¿Construcción en la frontera con garaje / protección del estado existente?

Hola a todos,

en este momento estamos todavía al principio de nuestra fase de planificación en BaWü.
En nuestro terreno previsto para la construcción se encuentra un edificio que antes se utilizaba con fines agrícolas (aprox. 120 años de antigüedad) de tamaño considerable (aprox. 500 m² de superficie construida / 10 m de altura al alero) que debe ser demolido para este fin.
No existe un plan de desarrollo urbanístico => §34
El edificio existente está parcialmente construido en la línea de límite del terreno, lo cual ya no es compatible con la normativa de construcción vigente.
Debido a la división del terreno, nos gustaría colocar un garaje lo más grande posible nuevamente en la línea de límite para no perder espacio en el norte.
La ordenanza estatal de construcción establece un máximo de 9 m en una frontera y 15 m en total, siempre que se cumplan las condiciones de superficie de pared, etc.

Sin embargo, la construcción existente ya se encuentra aproximadamente a 12 m en la línea de límite y estoy seguro de que el vecino no tendría objeciones si construimos nuestro garaje directamente en la línea de límite.


¿Existen posibilidades aquí para ampliar la construcción en la línea de límite o cuánto del edificio antiguo debe mantenerse para que en este caso se aplique la protección de lo existente?

¡Gracias por vuestra ayuda!

Saludos,
Simon

Hola Simón,

la protección del derecho adquirido se pierde ya con el cambio de uso de un edificio agrícola a garaje, a menos que tengas un funcionario muy indulgente en la autoridad de permisos. Pero puedes preguntarle a tu vecino si acepta asumir una carga de servidumbre de distancia en su terreno.

Hola Simon, antes de que se especule mucho aquí, yo en tu lugar preguntaría en el ayuntamiento o la municipalidad. Según nuestra experiencia, sé que el garaje es una construcción subordinada y puede estar directamente en la línea de la propiedad. La condición es que una pared esté completamente lisa en esa línea. Por ejemplo, si solo es una esquina, debes mantener una distancia de 50 cm. Para los edificios destinados a fines residenciales, por supuesto, se aplica una distancia diferente. Si no me equivoco, entonces son al menos 3 metros. Si los vecinos colindantes están de acuerdo, la municipalidad (al menos así es en nuestro caso) podría hacer la vista gorda y también dar su consentimiento si se desea una distancia menor. Sin embargo, la decisión definitiva la tiene la oficina de construcción. Allí también puedes hacer la consulta directamente. Saludos de Wolfgang

Hola Simon,

hay posibilidades, pero aquí apenas se puede resolver definitivamente sin planos ni arquitectos. Por lo menos habría que ver todo el nuevo [BV] en el terreno completo, incluyendo la construcción vecina, entonces tal vez se pueda decir más al respecto.

Con cargas administrativas se puede trabajar, como ya se mencionó, y también solucionar muchas cosas, si el obligado a la carga (normalmente el vecino) coopera.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola,

muchas gracias por vuestras respuestas.
Es positivo que pueda haber posibilidades de flexibilizar un poco los párrafos correspondientes de la [Landesbauordnung].
En resumen, se podría decir:
Si todos los involucrados se comportan de manera "normal", se puede construir más de 9 o 15 m en la frontera. En su caso, entonces deberán asumirse cargas constructivas en el terreno vecino.
¿En la construcción actual en la frontera de 11,5 m probablemente ya sea así?
Si nadie en la oficina de construcción quiere "destacarse" adicionalmente, el vecino seguramente no tendrá objeciones si el objeto fronterizo, que antes tenía una altura de 10 m, se reduce a 3 m.