Construcción con GU: Plan de pago y garantías

Hola querida comunidad,

Actualmente estoy leyendo el borrador del contrato de obra de mi contratista general preferido y quería consultaros sobre el plan de pagos y posibles garantías.
Desde mi punto de vista, el plan de pagos es inicialmente normal y es el siguiente:

Finalización de los documentos para la solicitud de construcción	4,7%
Finalización de la losa	9,4%
Finalización del techo sobre la planta baja	11,7%
Finalización de la estructura del techo (techo colocado	9,4%
Instalación de ventanas sin la puerta principal	9,4%
Finalización de los trabajos de enlucido interior (excepto retoques)	11,7%
Finalización de la instalación básica	11,7%
Finalización del trabajo de solado	11,7%
Calefacción operativa	10,5%
Finalización de los servicios del contratista, entrega al propietario en conjunto (aceptación formal)	10,0%

Además, hay una garantía de cumplimiento del contrato del 5% (que ahora es obligatoria, si no me equivoco).

Preguntas:
En los tiempos actuales quiero protegerme lo mejor posible contra la insolvencia del contratista general o problemas con defectos.
(1) Mi asesor de construcción me recomendó aumentar la garantía de cumplimiento del contrato al 10%. ¿Tiene sentido? ¿Un contratista general acepta eso fácilmente? Supongo que eso le genera costes adicionales que luego tendrá que recuperar de alguna manera.
(2) Además del cumplimiento del contrato, puede surgir algo durante el período de garantía de 5 años. ¿Tiene sentido exigir también una garantía de garantía? De nuevo la misma pregunta: ¿Un contratista general acepta eso fácilmente? Supongo que eso también le genera costes adicionales que deberá recuperar de alguna manera.

Si sumo todo, llego al 100.2 %. Quien sabe calcular tiene claramente una ventaja.

Si el empresario acepta el 10 %, está bien. El 5 % es normal.

Igualmente la fianza de garantía.

Preguntar no cuesta nada.

Si sumo todo llego al 100.2 %. Quien sabe calcular tiene claramente una ventaja.

Si el empresario acepta el 10% está bien. El 5% es normal.

Igualmente la fianza de garantía.

Preguntar no cuesta nada.

El 100.2% son errores de redondeo, lo copié desde un Excel.

Claro, preguntar no cuesta nada. Para mí la pregunta es más bien cuán enérgico puedo/debo exigirlo y si en caso de duda puedo compensar al contratista general de otra manera, por ejemplo aumentando el precio total, haciendo pagos anticipados, etc.

El plan de pagos desde mi punto de vista es por ahora normal y es el siguiente:

En total, eso es en la etapa "Techo planta baja" un 25,8%, en la etapa de la fiesta de colocación de la primera viga un 35,2% y así sucesivamente. Ahí tienes que preguntarte a) si con la garantía de cumplimiento de contrato podrías cubrir los costos adicionales de la ejecución por cuenta ajena, y b) cómo se compara eso con la licitación. La garantía de cumplimiento de contrato cubre el riesgo de deserción del contratista antes de la finalización. Es otorgada por una entidad crediticia, por lo que técnicamente también cuesta como cualquier otro dinero prestado y afecta la liquidez del contratista general. Sus condiciones para él reflejan, por supuesto, la confianza que el banco tiene en su salud económica.

Si se produce un caso grave, normalmente tendrás que reemplazar los trabajos pendientes en condiciones menos favorables; ahí un 5% sobre el total dependiendo del delta actual es aproximadamente suficiente o bien demasiado bajo y, por tanto, simbólicamente inútil, lo que no es el propósito. Como penalización para el contratista puede dolerle, pero ¿qué te aporta a ti?

(1) Mi asesor de obras me recomendó aumentar la garantía de cumplimiento de contrato al 10%. ¿Tiene sentido? ¿Un contratista general acepta eso así como así? Supongo que a él también le supone costos adicionales, que tiene que recuperar de alguna manera, ¿no?

Supón correctamente, como se explicó antes.

Si el empresario acepta el 10%, está bien. El 5% es normal.

Yo, como se explicó antes, adaptaría la garantía a tu riesgo. Por ejemplo, diez por ciento, pero con cinco puntos porcentuales liberados después de pasar la prueba Blower Door. O como etapa intermedia, liberar un cuarto después de la fiesta de colocación de la primera viga. Diez por ciento fijos hasta la recta final serían, dados los motivos por el riesgo de insolvencia, al límite del efecto profecía autocumplida ;-)

El 100,2% son errores de redondeo, lo copié desde un Excel.

¿También te desplazaste en las filas? – La instalación en bruto después de el enlucido interior terminado realmente no puede ser así del todo ;-) (Fontanería sí, pero electricidad no). ¿Han discutido ya el procedimiento de tu domótica? (no olvides coordinarlo con la recepción).

(2) Además del cumplimiento del contrato, puede surgir algo durante los 5 años de garantía. ¿Tiene sentido exigir también una garantía de buen mantenimiento adicional?

En realidad sí, pero es difícil. En caso de salud recomendable, pero en caso de insolvencia probablemente inútil. Pasa la pregunta a un abogado experto.

Si se produce un caso de emergencia, normalmente tendrás que reemplazar los oficios pendientes en condiciones menos favorables, por lo que un 5% sobre el total, dependiendo del delta actual, es aproximadamente suficiente o también demasiado poco y por lo tanto simbólico y sin valor, lo cual no es su propósito. Como una penalización para el contratista, puede dolerles, pero ¿qué te aporta a ti?

Lo siento, no entiendo exactamente a qué te refieres aquí. De todos modos, recibo el 5% y en caso de emergencia es mejor tener un poco que nada, ¿no?

Como expliqué anteriormente, ajustaría la garantía a tu riesgo. Por ejemplo, diez por ciento, de los cuales cinco puntos porcentuales se liberan después de pasar la prueba de Blower Door. O como un paso intermedio, liberar una cuarta parte después de la ceremonia de la colocación de la primera viga. Diez por ciento fijos hasta la recta final sería, dada la razón por el riesgo de insolvencia, casi una profecía autocumplida ;-)

Veo aquí menos "mi" riesgo y más el riesgo general de toda la industria. Seguramente habrá más insolvencias y simplemente quiero estar lo mejor preparado posible. La liberación intermedia me parece una buena propuesta. Veremos si el contratista general está dispuesto a aceptarla.

¿También te has confundido en las líneas? - La instalación en bruto después de el enlucido interior terminado realmente no puede ser ;-) (Saneamiento sí, pero electricidad no). ¿Habéis discutido ya el tema de tu Smart Home desde el punto de vista de los procesos? (no olvides coordinarlo con la aceptación).

De hecho, no me he confundido. Lo incluiré en mi cuestionario para la próxima reunión con el contratista general. Al final, supongo que probablemente no importe en qué orden se mencionen estas secciones en el contrato.
El Smart Home aún no está acordado. El contratista general está de vacaciones hasta principios de la próxima semana.

En realidad sí, pero es complicado. Recomendable en caso de problemas de salud, pero en caso de insolvencia probablemente sin valor. Pasa la pregunta a un abogado experto.

¿Por qué dices que en caso de insolvencia probablemente no tiene valor? ¿No se supone que precisamente para eso sirve esa garantía?

Lo siento, no entiendo exactamente a qué te refieres aquí.

A mí me pasa igual al revés. El intercambio de mensajes no sirve de mucho. A partir del lunes estaré de vuelta de vacaciones, entonces puedes llamarme.

Aquí veo menos “mi” riesgo que el riesgo general de toda la industria.

Pero aquí solo se trata del tuyo, no eres responsable de toda la industria, con todos ellos no construyes.

La aprobación intermedia me parece una buena propuesta. A ver si el contratista general acepta.

O sí, o tomas a otro (y no tiene que ser necesariamente un contratista general). Al menos mi propuesta de tres niveles es adecuada, es decir, con menos te verías mal. ¡En realidad ambas garantías deberían estar en el pliego de condiciones!

Al final probablemente no importe en qué orden se enumeren estas secciones en el contrato, supongo.

Incorrecto. Un plan de pagos solo tiene sentido cronológico sin interrupciones.

Seguramente habrá más quiebras y solo quiero estar lo mejor preparado posible. [...] ¿Por qué dices que en caso de insolvencia es probablemente inútil? Pensé que precisamente para eso está prevista dicha garantía.

La fianza de terminación está pensada más bien en general para cuando el contratista ya no tiene ganas, lo cual a menudo está relacionado con la cercanía a la insolvenciaya.
Estar “preparado para una insolvencia” es una broma para los acreedores subordinados. Mi opinión más reciente sobre la posición de compradores y promotores en caso de insolvencia la encuentras en los hilos de Traumhaus Hattersheim y Schwabenheim.