación del interés? ¿Y la amortización inicial?

¡Muchas gracias a todos!!!!

Saludos

--------------

1. Oferta

a) Préstamo Riester (esposo): 136.000 EUR
Aquí fluyen anualmente la subvención básica del marido (154 EUR) y de 1 hijo (300 EUR) hacia la amortización.

Desembolso: 100%
Tipo de interés nominal 3,44 %
Efectivo 3,49 %
Amortización inicial 1%
Amortización extraordinaria 5%
Fijación tipo de interés 20 años
Cuota 503,20 EUR
Intereses de disponibilidad 3 % (anual a partir de 3 meses tras aprobación)
Costes de peritaje ninguno
Gastos de tramitación ninguno
Deuda residual aprox. 84.919,71 EUR tras fijación de interés
Duración contractual calculada 34 años 7 meses (sin amortizaciones extraordinarias)


b) KFW 124 (propiedad residencial): 50.000 EUR

Desembolso: 100%
Tipo de interés nominal 2,60 %
Efectivo 2,63 %
Cuota de amortización 2,01% (anual más intereses ahorrados)
Inicio amortización después de 3 años
Fijación tipo de interés 10 años
Cuota 192,08 EUR
Intereses de disponibilidad 3% (anual a partir de 4 meses y 2 días bancarios tras aprobación)
Gastos ninguno
Deuda residual aprox. 42.293,58 EUR tras fijación de interés (tiempo libre de amortización considerado)
Duración contractual calculada 35 años (sin amortizaciones extraordinarias)


c) KFW 153 (Construcción eficiente energéticamente): 50.000 EUR

Desembolso: 100%
Tipo de interés nominal 1,45 %
Efectivo 1,46 %
Cuota de amortización 2,90% (anual más intereses ahorrados)
Inicio amortización después de 2 años
Fijación tipo de interés 10 años
Cuota 181,25 EUR
Intereses de disponibilidad 3% (anual desde 12 meses tras aprobación)
Gastos ninguno
Deuda residual aprox. 37.708,25 EUR tras fijación de interés (tiempo libre de amortización considerado)
Duración contractual calculada 30 años (sin amortizaciones extraordinarias)


d) Préstamo de amortización: 160.000 EUR

Desembolso: 100%
Tipo de interés nominal 2,78 %
Efectivo 2,82 %
Amortización inicial 1%
Amortización extraordinaria 5%
Fijación tipo de interés 10 años
Cuota 504,00 EUR
Intereses de disponibilidad 3% (anual desde 6 meses tras aprobación)
Costes de peritaje ninguno
Gastos de tramitación ninguno
Desembolsos 1
Deuda residual aprox. 141.579,21 EUR tras fijación de interés
Duración contractual calculada 47 años 11 meses (sin amortizaciones extraordinarias)

------------------

2. Oferta

a) Préstamo combinado: 336.000 EUR
Préstamo de amortización y contrato de ahorro para vivienda

Aquí la idea era hacer un préstamo combinado para asegurar la estabilidad del tipo de interés. El crédito inicial es 2,40 % (10 años) y el contrato de ahorro para vivienda (periodo de ahorro 15 años) tras asignación 2,75 %.
Los intereses se pagan durante 10 años al mismo nivel y el contrato de ahorro se va abonando durante 15 años.
Los 5 años restantes deben solventarse (riesgo).
Tras 15 años, el contrato de ahorro sustituye el préstamo y la suma ahorrada reduce el monto del préstamo en consecuencia, se obtiene un nuevo préstamo al 2,75 % y se sigue abonando durante 15 años. Es decir, la duración total aquí calculada es de 30 años.

Desembolso: 100%
Tipo de interés nominal 2,40 %
Efectivo 2,43 %
Producto sustituto de amortización: contrato de ahorro para vivienda (BHW Wohn Max 2,75%)
Cuota producto sustituto de amortización: 504,00 EUR
Cuota intereses: 672 EUR
Cuota total: 1176 EUR
Costes de apertura: 3.360 EUR
Costos de administración: 12,00 EUR por año
Derecho optativo de amortización extraordinaria: 16.800 EUR
Fijación tipo de interés 10 años
Intereses de disponibilidad 3% (anual desde 6 meses tras aprobación)
Costes de peritaje ninguno
Gastos de tramitación ninguno
Desembolsos 8
Deuda residual 336.000 EUR tras fijación de interés
Duración contractual calculada 20 años (sin amortizaciones extraordinarias)


b) KFW 124 (propiedad residencial): 50.000 EUR
no incluido, porque los intereses del crédito superior son menores que los del préstamo subsidiado.


c) KFW 153 (Construcción eficiente energéticamente): 50.000 EUR

Desembolso: 100%
Tipo de interés nominal 1,60 %
Efectivo 1,61 %
Cuota de amortización 2,71% (anual más intereses ahorrados)
Inicio amortización después de 1 año
Fijación tipo de interés 10 años
Cuota 179,58 EUR
Intereses de disponibilidad 3% (anual desde 12 meses tras aprobación)
Gastos ninguno
Deuda residual aprox. 36.893,05 EUR tras fijación de interés (tiempo libre de amortización considerado)
Duración contractual calculada 30 años (sin amortizaciones extraordinarias)

En la Variante 1 quedan 220 T€ de deuda pendiente después de 10 años de tipo de interés fijo... eso no me lo haría voluntariamente.

La Variante 2 me parece una tontería con los 5 años de "inactividad"... ¿cuál es la deuda pendiente después de que termine el plazo fijo del préstamo de ahorro para vivienda? ¿El plazo total ahora es de 20 o 30 años?

Calcula los costos de ambas variantes durante todo el plazo y evalúa los riesgos después de que terminen los diferentes tipos de interés fijos.

¿Por qué no un préstamo con amortización constante sin contrato de ahorro para vivienda o Riester? Pide que te hagan una oferta para esto también.

Ahora he recalculado con la Variante 2

Primeros 15 años

Préstamo anticipado 15 años
Pago de intereses 672 EUR

Contrato de ahorro para vivienda 15 años período de ahorro 15 años
Pago 504 EUR

Préstamo KFW 15 años
Pago 180 EUR

Equivale en los primeros 15 años a una carga mensual de aprox. 1356 EUR.
Pero solo si el interés del préstamo anticipado permanece igual en 10 años. Si el interés subiera por ejemplo al 6%, entonces no pagaríamos 672 sino 1680 EUR solo por intereses Oo Esto es un alto riesgo, me parece, debido a que la deuda remanente en 10 años es tan alta.
Para mí eso significa definitivamente cerrar a 15 años, ¿no?

Segundos 15 años

Préstamo anticipado
-se reemplaza con contrato de ahorro para vivienda- aquí no hay pagos de intereses

Contrato de ahorro para vivienda 15 años 246.000 (reducido por la suma de ahorro) Préstamo listo para asignación duración 15 años
Pago 1669 EUR

Préstamo KFW 15 años
Pago 180 EUR

equivale a 1849 EUR mensuales los restantes 15 años!!!!
Ahí está probablemente la trampa, ¿verdad? La carga mensual aumenta mucho después de 15 años, porque el préstamo BS debe amortizarse en 15 años.

Se podría intentar con pagos especiales ya en los primeros 15 años aumentar la suma de ahorro para así reducir el préstamo, ¿no?

Pero esa es claramente la trampa oculta, ¿no?

Aparentemente sí. También he calculado en los segundos 15 años con una cuota total de 1.400 € (incl. KfW, con cuota constante) y llego a una deuda residual de casi 90.000 €.

Después de los primeros diez años, además del riesgo de cambio de tipo de interés en el préstamo con pago al final, también está la deuda residual a financiar de 36 T€.

¿De verdad puedes acumular también amortizaciones extraordinarias? La tasa de ahorro para eso se sumaría a los 1.400 €.

Aquí en el foro a menudo se lee una cuota de 500 € por cada 100.000 € de préstamo... eso serían casi 2.000 € de cuota mensual en tu caso. Dependiendo del tipo de interés, aún queda una suma residual alta.

Hola, aquí los montos de los diferentes componentes de financiación podrían no ser correctos: Variante 1 financia 396 TEUR Variante 2 financia 436 TEUR. ¿Error tipográfico o es realmente así?

En la variante 2 desaparecen 1x 50.000 € de la KFW, entonces son 386.000 € ... ok, faltan 10.000 €.