Asesora técnica de construcción / arquitecta: ¿Remuneración por parte de la empresa constructora?

  • Erstellt am 23.07.2013 11:04:45

Ferique

23.07.2013 11:04:45
  • #1
Hola a todos,

este es mi primer mensaje. Espero haber llegado a la sección correcta. Si mi consulta corresponde a otra categoría, por favor les pido que la trasladen.

Tengo una pregunta sobre el siguiente asunto:

Como muchos en este foro, nos gustaría construir y llevamos tiempo buscando un terreno adecuado.

Parece que finalmente lo hemos encontrado. Lo descubrimos a través de un anuncio en un portal inmobiliario. La persona de contacto se presentó en una primera reunión como «[Bachfachberaterin / Baubegleiterin]» (no agente inmobiliaria) y en la segunda reunión ya tenía a un arquitecto disponible con quien, según sus propias palabras, lleva años trabajando.
Como el término «Baufachberaterin» es bastante poco claro y aparentemente no está protegido, quería saber de ellos cómo sería el procedimiento con las partes involucradas después de una posible compra del terreno al propietario.

Ambos nos explicaron que en este momento ni la [Baufachberaterin] ni el arquitecto generarían costos de nuestra parte, ahora ni en el futuro, y que después de un posible inicio de la construcción serían pagados por la empresa constructora, la cual sería “elegida” tras una licitación.

Sin embargo, esta situación me parece problemática. Según lo veo, aquí no se trata ni de una contratación de empresa general ni de empresa principal. Aunque el arquitecto quiere encargarse tanto de la planificación de la casa como de la dirección de obra y las aprobaciones de los respectivos contratos o etapas, tampoco se trata de una contratación clásica directa con el arquitecto, ya que no tendría un vínculo contractual con él.

Me parece poco transparente. También me resulta difícil que un arquitecto con quien no tengo vínculo contractual y por tanto sin posibilidades de recurso en caso necesario, pueda asumir una posición favorable para mí o al menos neutral, si es pagado por una empresa constructora (aunque seleccionada mediante licitación).

¿Soy demasiado crítico? ¿No son inusuales este tipo de situaciones? Agradecería sus comentarios.

Saludos cordiales
Ferique
 

Bauexperte

23.07.2013 12:53:02
  • #2
Hola,

¿nos conocemos? El procedimiento descrito me recuerda mucho a nuestras conversaciones con posibles propietarios :confused:


No, no somos nosotros :)

Trabajamos con una serie de empresas constructoras regionales. Al seleccionar la empresa constructora, se considera la proximidad al terreno de construcción y la carga de trabajo de las empresas candidatas. También contamos con un segundo arquitecto que se ocupa exclusivamente de la licitación y la dirección de obra, pero normalmente atiende a otro tipo de clientes y se basa en varios (muchos) contratos.


Por un lado, considero desafortunado que el arquitecto que planifica también asuma la dirección de obra. Pero esa es solo mi opinión, basada en numerosos proyectos de construcción de los últimos años.

Por otro lado, me tienes confundido. ¿Qué va a ser entonces? ¿La entrega del proyecto completo a un contratista general o la adjudicación individual de los oficios? En el primer caso, tú celebras — a través de la intermediación de la asesora de construcción — un contrato con un contratista general; en el segundo, varios contratos tanto con el arquitecto para la planificación y dirección de obra como con los oficios sucesivos para la ejecución posterior.


Si de hecho se tratara de una adjudicación individual de los oficios, probablemente pensaría igual. Aquí el arquitecto debería y tiene que "mostar sus cartas". Me interesarían los contratos de este modelo ;)

Si se trata de un único contrato de obra basado en los planos del arquitecto mencionado, tu preocupación es infundada. Él responderá también por errores de planificación, sobre todo porque también elabora los planos de ejecución.

Ahora tengo curiosidad, ¿dónde quieres construir?

Saludos, experto en construcción
 

Ferique

24.07.2013 07:40:02
  • #3
Hola experto en construcción,

No, creo que (después de haber visto tu página) no nos conocemos (¿por desgracia?) :-).
Pero ya es bueno saber que existen servicios del tipo que he descrito.
¿Entiendo bien tu respuesta alegre, que aunque actúes como asesora en construcción, no forma parte de tu modelo de negocio que la remuneración por el servicio no pase finalmente por el contratista general seleccionado?

Según mi experiencia, la expresión "A quien le doy de comer, a ese le canto" se cumple en la gran mayoría de los casos.
En este momento estoy conversando con la asesoría en construcción y con el arquitecto contratado sin ningún tipo de vínculo contractual (oral o escrito) y el arquitecto incluso ha realizado primeros bocetos tras una primera charla. A largo plazo no veo tan optimista que el arquitecto, supongamos que existen errores de planificación, pueda ser reclamado tan fácilmente por mí.

Esperaré a otra cita que ya tenemos y decidiré según el desarrollo de la conversación si la situación sigue pareciéndome sospechosa según mi intuición.

Ah, sí... la construcción será en las proximidades de Bonn.

Muchas gracias
Ferique
 

Ferique

24.07.2013 07:43:08
  • #4
¿Es correcto que no puedo editar/corregir posteriormente las publicaciones ya creadas aquí?
 

Bauexperte

24.07.2013 13:47:08
  • #5
Hola Ferique,


Quizás el "por desgracia" aún se pueda demostrar ;)


Sí, todavía hay pocos, pero existen.


Doble negación — espero que entienda bien tu pregunta.

Trabajamos con diferentes modelos, según las necesidades del constructor. En terrenos difíciles y también cuando no se desea usar una planificación clásica del plano, la segunda consulta se realiza en la oficina de nuestro arquitecto. Allí se discute en conjunto cómo debe ser el plano final — siempre ajustado al presupuesto total del proyecto. Antes, tanto nuestro arquitecto como nosotros hemos visitado el terreno a construir, y posiblemente también hemos tenido conversaciones con la oficina de urbanismo competente. En la siguiente cita — nuevamente en la oficina de nuestro arquitecto — se presenta el primer diseño, generalmente con una oferta de precio fijo. Luego, nuestros posibles constructores deben decidir si los servicios prestados hasta ahora — asesoría, aclaraciones, referencias y diseño — les dan la seguridad para comprometerse definitivamente. Si es así, se cierra un contrato de planificación — exclusivamente para la planificación del diseño incluyendo la elaboración de la solicitud de construcción. En los pasos siguientes conocerán al contratista seleccionado por nosotros y también podrán formarse una opinión propia; tanto a través de referencias como mediante la revisión bancaria habitual. En este punto dejamos que los interesados decidan el "cómo", ya que no queremos entrar en el dicho "a quién le debo el pan, su canción canto".

Tema costos — los costos del contrato de planificación se pagan por separado. Procediendo así, en la gran mayoría de los casos la consulta finaliza con la firma del contrato de obra con el contratista por nosotros seleccionado, y no surgen costos adicionales respecto a nuestros servicios para nuestro cliente, cuyo proyecto acompañamos hasta la mudanza. Aquellos que por diferentes motivos deciden no continuar la colaboración disponen en ese momento de una licencia de construcción sin condiciones y son libres de elegir sus próximos pasos.

Cuando los interesados vienen con una planificación terminada y un presupuesto más ajustado, esta se calcula según sus deseos de equipamiento (y su presupuesto) y se presenta en la segunda consulta. Por supuesto, también en este caso conocemos el terreno y las directivas del departamento de planificación urbana y las coordinamos con los deseos de los interesados. En el siguiente paso presentamos a nuestro contratista general y sus referencias, y entonces los interesados deben decidir si quieren realizar su proyecto con nosotros. Si responden afirmativamente, se cierra el contrato de obra tras la planificación final del diseño y la solicitud se realiza a través de la oficina del contratista. No hay costos adicionales por nuestros servicios y también aquí acompañamos hasta la mudanza.

Luego hay otras variantes, por ejemplo, si nuestro segundo arquitecto debe asignar las oficios por separado, pero eso aquí sería muy extenso y creo que tampoco es lo que buscas.


Desafortunadamente eso ocurre muy a menudo, te doy la razón. Pero si por ejemplo buscas un poco sobre nosotros en Google, verás que justamente en ese punto trabajamos diferente. No sin razón, muchos proveedores no nos tienen demasiado cariño :D

El círculo "más cercano" — arquitectos, ingenieros estructurales, geólogos, topógrafos, agentes financieros y asesores energéticos — con quienes colaboramos desde hace años comparte la misma actitud sobre una gestión seria de la construcción; de otra manera no funciona. No es raro que recurramos a su experiencia o recomendaciones respecto a contratistas confiables y hasta ahora rara vez nos han decepcionado. Claro que no estamos protegidos contra errores, pero nuestra red de contratistas asociados — trabajamos exclusivamente regionalmente — nos permite reaccionar rápido. En la mayoría de los casos sin costos adicionales para los constructores, ya que nuestro contrato también está formulado en consecuencia y los proyectos se calculan seriamente. Eso es — por cierto — una de las razones principales por las que acompañamos nuestros proyectos hasta la mudanza; si todo va bien, incluso después de años somos bienvenidos.


En mi opinión estás equivocado. Ese arquitecto — si decides colaborar con él — responde con su firma en la solicitud de construcción y luego también en los planos de ejecución. No se libra de esa responsabilidad, independientemente de que seas tú, el contratista final o los oficios posteriores quienes le paguen.


¡El instinto siempre es un buen indicador!

Pero también deberías pedir referencias, buscar en internet, etc. Una oficina que trabaja así debería poder ofrecerte muchas referencias buenas y malas. Incluso las referencias que a primera vista parecen "malas", con un acompañamiento estrecho no pocas veces se convierten en buenas referencias.


Así que prácticamente por la zona ;)

Saludos, experto en construcción
 

Bauexperte

24.07.2013 13:48:23
  • #6

Sí.

El administrador lo configuró así intencionalmente porque al principio del foro a menudo se "editaban" publicaciones sacándolas de contexto.

Saludos, Bauexperte
 

Temas similares
19.03.2013¿Llave en mano o construir con arquitectos?19
13.11.2013¿Es absolutamente necesario un arquitecto?10
16.12.2013Preplanificación con el arquitecto - ¿es sensato tener un plano propio?18
28.04.2014Estimación de costos - contrato de obra16
11.11.2014El antiguo sufrimiento - Llave en mano/Adjudicación individual38
06.07.2015Terminación del contrato de obra para la construcción de una casa (antes de la construcción)14
17.02.2016¿Arquitecto o empresa constructora?23
27.10.2017Descripción de la construcción por arquitectos: ¿Quién tiene experiencia?13
20.11.2017Dirección deficiente de obra - lo confirmó el perito14
27.08.2018Selección de la estructura del nuevo edificio: ¿elegir empresa o arquitectos?52
28.02.2019HOAI o por qué a los arquitectos no les interesa.....38
01.08.2019Construir con arquitectos - ¿experiencias, consejos?31
03.02.2021Honorarios del arquitecto y diario de construcción14
25.07.2021Casa adosada: dos contratos (propietario del terreno y empresa constructora)41
15.11.2021Lista de deseos para el arquitecto32
25.06.2022¿La estimación de costos del arquitecto es realista?39
12.02.2024¿Planificación preliminar a través del arquitecto y luego licitación?16
06.08.2023¿Contrato de obra individual o global?11
20.03.2025¿Planificación por contratista general o arquitecto independiente?22

Oben