Bungalow de techo plano AÑO 1970
Año de construcción 1970 significa construido antes del primer reglamento de protección térmica de noviembre de 1977. La mayoría de estos edificios no fueron diseñados ni construidos desde un punto de vista energético, sino tal como el propietario, el arquitecto y el espíritu de la época quisieron. La demanda energética por m² de superficie habitable es aún mayor en los bungalows, porque hay más superficies exteriores por m³ de aire (aproximadamente un 30% más).
¿Estoy equivocado o esto suena al principio a mucho trabajo y dinero que hay que invertir?
El "hay que" ya lo ha relativizado . Tiene sentido si se quiere vivir otros 30-50 años en él, pero en muchos aspectos.
Techo: Los techos planos de esa época en general no son más problemáticos que los techos planos actuales. Solo que son más antiguos y por eso tienden más a presentar filtraciones que los nuevos. Hay suficientes ejemplos en este foro de techos planos mal ejecutados (y mal diseñados). Si el techo está ahora impermeable, eso ya es una señal de una planificación y ejecución razonables. Los techos planos de los años 60/70 eran generalmente techos fríos, es decir, con aislamiento ventilado por detrás. Se puede imaginar como un techo con aislamiento dentro y un espacio de aire encima bajo la cubierta del techo. Las vigas del techo normalmente solo están aisladas con 5-6 cm, luego vienen unos 10-20 cm de aire y después la cubierta con impermeabilización. En algún lugar está el drenaje interior. Aquí es recomendable un refuerzo claro del aislamiento en todo el ancho de la viga (20-24 cm) y la renovación de la impermeabilización y la cubierta. Todo esto no es barato, sino que cuesta aproximadamente lo mismo que en un techo inclinado: 150-200 €/m², es decir, aproximadamente 30.000 €. Esto no se recupera solo con el ahorro energético, pero debe considerarse una inversión en la estabilidad del edificio. Esta intervención no genera suciedad ni trabajos en el interior, por lo que puede hacerse con la casa habitada.
Sótano: Por lo general, los sótanos no están aislados y se impermeabilizan con una doble capa bituminosa. De esto normalmente ya queda poco. Si el suelo es suficientemente permeable (sin arcilla) y no hay agua de infiltración ascendente (por ejemplo, en ladera), en el futuro tampoco debería haber problemas para usar el sótano como trastero. Si ya se observan humedades generalizadas o depósitos de cristales o incluso desprendimientos de yeso/hormigón en las paredes exteriores, se debe renovar la impermeabilización exterior. En un bungalow de 140 m² esto implica mucho trabajo de tierra (zanja alrededor de la casa de 2,5 m de profundidad y más de 1 m de ancho) y mucho dinero (unos 400 €/metro lineal, aunque el rango puede variar mucho). Si solo una pared está afectada, por ejemplo por la ladera, los trabajos pueden limitarse a esa parte. El trabajo en sí no es agradable, pero alguien con cierta habilidad puede hacerlo por sí mismo; sin embargo, los trabajos de tierra deberían realizarlos personas con experiencia para hacer un buen replanteo. Con una altura adecuada del techo en el sótano (>2 m), especialmente en bungalows con sótano completo, tiene sentido aislar el techo del sótano desde abajo. Es barato, limpio, se puede hacer uno mismo y vale la pena. Además, se evita una costosa renovación del suelo de arriba.
Agua/alcantarillado: El agua generalmente se conduce en tuberías de acero. Yo las reemplazaría por seguridad, debería ser fácil, en sótano completo, el alcantarillado se debe rehacer de todos modos al reformar el baño y en el sótano expuesto casi no cuesta nada.
Electricidad: Al menos renovar el cuadro eléctrico y revisar la instalación. Si hay suficientes circuitos y una distribución lógica visible, no hay necesidad de renovar nada. Claro que si se desea más enchufes o interruptores, será diferente.
Ventanas: De 1970: renovar sin falta. Triple acristalamiento con separador térmico: 300-500 €/m² incluido montaje en PVC, detalles como puertas correderas elevables son, por supuesto, más caros. Los elementos fijos son más baratos. Los bungalows de esa época suelen tener grandes fachadas acristaladas, por ejemplo una gran doble puerta y el resto acristalado fijo. Hay excepciones. Algunas tienen enormes fachadas fijas de vidrio y una gran puerta corredera de Meranti o similar con porche. Esa ventana todavía parece nueva. Allí se puede cambiar solo el vidrio por 100 €/m² y se disfruta por otros 30 años. ¡Las paredes de bloques de vidrio, si hay, deben reemplazarse por ventanas normales fijas! Nunca son estructurales, se pueden sacar fácilmente con cincel o martillo.
Calefacción: Según la antigüedad, conservar o cambiar. Si hay gas, a medio plazo yo cambiaría a gas, si no, dejar como está o instalar una nueva caldera de condensación. Los radiadores pueden quedarse; los radiadores más nuevos son mejores para temperaturas de agua más bajas. Las tuberías no son problemáticas, porque están en el sótano y no se oxidan ni nada. Si lo hicieran, se vería de inmediato y no habría grandes daños ni trabajos de excavación complicados. Nueva calefacción: a partir de 8.000 €, radiadores con montaje 500 € por unidad.
Paredes: Hay de todo. En la mayoría de los casos no vale la pena añadir aislamiento. Si hay revestimiento de ladrillo, es muy duradero hasta por siempre, así que dejarlo. En estructuras de madera es diferente, pero por lo general ya eran buenas en aquella época. Más importante: cerrar las nichos de radiadores, si existen, y poner el radiador delante. No cuesta mucho, se puede hacer uno mismo con bloques de hormigón celular.
Suelos: Suelo antiguo bonito de espiga o mosaico: lijar, aceitar y usar más tiempo. Alfombra/linóleo/losetas de PVC: quitar y poner algo nuevo (suelo vinílico o parquet según altura disponible). Azulejos: según gusto. Solera: dejar tal cual, salvo en el baño, que si se renueva, hacer entero el trabajo. ¿Costos? 0–100 €/m² según gusto.
Es imprescindible contar con un profesional. Calculo que la rehabilitación costará al menos 200.000 €. Más bien más.
¿Y eso lo has calculado sin fotos, sin conocimiento de la construcción, del estado y sin conocimiento de las necesidades y requerimientos del consultante? ¡Chapeau! Deberíais consultar a alguien con experiencia en rehabilitación de edificios antiguos y que conozca vuestros criterios. Antes de comprar, si no tenéis experiencia, es aconsejable un perito (no un vendedor KfW, sino un perito neutral). Al vendedor KfW se le puede acudir después; lo importante primero es saber si todo está intacto y bien construido.