Experiencias en la estimación de costos de construcción de una casa adosada

Querido foro de construcción de viviendas,

he leído varios hilos y he investigado mucho en Internet. Sin embargo, las cifras sobre los costos de construcción de una vivienda adosada varían mucho. Por ello, he realizado un cálculo significativo y me gustaría saber si se puede considerar realista.

Datos básicos: familia con un niño, construcción de una vivienda adosada sobre losa de cimentación, aprox. 140 m², estándar KFW40 sin QNG, planificación con arquitecto, fachada de ladrillo klinker, techo a dos aguas, ampliación de terraza, garaje grande para un coche y 1-2 bicicletas y espacio de almacenamiento, bomba de calor o calefacción urbana, sistema fotovoltaico, posible ventilación central necesaria, persianas eléctricas, puerta de entrada de aluminio, parquet o laminado de alta calidad, focos en el techo y desván acondicionado. Aún tenemos tiempo, los terrenos estarán disponibles al menos hasta mediados de 2025.

Costos del terreno:
Precio de compra para 330 m² = aprox. 153.450€
Impuesto de transmisión = 9.974,25€ (6,5% del terreno)
Notaría/registro = 2.301,75€ (1,5% del terreno)
sin intermediario
Urbanización = 15.000€ (costos fijos para conexiones a servicios, etc.)
sin acondicionamiento
Total: 180.726€

Costos de construcción:
Estructura: 240.000€ (muros, techo, aislamiento, klinker, ventanas)
Losa de cimentación: 23.000€ (incluye estática, aislamiento)
Acabados interiores: 100.000€ (bomba de calor, ventilación central, electricidad, calefacción por suelo radiante, puertas, sistema fotovoltaico, persianas eléctricas, objetos sanitarios, pintura, revestimientos de suelo)
Instalaciones exteriores: 23.520€ (garaje prefabricado idealmente conectado con puerta a la casa, caminos, terraza, césped, setos, cercas)
Arquitecto: 29.000€ (todas las fases, puede hacerlo un conocido nuestro, coste fijo, no facturación según HOAI)
Permisos de construcción: 3.528€ (coste fijo, instalación de obra, incluye solicitud)
Trabajos de topografía: 3500€ (coste fijo)
Informe geotécnico: 1500€ (coste fijo)
Informe de construcción: 2500€ (coste fijo)
Trabajos de tierra: 12.500€ (coste fijo)
Seguros: 1.000€ (coste fijo)
Equipamiento interior adicional: 40.000€ (cocina, muebles nuevos)
Total: 480.048€

Costos totales: 660.774€
+ reserva: 57.605€ (12% de los costos de construcción)
Total general: 718.379€

Independientemente de la financiación, el laberinto de subvenciones y el capital propio. ¿Es esto realista?

Agradezco mucho cualquier experiencia.

Saludos cordiales,
Christian

Suma: 480.048€

Sacadmos el interior, porque eso no tiene nada que ver con la construcción de la casa. La chaqueta nueva tampoco tiene nada que ver con la compra del coche.

Entonces quedan 440 mil euros para una casa/terraza/garaje/gastos anexos de construcción de 140m². Eso son apenas 3.140€ por m²/superficie habitable.
Normalmente hoy en día cuentas +/- 3.000€ por m² de costos puros de construcción. Sin terraza. Sin gastos anexos de construcción. Sin garaje.

Con tu interior terminado con 100 mil euros pondría un gran signo de interrogación
- 40 mil euros para calefacción con suelo radiante
- 25 mil euros electricidad
- 10 mil euros ventilación
- 10-15 mil euros revestimientos de suelo
- 15 mil euros pintura
etc.

Saque la decoración interior, porque no tiene nada que ver con la construcción de la casa. La nueva chaqueta tampoco tiene nada que ver con la compra del coche.

Entonces quedan 440.000 € para casa/terraza/garaje/gastos adicionales de construcción para 140 m². Eso son apenas 3.140 € por m²/superficie habitable.
Normalmente hoy en día calculas +/- 3.000 € por m² de costes puros de construcción. Sin terraza. Sin gastos adicionales de construcción. Sin garaje.

Con tu interiorismo de 100.000 € yo pondría un gran signo de interrogación
- 40.000 € para calefacción con calefacción por suelo radiante
- 25.000 € electricidad
- 10.000 € ventilación
- 10-15.000 € revestimientos de suelo
- 15.000 € pintura
etc.

Hola Nordanney,
gracias primero por tu respuesta. ¿Cuáles costes son realistas según mi desglose de arriba?
3.000 € de costes puros de construcción apuntan a 420.000 € en lugar de los 363.000 € para la estructura, el interior y la losa. ¿Está ahí la diferencia?

3.000€ de costos de construcción puros sugieren 420.000€ en lugar de 363.000 para la estructura, el interior y la losa del suelo. ¿Está ahí la diferencia?

Sí. Eso es al menos la casa. Aunque también pueden ser 2.950€ o 3.450€. Dependiendo del lugar de construcción, temas del suelo, y vuestros deseos. Se pone realmente interesante cuando, por ejemplo, el compañero de vuestra casa adosada quiere construir con sótano.

Aparte de eso, actualmente no es previsible cómo serán los precios en 2025. Por ejemplo, ahora mismo está la ronda de negociaciones salariales para el sector principal de la construcción - así que calcula al menos un aumento del 10% en los costes laborales. Por otro lado, la demanda de artesanos está disminuyendo constantemente - los artesanos buscan trabajo.

YO calcularía con al menos 3.200€/m² y me alegraría si luego sobra dinero o no tengo que usar todo el crédito / el capital propio (véase como un colchón que de todas formas se debería tener).

Entiendo tu argumentación. Por eso ya había incluido un margen de seguridad. Los tiempos actualmente son bastante inciertos para un cálculo estable, por eso también mi potencial de consulta. Con 3.200€/m² llego a unos 600.000€ para todos los costos del edificio.
En total, la suma aumentaría a unos 840.000€. Eso ya me da un poco de vértigo. Claro, por supuesto que se podría construir más pequeño.

¿Cuánta mano de obra propia se le puede confiar a un propietario? No somos especialmente hábiles en trabajos manuales. Pintar y poner suelos sí nos lo confiaría. Además, tendríamos apoyo de algunos conocidos (electricista, mi cuñado es jefe de obra y podría negociar trabajos individuales).
Para 2025 contamos con unos 82.000€ de capital propio, para 2026 unos 100.000€ de capital propio. No es mucho, dado el alto costo de construcción. Puede que se añada la financiación KFW40 para familias, pero esos 170.000€ obviamente no son suficientes. Un ingreso total neto mensual de 4.900€ tampoco permite una cuota de préstamo enorme.

¿Los 3.200€ están referidos a una construcción llave en mano? También podríamos gestionar trabajos individuales a través de mi cuñado. Tenemos varios contactos allí.
¿Eso ayudaría?

¿Ahorráis 15k al año pero queréis gastar 40k en cocina y muebles? Eso será un asunto ajustado incluso sin ese comportamiento de gasto.