¿Comprar un terreno con un préstamo variable?

Hola,

Muy probablemente tengamos la oportunidad de comprar en la primavera de 2021 un terreno sin promotora y sin comisiones de agentes inmobiliarios. El precio de compra estará alrededor de 80.000€. Para entonces tendremos 40.000€ de capital propio y además podremos pagar los costes adicionales.

No tenemos mucha prisa con la construcción de la casa. Mi primera idea sería financiar el terreno con un préstamo variable con los 40.000€ de capital propio. Luego esperar al menos 12 meses / ir amortizando un poco para pagar solo el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la compra del terreno y después para la construcción de la casa convertir el préstamo variable en un préstamo con cuotas constantes.

¿Tenemos alguna posibilidad de conseguir buenas condiciones en el segundo préstamo? ¿Nos valorarán los bancos en el segundo préstamo como si no tuviéramos capital propio? ¿O se considerará como capital propio la parte del préstamo ya amortizada (por ejemplo, 45.000€)?

Gracias por vuestra ayuda

¿Nos valorarán los bancos en el segundo préstamo como si no tuviéramos capital propio? ¿O se considerará la parte del crédito ya pagada (por ejemplo, 45.000 €) como capital propio?

El valor del terreno, por supuesto, se incluye en el cálculo total. Y así también tenéis capital propio; la cantidad dependerá de la valoración del banco.

Entonces espera al menos 12 meses / ya paga algo para pagar el impuesto de transmisión de bienes inmuebles solo sobre la compra del terreno

Mientras el terreno no esté con un promotor y no esté vinculado a ninguna empresa constructora, pagas el impuesto de transmisión de bienes inmuebles solo sobre el terreno, sin importar cuándo construyas.

Lo de: "Podemos esperar" depende de la proporción de ahorro. Si es mayor que el aumento en los costos de construcción, se puede esperar. Pero si es menor, entonces el próximo año efectivamente pagarán más que si construyeran de inmediato.

Mientras el terreno no tenga un promotor y no esté vinculado a ninguna empresa constructora, solo pagarás el impuesto de transmisión patrimonial sobre el terreno, sin importar cuándo construyas.

Ya he leído varias veces que entre la compra del terreno y el contrato de construcción de la casa debería haber un llamado período de espera de al menos 12 meses, de lo contrario la oficina de impuestos ve una conexión y quiere cobrar el impuesto de transmisión patrimonial por todo el paquete (terreno + construcción).

El valor del terreno, por supuesto, se incluye en el cálculo total. Y por lo tanto también tenéis capital propio; la cantidad dependerá de la valoración del banco.

Está bien, déjame poner un ejemplo rápido para asegurarme de haberte entendido correctamente:

Compramos el terreno por 80.000€ y aportamos 40.000€ de capital propio en la financiación.
Después de un año, además de los 40.000€ de capital propio, se han añadido 5.000€ de amortización.

Ahora queremos construir una casa por 250.000€, por eso tomamos un crédito con amortización constante de 330.000€.
Cancelamos el préstamo variable y el nuevo banco asume la hipoteca.
El nuevo banco calcula en el préstamo con amortización constante como si tuviéramos 45.000€ de capital propio. (Suponemos que el banco valora el valor de mercado del terreno igual que el valor de venta).

¿Es correcto así?

¿O el nuevo crédito solo sería por un monto de 285.000€?

He leído ya varias veces que entre la compra de un terreno y el contrato de construcción de una casa debería haber un llamado período de espera de al menos 12 meses, de lo contrario la oficina de impuestos ve una relación y quiere el impuesto de transmisión patrimonial para todo el paquete (terreno + construcción), ¿es así?

Eso es una tontería. Compras y construyes con partes completamente independientes. Por lo tanto, solo hay impuesto de transmisión patrimonial sobre la compra. Siempre ha sido así.

Compramos el terreno por 80.000€ y aportamos 40.000€ de capital propio en la financiación.
Después de un año, a los 40.000€ de capital propio se han agregado otros 5.000€ de amortización.
Ahora queremos construir una casa por 250.000€, por eso tomamos un préstamo con amortización constante por 330.000€.
Cancelamos el préstamo variable y el nuevo banco asume la hipoteca.
El nuevo banco calcula con el préstamo con amortización constante ahora como si tuviéramos 45.000€ de capital propio. (Suponemos que el banco evalúa el valor de mercado del terreno igual que el valor de venta).
¿Es correcto así?
¿O el nuevo crédito solo debería ser por 285.000€?

Hazlo sencillo y elabora un plan de financiamiento con uso de fondos y origen de fondos (situación en un año):

Uso de fondos
Compra del terreno 80 T€
Construcción de casa 250 T€
Total 330 T€

Origen de fondos
Capital propio 45 T€
Deuda variable 35 T€
Deuda fija 250 T€ (o 285 T€, si se cancela el préstamo variable)

Aunque 250 T€ para la construcción probablemente sea solo un deseo.