Banco + planificación del plazo de préstamos subvencionados

Hola querida comunidad,

estoy revisando una posible financiación inmobiliaria y me han surgido algunas preguntas.

Antecedentes: Vemos en el horizonte 1-2 oportunidades para conseguir un terreno para construir.
Para una obra nueva tendríamos derecho a dos diferentes créditos subvencionados y tendríamos que solicitar además un préstamo bancario. De ahí se derivan los siguientes componentes:
(1) KFW vivienda propia para familias (165k€, plazo 35 años, interés 0,97%, hasta 5 años sin amortización, vinculación de interés 10 años); por supuesto conocemos las condiciones correspondientes
(2) IFB préstamo para vivienda propia Hamburgo, (150k€, amortización mínimo 2,5%, 2% interés, 1 año sin amortización, vinculación de interés 15 años)
(3) Préstamo bancario (aprox. 400k€, amortización X%, aprox. 4% interés, inicio inmediato de amortización, X años vinculación de interés)

Pregunta 1:
¿Cómo se debería diseñar idealmente el préstamo bancario para que encaje mejor con (1) y (2)?
Especialmente respecto a la vinculación de interés en el préstamo bancario, me pregunto si debería sincronizarla con la vinculación de los créditos subvencionados.
Por ejemplo, podría elegir una vinculación de 10 años para refinanciar juntos el préstamo bancario + el préstamo KFW (IFB es un préstamo subordinado).
¿Veo bien que aquí, por ejemplo, una vinculación de interés de 20 años sería menos conveniente porque entonces tendría que refinanciar cada componente por separado tras la vinculación? ¿O sería esto justamente una ventaja porque entonces aproximadamente cada 5 años se refinanciaría un préstamo parcial y así el riesgo de aumento de intereses (o la consecuencia de la cuota creciente) sería algo menor?

Pregunta 2:
Mi enfoque sería diseñar el plazo (o amortización) en los créditos subvencionados lo más largo posible y aprovechar al máximo el tiempo sin amortización. Así la cuota "completa" entraría en vigor en el año 6 y para entonces todos nuestros hijos estarían en la escuela y mi esposa también tendría de nuevo un salario (a tiempo parcial) planificable, de modo que la cuota sería para nosotros mucho más llevadera.

He omitido deliberadamente los detalles sobre el proyecto, ingresos, gastos, etc., ya que no deberían formar parte de la discusión.
Más bien se trata de entender cómo se compone y diseña de la manera más sensata un "portafolio de créditos".
Espero vuestro aporte.

¡Saludos cordiales!

Me gustaría saber cómo se puede obtener simultáneamente un préstamo en la NRW.Bank y en un banco de fomento de Hamburgo.

Me gustaría saber cómo se puede obtener simultáneamente un préstamo en la NRW.Bank y en un banco de fomento de Hamburgo.

Para nada. Pero el OP ni siquiera solicita en la NRW.Bank, sino en la KfW ;-)

Mea Culpa, no leí con suficiente detenimiento. Perdón.

He omitido conscientemente los detalles sobre el proyecto, ingresos, gastos, etc., ya que no deben ser parte de la discusión.

Si debe ser sin eso, yo…

y aprovechar plenamente el período sin amortización.

… prescindiría exactamente de algo así. Porque tiene la desventaja de que se pierden esos años y no se puede hacer que trabajen para uno, dejando de reducir la deuda de vez en cuando. Además, cinco años me parece bastante descarado, demasiado largo… en mi opinión es un período sin amortización demasiado extenso. 130€, durante 60 meses, antes de que puedan empezar a pagar el crédito. ¿Qué impide que se destinen 250€ mensuales a la amortización?
El período sin amortización no es una bendición, especialmente porque todo lo demás se calcula de forma ajustada, limitada y estricta.

Y sí, los diferentes plazos no son ideales. Generalmente tiene sentido cuando se sabe que dentro de 10 o 15 años un flujo de dinero puede amortizar un crédito al vencimiento. Por cierto: ¿qué pasó con la idea de los padres?
Financiar 700000€ no es cosa menor.

Atención, conocimiento básico. Según sé, a partir de los 10 años después del pago total siempre se tiene un derecho especial de cancelación, sin importar cómo haya sido el plazo fijo del interés. (Con un plazo de cancelación de 6 meses o algo así, por lo que también sería posible cancelar un préstamo de 20 años aproximadamente 10 años y 6 meses después del pago total). Si ahora quieres refinanciar dentro de 10 años y los intereses están mucho mejor, entonces se puede cancelar un crédito que en principio tenga un plazo más largo y al mismo tiempo amortizarlo. Quizás no termine exactamente al mismo tiempo que la cancelación, pero si se trata solo de unos meses o quizás un año, creo que generalmente se puede consolidar (por ejemplo, dándole al nuevo crédito de amortización una parte a plazo fijo anticipado. Especialmente si con eso suben al primer rango, los bancos no se oponen tanto). Por un lado es una desventaja y por otro no tanto si en 10 años los intereses están más altos y en realidad no quieres refinanciar y tienes diferentes módulos con plazos distintos. "Por un lado desventaja" porque hace que la refinanciación sea más complicada al principio. Tal vez la cantidad individual del crédito que está por finalizar ya sea demasiado pequeña para obtener condiciones adecuadas para un crédito inmobiliario. Tal vez el primer rango también esté ocupado por el crédito de plazo más largo, lo que limita la selección de bancos. "Por otro lado no tanto desventaja" porque el crédito a más largo plazo puede seguir corriendo con condiciones más favorables.

Por lo tanto, solo en cuanto a "encaja con el resto" diría: en realidad casi no importa, ustedes de todos modos ya tienen diferentes plazos. Solo tuvimos un crédito, pero vimos cómo queda el saldo pendiente después del vencimiento del plazo fijo de interés (también tener en cuenta desde cuándo se amortiza. Según sé, el plazo fijo del interés comienza a correr desde la firma del contrato (?) -> en caso de duda preguntar de nuevo al asesor. Pero en la construcción nueva generalmente no se amortiza todavía porque no se ha dispuesto todo, al calcular siempre restamos aproximadamente un año y probablemente eso siga siendo poco hasta hoy). Y simplemente nos sentimos más cómodos con al menos 15 años. En realidad espero que dentro de 10 años los intereses estén más bajos y que esto resulte ser "no fue necesario", pero si no, pues tenemos aún unos años para esperar y seguir dejando correr y amortizando y ver si la situación mejora.