Construir una pequeña casa multifamiliar en Colonia

  • Erstellt am 17.09.2017 22:45:43

Bastürk

17.09.2017 22:45:43
  • #1
Hola a todos, soy nuevo aquí en el foro y saludo cordialmente a la comunidad.
Así que empezaré desde el principio.
He comprado una casa adosada en 51105 Colonia, construida alrededor de 1900, con unas medidas de 6,15 m de ancho y 11,50 m de profundidad, y el terreno tiene 6,15 m de ancho y 22 m de profundidad.
2 pisos más un ático, lamentablemente el ático solo tiene 2 metros de altura.
Como es una casa muy vieja y en los años casi no se ha hecho nada, se ve acorde con eso.
Originalmente quería hacer una reforma integral, es decir, de arriba hacia abajo...!!
Sin embargo, el carpintero que iba a ponerme una nueva estructura de techo me dijo que se requiere un permiso de construcción, etc., y me aconsejó derribar el edificio y construir uno nuevo, en principio igual que los otros profesionales que lo han visto.
Finalmente he decidido y ahora planeo derribar y construir de nuevo.
En una jornada informativa (Oficina de Construcción de Colonia) un empleado me dijo que puedo construir tan alto como el vecino.
Eso significa que mi vecino de la derecha tiene una casa adosada de la misma altura y el vecino de la izquierda es un edificio multifamiliar (3 pisos + ático con unidades habitacionales).
Así que en principio podría construir tan alto!! Esto significa un piso más para mí.
Quiero usar las dos primeras plantas para mí mismo (apartamento dúplex) y la tercera planta así como el ático los querría alquilar.
Pero no tengo experiencia y no sé exactamente qué debo hacer aparte de obtener un permiso…
Espero con gusto vuestros valiosos consejos.
 

wpic

17.09.2017 23:01:45
  • #2
No tomaría decisiones precipitadas. Primero dudo que la casa esté realmente lista para ser demolida. Esto no debería decidirlo principalmente un carpintero, sino un arquitecto en colaboración con un ingeniero estructural. Además, una demolición puede ser costosa, por ejemplo, si es necesario asegurar los edificios vecinos o si para una nueva construcción con sótano es necesario fundarla más profundamente que los edificios adyacentes. Es posible que entonces también se pierda la protección del edificio existente y que un nuevo edificio no pueda construirse en la misma forma. Esto solo puede evaluarse in situ.

Una casa construida alrededor de 1900 puede ser renovada completamente, ese sería el camino habitual. Casi siempre es necesario renovar la estructura del techo, porque la disposición de las vigas está subdimensionada y no puede albergar el aislamiento necesario según la ordenanza de ahorro energético. En una reconstrucción del techo también se puede elevar la estructura para permitir la ampliación del ático como espacio habitable. La ampliación del ático requiere autorización de construcción, al igual que la renovación de la estructura de las vigas. Esto no lo puede hacer el carpintero por su cuenta. Además, para la renovación integral de la casa necesitas un concepto de rehabilitación que coordine todos los oficios relacionados con la casa en su conjunto.

Si una demolición es inevitable o la mejor solución para un nuevo uso previsto en ese lugar, primero se debe aclarar jurídicamente y de planificación qué tipo y qué volumen de nueva edificación es posible. El plan de desarrollo urbano proporciona esta información y debe ser interpretado por un arquitecto y negociado con las autoridades de construcción para poder construir el diseño deseado. Si no existe un plan de desarrollo, se debe proceder según el §34 del Código de Construcción: el proyecto debe adecuarse al entorno edificado. Para esto se debe presentar una consulta previa.

Por lo tanto, deberías encargar a un arquitecto 1.) que evalúe la propiedad y valore su estado de conservación para luego discutir contigo las medidas de construcción deseadas, si el inmueble merece conservarse. Si 2.) realmente está listo para ser demolido, el arquitecto podrá elaborar un anteproyecto para tu proyecto de construcción bajo la presentación de un plan de desarrollo o según la evaluación de la situación y coordinarlo con las autoridades de construcción para verificar su viabilidad.

Sin un arquitecto y una evaluación independiente de la situación existente no se deberían tomar decisiones.
¿Dónde se encuentra la propiedad en Köln?
 

Bastürk

17.09.2017 23:06:20
  • #3
Se trata de la casa verde en la foto
Y gracias por la detallada respuesta, la casa se encuentra en 51105 Colonia en la calle Rolshover, así que no solo el carpintero sino también los artesanos de mi confianza me han aconsejado lo mismo

 

11ant

18.09.2017 01:01:42
  • #4
Seis metros quince son hoy en día igual de estrechos que entonces, no espero tanto potencial de mejora en una nueva construcción que justifique el gasto extra. Por otro lado, la casa parece demasiado cuidada para pensar apresuradamente en demolerla. Ambos aspectos juntos son, en mi opinión, buenos argumentos para que un arquitecto con experiencia en casas antiguas la examine más de cerca.

Ten en cuenta que esta información no es en absoluto equivalente a una licencia previa de construcción. En estos días informativos se cuentan muchos "modelos de texto". No es mucho más que una colección de preguntas frecuentes presentada en contacto personal. En una situación según el §34 esperaría que el vecino más similar fuera valorado como más importante, salvo que la casa más alta sea la sucesora de dos casas del tamaño de las dos pequeñas.
 

wpic

18.09.2017 08:37:34
  • #5
El procedimiento habitual y probado para llegar a un resultado utilizable para el procedimiento posterior sería:

1. Cita de asesoramiento de construcción con un arquitecto como visita in situ: evaluación de la calidad y del estado de conservación de la estructura portante y no portante para la rehabilitación/rehabilitación/ampliación/expansión. Para ello, si es necesario, también deberán abrirse elementos constructivos (estructuras de techo/paredes). Siempre es interesante el estado de conservación del techo sobre el sótano - probablemente techo de vigas de acero con zapatas de mampostería - y del techo de vigas de madera sobre la última planta para la rehabilitación o la ampliación del ático.
2. En caso de uso del edificio existente: levantamiento arquitectónico + elaboración de planos actuales del estado, desarrollo de un concepto de rehabilitación/un plan de rehabilitación, aclaración de las posibilidades legales de construcción y planificación y de los requisitos estructurales para la ampliación del ático/la superposición, estimación de costes, posible consulta previa de construcción, solicitud de construcción, etc.
3. En caso de demolición: aclaración de las condiciones legales de construcción y planificación para una nueva construcción, en su caso negociaciones con las autoridades según el §34 del código de construcción y falta de plan de ordenación, en su caso consulta previa de construcción, anteproyecto con estimación de costes y cálculo de los costes de demolición, etc. y posterior tramitación como solicitud de construcción hasta la realización de la obra.
 

kaho674

18.09.2017 11:10:45
  • #6
Hola Bastürk,
¿Qué puedes gastar?
 

Temas similares
30.01.2014Consulta previa de construcción antes de la compra del terreno, ¿se puede confiar en esta información?15
16.05.2014¿Qué hace que una construcción nueva sea cara?20
19.01.2016Proyecto de construcción con arquitectos31
15.02.2016escalera necesaria23
08.05.2016Rehabilitación y ampliación del ático: ¿KfW? ¿Rentabilidad vs. construcción nueva?18
02.06.2016Diseño del plano del ático - ¡Por favor, dé su opinión!16
22.02.2017Consulta previa de construcción - ¿Qué es relevante?12
22.09.2017Solicitud previa de construcción telefónica rechazada13
15.08.2018Coeficiente de ocupación del suelo / coeficiente de área construida para terrenos sin plan de desarrollo: ¿Cómo calcular? ¿Experiencias?18
27.08.2018Selección de la estructura del nuevo edificio: ¿elegir empresa o arquitectos?52
11.07.2019Posibilidad de preguntas preliminares a arquitectos23
01.02.2021Construcción residencial sobre edificio existente - terreno de los padres19
11.03.2020Factura del arquitecto - ¿Monto correcto?13
02.09.2020¿Edificio antiguo o edificio nuevo?55
27.01.2025Interpretación del plan de desarrollo de 1957 <-> posibilidades para nueva construcción36
16.10.2021Edificio y espacio abierto en el área exterior10
31.01.2023Terreno con edificio antiguo, no es posible construir nuevo11
15.05.2023Plan de desarrollo: Definición del ático11
24.07.2023Planificación con un plan de desarrollo más antiguo45
30.06.2024¿Debe rechazarse la consulta previa de construcción con exención?11

Oben