Consulta previa de construcción - ¿qué documentos?

Hola a todos,

mi esposa y yo tenemos la intención de adquirir un terreno en el distrito de Gummersbach. Sin embargo, antes de la compra, nos gustaría aclarar si nuestro proyecto de construcción es realizable en este terreno. Queremos construir una villa urbana (170m²). El terreno tiene una superficie de 1025m². Por lo tanto, no se deberían superar la densidad máxima de edificabilidad ni el coeficiente de ocupación del suelo.

He recibido la siguiente información del ayuntamiento sobre el terreno.
Plan de desarrollo urbanístico 1 y 1a Área residencial general, construcción abierta de dos plantas, densidad máxima de ocupación del suelo: 0,4, coeficiente de edificabilidad total: 0,7

Cita de un correo electrónico con la funcionaria responsable
"El BP 1 y 1a establece una obligatoriedad de dos plantas.
Solo las áreas no edificables están reguladas por el § 34 del Código de Construcción."

Las construcciones vecinas consisten en una villa urbana, casas unifamiliares con tejado a dos aguas y edificios multifamiliares.

Ahora nos gustaría presentar una consulta previa de construcción.

¿Qué documentos deben adjuntarse?
¿Y qué deben contener estos documentos?
¿Tengo que contratar a un arquitecto? ¿O son suficientes representaciones esquemáticas?
¿Es suficiente una consulta informal?
¿Cuánto tiempo tarda el trámite?
¿Cuánto cuesta el trámite?

Gracias de antemano

D.Gerner

¿Y por qué exactamente quieres presentar ahora una solicitud previa de construcción?

Con los pocos parámetros que nos has dado y un plan de desarrollo legalmente vinculante, en realidad todo está aclarado. ¿O hay algo más adicional que olvidaste mencionar?

Según lo que entendí, el BP1 y 1a solo establecen la construcción de dos pisos. No hay límites de construcción ni nada similar. Nuestra villa urbana debe tener un techo a cuatro aguas con una inclinación de 22°. La villa urbana de al lado tiene 45° (horrible). ¿Podría entonces construir la casa en cualquier posición del terreno respetando la distancia legal de 3 m al límite?

¿Estás en posesión del plan de ordenación? De lo contrario, solicita que te lo entregue el ayuntamiento. En su caso, allí también podría figurar algo sobre la inclinación del techo.

Por lo demás: siempre que en el plan de ordenación no se indique lo contrario, podrías construirlo así en mi opinión.

Le envié un correo electrónico a la ciudad y pregunté si existe un plan de desarrollo urbanístico vinculante con límites de construcción y otros detalles. Estoy esperando la respuesta con interés.
He investigado en internet y muchos opinan que se debería hacer una solicitud previa de construcción antes de comprar el terreno para evitar sorpresas posteriores.

Hola,

Nos gustaría construir una villa urbana (170 m²). El terreno tiene una superficie de 1025 m². Por lo tanto, no deberían superarse el coeficiente de ocupación del suelo ni el índice de edificabilidad.

He recibido la siguiente información del ayuntamiento sobre el terreno.
Plan de ordenación 1 y 1a Zona residencial general, construcción abierta de dos plantas, coeficiente de ocupación del suelo: 0,4, índice de edificabilidad: 0,7

El coeficiente de ocupación del suelo indica cuántos m² de superficie construida se pueden edificar por cada m² de terreno, en tu caso el 40% de la superficie del terreno = 410 m². El índice de edificabilidad, por su parte, indica cuántos m² de superficie total construida por plantas se pueden edificar por m² de terreno. Aquí el 70% de la superficie del terreno = 287 m².

Cita de un correo electrónico con la funcionaria responsable
"El Plan de Ordenación 1 y 1a establece una obligatoriedad de dos plantas.
Solo las superficies edificables restantes las regula el § 34 del Código de Construcción."

La edificación vecina consiste en una villa urbana, casas unifamiliares con tejado a dos aguas y bloques de pisos. Nuestra villa urbana tendrá un tejado a cuatro aguas con una inclinación de 22°. La villa urbana de al lado tiene 45° (horrible).

¿Y cuál es ahora el problema? El § 34 significa nada más que debes adaptarte en tu proyecto a la edificación del entorno. Ya sabes que puedes construir una villa urbana. Si en el entorno hay “solo” villas urbanas, casas unifamiliares o bungalows con una inclinación del tejado más alta que 22°, probablemente no recibirás el permiso. Sin embargo, no recuerdo que los empleados del departamento de urbanismo correspondiente sean tan inflexibles como para no ayudar dentro de sus posibilidades. Así que las declaraciones del BA Rösrath se deben tomar con precaución.

¿Podría entonces construir la casa en cualquier posición del terreno respetando la distancia legal de 3 m a los límites?

Difícilmente. Deberás adaptar tu proyecto a las alineaciones de la edificación del entorno.

He enviado un correo electrónico al ayuntamiento para preguntar si existe un plan de ordenación con límites de construcción y otros aspectos vigentes. Estoy esperando la respuesta.

¡Deberías acudir en persona! Quieres algo de ellos, ¿no...?

He investigado en internet y muchos opinan que se debería presentar una consulta previa de construcción antes de comprar el terreno para evitar sorpresas posteriores.

Sí, sí... los bienintencionados** en los foros conocidos...

En tu terreno los parámetros están formulados de forma tan clara. El dinero para una consulta previa de construcción, que si recuerdo bien solo se tiene en cuenta al 50% en la posterior solicitud de permiso, en mi opinión te lo puedes ahorrar. En vez de eso, busca un arquitecto o técnico de confianza y déjale que desarrolle un proyecto. Cuando tengas el diseño con vistas y demás, acude personalmente (o el arquitecto o el vendedor) a la oficina de urbanismo en horario de atención y ahí verás qué habría que cambiar si fuera necesario.

Edit:

** sustituido por bienintencionados; no debería escribir cuando estoy molesto. Sorry ops:

Saludos, experto en construcción