Préstamo combinado BSS vs. préstamo de anualidades

Hola a todos,

ya he leído mucho sobre las ventajas y desventajas del préstamo combinado, pero todavía no estoy seguro de cuál es la mejor solución para nuestra situación concreta.
Muchos de los informes y pruebas sobre los créditos combinados también se refieren a tiempos en los que predominaban tipos de interés algo más altos, por lo que quizá las ventajas y desventajas del préstamo combinado hayan cambiado un poco desde entonces.

A continuación, los datos:

Monto del crédito: 380.000 EUR
Capital propio: 80.000 EUR
Cuota mensual deseada: aprox. 1.500 - 1.600 EUR
Ingresos netos (2 personas): aprox. 5.500 EUR
(Amortización) especial planeada por año: 7.500 - 10.000 EUR (puede variar un poco)

La distribución sería la siguiente:
Crédito KFW: 100.000 EUR al 0,75% por 10 años (se amortiza principalmente mediante amortizaciones especiales)
Monto restante del crédito: 280.000 EUR - a esto se refiere principalmente lo siguiente

Oferta 1: Préstamo combinado con contrato de ahorro para vivienda
Préstamo final para los 280.000 EUR con interés del 1,38% por 10 años
Contrato de ahorro para vivienda por el monto de 280.000 EUR:
Depósito de aprox. 1.400 EUR por mes con un interés (escaso) del 0,2%
Costo de apertura: 1,6% del monto del contrato de ahorro
Tasa de interés garantizada en la adjudicación (50% del monto del contrato): 1,1% (de lo contrario 2,35%)

Costos por intereses del préstamo en 10 años: 322 EUR * 12 * 10 = 38.640 EUR
Costos por el contrato de ahorro para vivienda: 4.480 EUR
Costos totales después de 10 años, por lo tanto, en total 43.120 EUR
Después, seguridad en la tasa de interés del 1,1% (dado que asumimos que obtendremos la adjudicación a esa tasa)

Oferta 2: Préstamo con cuota fija - vinculado por 15 años
Préstamo con cuota fija por 280.000 EUR con interés del 1,70% vinculado por 15 años
Amortización especial máx. 5%

Costos por intereses del crédito en 15 años: 45.504 EUR
La ventaja aquí sería que, después de amortizar el crédito KfW en un máximo de 10 años, las amortizaciones especiales podrían dirigirse a este crédito y así reducir la carga de intereses del año 10 al 15.
Después de 15 años (o bien 10 años, si es conveniente), renovación del financiamiento por el saldo restante, tipo de interés correspondiente aún no conocido.

Conclusión:
Bueno, aquí precisamente no estoy seguro. La ventaja de la oferta 1 es seguramente la seguridad y la flexibilidad en la cuota; el objetivo único debe ser que al final de los 10 años haya el 50% de la suma en el fondo para asegurar la tasa de interés baja. Por eso, lamentablemente, no hay un efecto de amortización constante durante 10 años.
Este es, a su vez, la gran ventaja de la oferta 2, que las amortizaciones especiales planeadas tendrán un efecto correspondiente (especialmente entre los años 10 y 15).

Estoy indeciso :-( Simplemente me gustaría conocer su consejo, ¿qué harían en mi lugar? ¿Han tenido experiencia con el modelo combinado? ¿Tiene sentido bajo las circunstancias dadas y la situación actual de tasas de interés?

¿Su opinión? De todos modos, ¡muchas gracias!

Saludos cordiales
Sven

¿Cuál sería la tasa de amortización en % en el préstamo de cuota fija?

¿Cuál es la tasa combinada de amortización e interés para el préstamo del contrato de construcción después de los 10 años? ¿5 o 6 por mil?

¿Y qué flexibilidad tiene el contrato de construcción? Existe la tasa mínima contractual de ahorro. Además, tienes que llegar al 50%. Otra cosa sería una tontería.

¿Y cuál es la tasa efectiva de interés del préstamo del contrato de construcción?

hola,

como ya dijo caspar, el contrato de ahorro para vivienda es muy rígido. 0,0 flexibilidad. excepto que no lo uses, lo cual es bastante improbable.

si cancelas el KfW, tampoco tienes que lidiar con pagos anticipados, ¿quizás puedas también aumentar la tasa de amortización? algunos lo ofrecen gratis

Hola Caspar2020 y HilfeHilfe,

Intento responderlo lo mejor que puedo.
La tasa de amortización en un préstamo con cuota fija de amortización sería alrededor del 4%.

En el préstamo del contrato de ahorro para la vivienda [Bausparvertrag] lamentablemente no conozco la tasa de interés efectiva (a menudo se considera una desventaja) - por eso es tan difícil de comparar. He intentado aproximar los costos de interés y los demás costos del [Bausparvertrag].

¡Gracias a ustedes por sus respuestas!

¡Buena suerte!
Sven

Hola Caspar2020 y HilfeHilfe,

Intento responder, lo mejor que puedo.
La tasa de amortización en un préstamo con cuota fija sería de alrededor del 4%.

En cuanto al préstamo del contrato de ahorro para vivienda, lamentablemente no conozco la tasa de interés efectiva (lo cual a menudo se considera una desventaja), por eso es difícil comparar. He intentado aproximarme a través de los costos de interés y los demás costos del contrato de ahorro.

¡Gracias por sus respuestas!

Buena suerte
Sven

Ya está bien que hayas reconstruido todo en Excel. Los pagos especiales son muy efectivos, como has calculado.

Pero también hay que querer/poder hacerlos.

De alguna manera, todo tiene pros y contras.

El enlace no funciona. Pero si se busca en Google "Tarifuebersicht_Via_Badenia_15_201606", creo que se llega a la tarifa adecuada.

Ui 7 por mil. Eso significa que después de los 10 años, cuando se utilice el contrato de ahorro para vivienda, tendrás que poner sobre la mesa 1960 EUR al mes para amortización e intereses. Tiene también la ventaja de que el préstamo del contrato de ahorro para vivienda se liquida después de 6 años y 2 meses.

que al final de los 10 años hay un 50% de la suma en el fondo para asegurar el interés barato

Ya lo he dicho; el contrato de ahorro para vivienda no es flexible. Tienes que alcanzar el 50%. De lo contrario, no se alcanza la madurez para la asignación.

Supongamos que no alcanzas el 50%, eso no solo significa cambiar a una tarifa "cara" con más intereses, sino también cargos por cambio.

Así que la flexibilidad existe solo sobre el papel.

Lo positivo de esto es que los costos / intereses son previsibles.

Tampoco con 1400 para el préstamo TA y el ahorro es suficiente. Veo un hueco de ~14.000 EUR (supongo que los intereses del préstamo también se pagan con los 1400). Así que solo 1078 van al ahorro en el contrato de ahorro para vivienda.
De lo contrario tendríais una cuota de 69+322+1400=1791 (lo cual sería superior a vuestra cuota deseada).

El problema lo veo más bien en los siguientes dos parámetros

Cuota mensual deseada: aprox. 1.500 - 1.600 EUR

(Amortización adicional) Planeada por año: 7.500 - 10.000 EUR (puede variar un poco)

Es decir, que en 10 años tendréis que poner más dinero encima de la mesa y realmente tendréis que hacer una amortización especial al KfW de 10k€ cada año sí o sí.

Y creo que ahí está el punto clave. La amortización especial está bien, pero no se debería contar con ella de forma tan segura.

También supongo que la amortización especial viene de "bonos/gratificaciones" o algo parecido. Es difícil prever cómo se desarrollará la empresa en los próximos 10 años. Además, siempre hay algún gasto alrededor de la casa.

Y en vuestro caso, la estructura del contrato de ahorro para vivienda está diseñada completamente para eso. (además de la cuota más alta que se debe pagar después de 10 años)