¿Préstamo de ahorro para vivienda o préstamo con anualidades?

  • Erstellt am 26.03.2020 16:09:05

Alkaral

26.03.2020 16:09:05
  • #1
Hola a todos,
estamos planificando nuestra casa unifamiliar, la solicitud de construcción fue presentada anteayer.
Con una aportación propia de 350k, necesitamos aún aproximadamente 1 millón.

Hemos contactado a Hüttig & Rompf y a los especialistas en préstamos para construcción, para que nos busquen un préstamo de amortización correspondiente con una fijación de interés de 20 años.

Mi padre prefiere, para una suma parcial de 345k, un préstamo de ahorro para la vivienda. Y esto por las siguientes razones:
- No es necesario inscribir una nueva hipoteca (ahorro de gastos de notaría y registro de la propiedad), ya que podríamos asegurarla con otra propiedad multifamiliar (la LBS ya tiene el primer rango de la hipoteca).
- Si un banco quiere asegurar el préstamo A-D con la parte disponible de la hipoteca existente, tendría que conformarse con el segundo rango, ya que el primer rango ya está ocupado por la LBS. Es muy dudoso que el banco esté de acuerdo con esto.
- La desventaja del préstamo B-D es sin duda la comisión de apertura de los contratos de ahorro para vivienda; es el 1,1 % de la suma total del préstamo, es decir, para un total de 345.000 € serían 3.795 €.
- Si se divide la suma total del préstamo B-D en 3 contratos parciales (por ejemplo 80.000 + 120.000 + 145.000 = 345.000 €), para cada préstamo inmediato se aplica un tipo de interés del 0,75 % con un plazo de 10 años + 4 meses. Luego, en general, se alcanza la asignación y para el préstamo de ahorro para vivienda efectivo se aplica un tipo de interés del 1,50 % durante un período adicional de aproximadamente 12 años + 9 meses, es decir, hasta el reembolso completo del préstamo.
- Para el préstamo A-D, el tipo fijo de interés para un plazo de 20 años es del 1,0 %. En cuanto al importe de los intereses, el préstamo A-D tiene una ligera ventaja en un horizonte de 20 años. En cuanto al importe de las cuotas de amortización o de ahorro, esta ventaja es casi despreciable. Lo decisivo es principalmente la cuantía y la duración de la devolución del préstamo.
- La principal ventaja del préstamo B-D es que todas las condiciones están establecidas hasta la devolución completa del préstamo. En el préstamo A-D esto sólo está garantizado durante 20 años. Después de 20 años, la deuda pendiente – según la cuota de amortización acordada – puede seguir siendo muy alta y las condiciones nuevas pueden ser bastante elevadas.
- Sin embargo, la mayor ventaja del préstamo B-D es la flexibilidad: por ejemplo, ya en la fase de ahorro se puede reducir la cuota mensual regular de ahorro de 3 € por cada 1000 € de suma de ahorro al importe mínimo de 2 € por cada 1000 €. Esto significa que se tarda más tiempo en alcanzar la asignación y las condiciones del préstamo deben ajustarse después de 10 años + 4 meses según la situación actual del mercado. No obstante, en caso de dificultades financieras, esto es una ventaja. En el préstamo A-D no existe esta flexibilidad. Aquí hay que pagar durante toda la duración del préstamo la misma anualidad (intereses + cuota de amortización).
- La flexibilidad también se extiende a la fase de devolución. Se pueden hacer pagos especiales en cualquier momento o incluso amortizar la deuda pendiente en un solo pago. Esto es, por ejemplo, una gran ventaja en caso de venta del inmueble, ya que no se debe pagar compensación por cancelación anticipada. Otra ventaja: si la cuota mensual de devolución (4 € por 1000 € de suma de ahorro) es demasiado alta, se puede hacer un refinanciamiento de tal forma que se contrate un nuevo préstamo de amortización por el importe de la deuda pendiente (!) con cuotas mensuales más bajas, y así se cancela el préstamo de ahorro de un solo pago.
- Normalmente, con un préstamo B-D se termina después de aproximadamente 22 años. Tendré entonces unos 67 años, probablemente en los últimos años de mi vida laboral. Este plazo para la devolución del préstamo encajaría bastante bien, porque como jubilado ya no dispongo de un ingreso mensual alto. Por supuesto, la cuota de devolución también debe ser más alta para terminar en aproximadamente 22 años. Con un préstamo A-D se puede elegir, según la cuota de amortización, una cuota menor. Pero entonces como jubilado todavía se seguiría pagando el préstamo.
- En un préstamo A-D, la cuota de amortización debería ser al menos del 3,0 % para terminar en unos 25 a 30 años (pídanle a su experto en créditos que se lo calcule). Para un importe de 345.000 € tendrían que pagar una cuota mensual del 4 % (1 % intereses + 3 % amortización), es decir, 1.150 €. Este importe se carga cada mes durante al menos 20 años.
- En el préstamo B-D, la cuota mensual en los primeros 10 años (fase de ahorro) es 215,63 € de intereses (tipo de interés: 0,75 %) + 1035 € de ahorro (3 € por cada 1000 € de suma de ahorro) = 1251 €. Esta variante está por lo tanto unos 100 € al mes por encima de la variante A-D. Si sólo se paga el importe mínimo de ahorro, la suma mensual total es sólo 215,63 € (intereses) + 690 € (ahorro mínimo) = 906 €, es decir, unos 240 € menos que en la variante A-D.
- Entre 10 y 20 años, la cuota mensual en el préstamo A-D sigue siendo 1.150 €. En el préstamo B-D, sin embargo, la cuota mensual es 1.380 € (4 € por cada 1000 € de suma de ahorro), es decir, 230 € más que en A-D.

¿Qué opinan al respecto? ¿Qué harían ustedes?

Un saludo y muchas gracias
 

nordanney

26.03.2020 18:07:49
  • #2
Demasiado texto con demasiados números. Me retiro...
 

HilfeHilfe

26.03.2020 21:16:02
  • #3
Demasiado texto, sumas demasiado altas. Hüttig & Rompf y Rumpelstilzchen lo harán.
 

Lumpi_LE

26.03.2020 21:23:17
  • #4
Sí, quizás resumir un poco...
Con los intereses actuales y además esas sumas, todo menos los préstamos es una tontería.
 

Alkaral

27.03.2020 11:54:43
  • #5
Perfecto, eso ya me basta como declaración, lo veo igual.

Muchas saludos y muchas gracias.
 

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