Financiación para construcción 40.000€ de capital propio, vinculado a un apartamento en propiedad

Hola a todos,

nosotros, una familia joven, 33, 31 y 2 años, estamos planeando actualmente una posible construcción de casa. En realidad queríamos ahorrar otros 5 años más, pero de alguna manera nos han vendido todo muy bonito últimamente: interés más barato, costos de la casa que suben cada año aproximadamente un 2%, hemos encontrado un terreno excelente en una urbanización nueva. Callejón sin salida tranquilo, completamente urbanizado, etc.

En cuanto a los costos tenemos los siguientes factores:

Costos del terreno aproximadamente 126k€ más costos adicionales de compra de aproximadamente 12k€ (impuesto de transmisión, notario, inscripción en el registro de la propiedad)
Suma: 138.000€
Casa tal como la deseamos del reconocido constructor de casas prefabricadas:
238k€ (Incluyendo la losa de cimentación)
Costos adicionales de construcción:
Solicitud de construcción: 500€
Costos de medición: 4000€
Conexiones de la casa: 10.000€
Informe geotécnico: 1.500€
Suministro de obra/agua: 1.500€
Trabajos de tierra: 20.000€
Instalaciones exteriores: No incluidos porque es trabajo propio dentro de la familia
Cerca: 2700€
Suma costos adicionales de construcción 40.200€
Cocina nueva: 10.000€
Suelos/paredes en trabajo propio: 5000€ (pisos de vinilo, alfombra + pintura de paredes)

En total aproximadamente 432.000€

Por el lado del activo se contrapone:

40.000€ de capital propio, aún ligado a un piso en propiedad

Reducción del monto del financiamiento de construcción a 392k€

Salarios:
2000€ brutos + salario variable máximo 3500€ adicional anual
1400€ brutos
Subsidio por hijo 192€

Se ofreció:
KFW 55 = 100.000€ a 355€/mes (con 20 años de tipo fijo)
Resto (292k€) aprox. 800€/mes (un poco menos, 20 años de tipo fijo, 2% de amortización)

Son aproximadamente 1155€ de gastos mensuales.
Otros gastos (auto, comida, seguros, guardería, contratos de móvil, electricidad, calefacción, etc.)
~1000€

Por lo tanto, en el lado de los costos mensuales hay 2200€

Quedan por tanto, a nivel calculado, unos 1300-1400€ al mes para vivir, que teóricamente se podrían gastar, o se quieren formar reservas para reparaciones, así que calculo 1000€.

¿Nos han vendido esto demasiado bonito? ¿Hemos olvidado algo esencial?

Tanto el experto en financiación de construcción (independiente del constructor) como el constructor dan una impresión muy competente y se esfuerzan mucho.

Muchas gracias por vuestra ayuda.

seguramente te refieres a 2k + 1,4k neto y no bruto?

392k de préstamo con 3.400 € para pagar es estricto. ¿Se invierte algo más en riesgo de seguros de vida, invalidez, etc.? Si algo en la parte de ingresos se vuelve negativo, eso sería todo.

También los 40k de capital propio deben ser "realizados". ¿Es posible aumentar algo en los ingresos?

Solo como ejemplo, empezamos con 250k y 2 niños. Ingresos: 5k netos. Mi esposa va a quedar desempleada, pero todo sigue igual.

El gran préstamo es un poco extraño. Con una cuota mensual de 800 euros y una amortización del 2%, eso sería un interés nominal de alrededor del 1,3%. Y eso con un plazo de interés fijo de 20 años y no con un capital propio muy alto. Así que o son unas condiciones excelentes, tal vez alguna subvención incluida?, o no es una amortización del 2%. Ten en cuenta que una amortización del 2% es más bien el mínimo, después de 20 años queda una buena cantidad de deuda pendiente. Eso se convierte en un plazo de unos 40 años si el tipo de interés realmente es correcto y no hay amortizaciones especiales.

Vuestros costes mensuales son bastante bajos con solo 1000€. Compruébalo dos veces. También piensa en el tiempo libre y la ropa, el coche tendrá que ser reemplazado, gimnasio, [GEZ] etc.

Hola, gracias por las respuestas.

Sí, claro, me refería a neto, no a bruto.

La segunda cuota estaba establecida a 15 años, perdón, me equivoqué al escribir, creo que es 1,33% a 15 años.
Los 40k€ del piso de propiedad se financiarán mediante un préstamo puente, supuestamente no es tan inusual. En los costos mensuales he incluido todo lo que tenemos ahora, pero he incluido costos como el seguro del edificio, limpieza de calles, deshollinador y costos proporcionales calculados según la superficie habitable.

El ocio y la ropa no están incluidos, eso lo cuento como "derroche".

El plazo hasta estar libre de deudas era de casi 35 años.

Caso clásico de deseo y realidad. Los costes adicionales de construcción son demasiado bajos y el crédito es demasiado alto para los ingresos. Mejor ahorrar durante un tiempo y primero vender el piso. El capital propio actualmente es 0. En el precio de la casa también faltan fácilmente 30.000 EUR, sobre todo si es un proveedor de casas prefabricadas.

¿Puedo preguntar de manera un poco provocativa dónde enterráis los 2400 euros que deberíais tener disponibles actualmente?
Yo iría a escarbar entonces

Además, calculad también algo de dinero para el colchón, las mejoras, las lámparas, los muebles y el material para las instalaciones exteriores. Vuestra cuenta suena bastante ajustada.