Asistencia debido a la necesidad de renovación al comprar una casa

Hola a todos,

mi esposa y yo estamos buscando una casa y actualmente hemos puesto la vista en un objeto estupendo.

Estamos muy interesados en una casa unifamiliar independiente en una buena ubicación, los datos son:

- Año de construcción 1957
- 160 m² de superficie habitable, completamente sótano, de dos plantas,
- techo nuevo con aislamiento de 2010
- bomba de calor aire-agua con apoyo solar, además calefacción central de petróleo de 2004 si es necesario
- las ventanas son de doble cristal, pero aún del año de construcción - solo algunas fueron renovadas aproximadamente en 2004 (plástico, doble acristalamiento)
- la instalación eléctrica es en su mayoría aún del año de construcción - probablemente tendrá que ser renovada por completo
- en tres paredes exteriores hubo manchas de humedad, las causas aparentemente se solucionaron en ese momento (todavía se ven las manchas en el papel pintado, un profesional debe comprobar si todo está seco nuevamente)

Ya hablamos con el vendedor sobre el precio de compra; pero cuánto finalmente podemos y queremos pagar depende del alcance de la renovación, que como legos no podemos evaluar en absoluto.

Ahora mi pregunta para ustedes:
¿Cómo puedo obtener una evaluación profesional que me indique, por un lado, qué es lo que debe ser renovado antes de la reforma (ya conocen la situación: por razones de costo solo queremos/podemos hacer lo estrictamente necesario) y por otro lado, cuánto costará aproximadamente?

¿Existe alguien que pueda evaluar todo en una casa, es decir, electricidad, paredes húmedas, riesgo de moho, tuberías, calefacción, así como ventanas y posibles medidas necesarias de aislamiento / ventilación?

¿O primero necesito un arquitecto para una mitad y luego un asesor energético para el resto? ¿O existen peritos especializados para este tipo de cosas?

Sé que después debo solicitar ofertas detalladas de los respectivos artesanos para los costos exactos, pero sería muy útil poder obtener ya una cifra aproximada ahora para saber si podremos permitirnos el paquete completo.

Agradezco todos los consejos y respuestas.

Saludos cordiales
NFA

¿No sería quizá útil aquí un buen perito? Hablar con él de antemano para ver si también puede hacer una estimación aproximada de costos.

De lo contrario, encontrarás en otros usuarios aquí en el foro para proyectos similares listas de costos. Yo también estoy haciendo reformas, pero lo hago todo yo mismo. Por lo tanto, mis precios no son comparables. Básicamente, tal vez deberían mirar los precios en la ferretería o tienda especializada. Por ejemplo, si se trata de renovación de baño.
En otra casa recibí una lista de costos. Creo que fue alrededor de 100.000 euros para todo, incluyendo calefacción. Dos baños estaban valuados en apenas 10.000 euros. Eso probablemente no sea suficiente. Porque eso cuesta casi solo el material para dos baños.

Simplemente haz una lista clara, ítem por ítem. Quizá alguien pueda opinar sobre algunos puntos. O puedes llamar sin compromiso a artesanos locales. Así lo hice yo también. Simplemente llama, explica que necesitas un precio aproximado para una estimación de costos. Casi todos los artesanos pudieron ayudarme.

Buenos días,

muchas gracias por la valoración. Estoy pensando si realmente se necesita un perito además de un arquitecto y un asesor energético. ¿Qué puede hacer un perito que los otros no puedan? ¿Y quién es (probablemente) más caro? Objetivamente, deberían ser los tres, ¿no?

Hasta ahora solo he buscado precios en Internet, eso por supuesto no es fiable y puede estar totalmente equivocado.

Nuestro primer cálculo "a ojo" es el siguiente:

- 50.000 EUR para el aislamiento de la fachada y la terraza en la azotea (debajo de la terraza hay habitaciones)
- 45.000 EUR para nuevas ventanas
- 15.000 EUR para la electricidad
- 5.000 EUR para una nueva barandilla en la terraza en la azotea (la antigua es de madera y está totalmente estropeada)
- 50.000 EUR para dos baños nuevos (en uno se debe quitar una pared entre el baño y un aseo separado)
- 15.000 EUR para los suelos
- 10.000 EUR para pintura y empapelado
- 10.000 EUR para la cocina (espacio muy pequeño)

en total, unos 200.000 EUR para la reforma y renovación

Como dije, todo buscado de forma amateur en Internet. ¿Los importes suenan algo realistas?

Saludos cordiales
NFA

¡Hola! Depende siempre del alcance. En general, yo lo consideraría realista. Ten en cuenta y sobre todo haz también cosas que tal vez no sean estrictamente necesarias, pero que tengan mucho sentido mientras se está renovando. Yo mismo he desmantelado y renovado, en su mayoría por cuenta propia. Un "lo hago cuando tenga ocasión" es una tontería. La ocasión nunca llega. Pero cosas importantes como el techo ya están hechas. Quizás también piensen en un aislamiento perimetral o en el aislamiento del techo del sótano.

Una asesoría experta en la compra de inmuebles es sin duda recomendable. Idealmente, el perito debería reunir las competencias de un arquitecto y un asesor energético de edificios, y ser capaz de evaluar el edificio en su totalidad, incluida la tecnología doméstica. También se deben examinar críticamente los trabajos de saneamiento ya realizados, ya que a menudo no se llevan a cabo de manera profesional. El estado de conservación, posibles daños de construcción -generalmente cargas de humedad-, el esfuerzo de saneamiento incluyendo la rehabilitación energética y las opciones para remodelación/reutilización/ampliación, etc., deberían poder ser evaluados exhaustivamente por el perito.

Lo que no encaja a primera vista es la bomba de calor en un edificio antiguo no energéticamente rehabilitado de los años 50, que además solo puede funcionar de manera eficiente con una calefacción por superficie (calefacción por suelo radiante o mural), no con radiadores. Las zonas de carga de humedad en las paredes exteriores deberían ser revisadas para comprobar si se ha realizado una rehabilitación sostenible y un sellado del edificio. Si el techo ha sido aislado, es posible que al mismo tiempo se haya realizado una ampliación de la buhardilla con fines residenciales. Esto debe haber sido aprobado con la antigua licencia de construcción de 1957 o contar con una nueva licencia de construcción. De lo contrario, la posible reutilización de la buhardilla debe solicitarse posteriormente, pero en principio debe ser aprobable. También esto debe verificarse.

Además, existen una serie de documentos y expedientes relacionados con el inmueble que el perito debería revisar para que la propiedad pueda pasar a tu posesión libre de cargas, en caso de ser necesario.

El marco de costos para la rehabilitación no es irrealista. Sin embargo, las declaraciones al respecto solo pueden hacerse en relación con la inspección del inmueble y la disponibilidad de documentos de planificación que permitan una estimación aproximada de cantidades.

Para la rehabilitación y la rehabilitación energética, un arquitecto debería elaborar un concepto de planificación en relación con ello. No se recomienda realizar solicitudes de ofertas directas a las empresas ejecutoras ni adjudicar directamente tú mismo. Las empresas ejecutoras no asumen tareas de planificación y luego trabajan de manera descoordinada entre sí, con las habituales dificultades de coordinación y errores de construcción como resultado. Además, una dirección de obra independiente debería verificar y aceptar cualitativa y cuantitativamente los trabajos realizados.

¡Hola!

Lo de la bomba de calor en una casa así también me pareció sospechoso de inmediato, definitivamente debería verlo un experto antes de la compra para determinar cuál y si eso tiene sentido en absoluto.

Excepto por los 45T€ para las ventanas nuevas, lo demás me parece plausible. Se puede calcular aproximadamente 500€ por ventana si no son correderas, entonces la casita tendría 90 ventanas. Incluso si calculas 1000€ por ventana, serían 45 ventanas, y la casa probablemente no tenga tantas.

Se debería calcular una cifra aproximada de 150-200T€ para una rehabilitación/renovación de esta magnitud y, aunque probablemente se pueda ahorrar algo en las ventanas, en una reforma de esta envergadura surgirán asuntos que no se ven desde el principio o que no se tienen en cuenta, incluso con perito/arquitecto. Por lo tanto, tal vez deberían fijarse 150T€ como objetivo de planificación estricto y luego pueden añadir más para casos especiales si es necesario.

De lo demás, yo lo abordaría como describió wpic. Yo mismo he rehabilitado/renovado una casa antigua, no tuvimos perito, pero sí un arquitecto — no se puede hacer sin acompañamiento si no se es un completo principiante. Y como dije, el margen de seguridad debería ser mayor que en una obra nueva. En nuestra reforma gastamos fácilmente 50T€ más o los empleamos de forma diferente a lo planeado originalmente.

Saludos cordiales
Dirk Grafe