Evaluación de la primera reunión de financiamiento

Así que por fin se pone concreto.

El miércoles estuvimos en el primer banco (Sparda Hessen) y presentamos nuestro proyecto.

Vamos a acudir a más bancos o a un intermediario, pero primero queremos consultar en el foro cómo podemos evaluar nuestra primera información del banco Sparda.
Por un lado con respecto a las condiciones, por otro lado a las estructuras de contrato propuestas.

Coste total: 359.820 € (valor hipotecario según Sparda 346.020 €)
Contribuciones propias: 16.500 €
Capital propio: 73.000 €
Préstamo: 270.070 €
Cuota deseada: < 1.100 €

Lamentablemente Sparda solo ofrece un tipo fijo de interés de 15 años en sus préstamos.
Esperábamos 20 años de seguridad en el tipo de interés.
Además, Sparda solo ofrece cambios en la amortización con cargo y el aumento de la amortización se descuenta de la amortización extraordinaria.
Por eso mejor <1.100 € y si es posible amortizaciones extraordinarias.

Hemos recibido 3 "propuestas de financiación" (aún no pueden llamarlo oferta sin Schufa), que he resumido de la siguiente forma:

Opción 1 - Préstamo amortizable 15 años & Kfw55 20 años [U] (Total: 270.000 €)[/U]

1) Préstamo amortizable con tipo fijo 15 años
- Préstamo de 170.000 €
- Interés nominal 1,52 % / interés efectivo 1,53 %
- Tipo de amortización 3,00 % (por debajo cuesta recargo de interés)
- 5 % de amortizaciones extraordinarias incluidas por año
- 3 meses sin intereses de disposición (después 3 % p.a.)
- opcional recargo de interés 0,04 % por 12 meses sin intereses de disposición
- cuota mensual 640,33 €
- deuda residual tras 15 años = 83.604,31 €
- amortizado en 15 años = 86.395,69 €
- intereses en 15 años = 28.863,71 €

2) Kfw 55 (programa 124) tipo fijo 20 años
- condiciones estimadas, disponible desde el 01.04.2016
- préstamo de 100.000 €
- interés nominal 1,50 % / interés efectivo 1,51 %
- tipo de amortización 3,30 % (¿mínimo?)
- 12 meses sin intereses de disposición (después 3 % p.a.)
- 1er año sin amortización (solo intereses)
- cuota mensual 400 €
- deuda residual tras 20 años = 27.138,89 €
- amortizado en 20 años = 72.861,11 €
- intereses en 20 años = 19.471,39 €

Cuota total año 1 = 766,16 €
640,33 € préstamo amortizable
+ 125,83 € solo intereses Kfw 55 (153)

Cuota total años 2 - 15 = 1.040,33 €

Cuota desde año 16 = 400 € + ???
400 € del KfW 45 (153)
+ financiación a continuación deuda residual 83.604,31 € del préstamo amortizable

Cuota desde año 21 = ???
??? € financiación a continuación deuda residual 83.604,31 € menos 5 años de amortización del préstamo amortizable
+ ??? € financiación a continuación deuda residual 27.138,89 € del préstamo KFW 55 (153)


Opción 2 - Préstamo amortizable & KFW55 20 años y KFW vivienda propia 10 años [U] (Total: 270.000 €)[/U]

1) Préstamo amortizable con tipo fijo 15 años
- préstamo de 150.000 €
- interés nominal 1,52 % / interés efectivo 1,53 %
- tipo de amortización 3,00 % (por debajo cuesta recargo de interés)
- 5 % de amortizaciones extraordinarias incluidas por año
- 3 meses sin intereses de disposición (después 3 % p.a.)
- opcional recargo de interés 0,04 % por 12 meses sin intereses de disposición
- cuota mensual 565 €
- deuda residual tras 15 años = 73.767,94 €
- amortizado en 15 años = 76.232,06 €
- intereses en 15 años = 25.467,94 €

2) KFW 55 (programa 153) tipo fijo 20 años
- condiciones estimadas, disponible desde el 01.04.2016
- préstamo de 100.000 €
- interés nominal 1,50 % / interés efectivo 1,51 %
- tipo de amortización 3,30 % (¿mínimo?)
- 12 meses sin intereses de disposición (después 3 % p.a.)
- 1er año sin amortización (solo intereses)
- cuota mensual 400 €
- deuda residual tras 20 años = 27.138,89 €
- amortizado en 20 años = 72.861,11 €
- intereses en 20 años = 19.471,39 €

3) KFW (programa 124) tipo fijo 10 años
- préstamo de 20.000 €
- interés nominal 1,40 % / interés efectivo 1,41 %
- tipo de amortización 10,43 % (amortización total)
- 12 meses sin intereses de disposición (después 3 % p.a.)
- 1er año sin amortización (solo intereses)
- cuota mensual 197,20 €
- deuda residual tras 10 años = 0 €
- amortizado en 10 años= 20.000 €
- intereses en 15 años = 1.509,10 €

Cuota total año 1 = 714,33 €
565 € préstamo amortizable
+ 125,83 € solo intereses KfW 55 (153)
+ 23,50 € solo intereses KfW (124)

Cuota total años 2 - 10 = 1.162,20 €
565 € préstamo amortizable
+ 400 KfW 55 (153)
+ 197,20 KfW (124)

Cuota años 11 - 15 = 965 €
565 € préstamo amortizable
+ 400 € KfW 55 (153)

Cuota desde año 16 = 400 € + ???
400 € del KfW 45 (153)
+ financiación a continuación deuda residual 73.767,94 € del préstamo amortizable

Cuota desde año 21 = ???
??? € financiación a continuación deuda residual 73.767,04 € menos 5 años de amortización del préstamo amortizable
+ ??? € financiación a continuación deuda residual 27.138,89 € del préstamo KFW 55 (153)


Opción 3 - Préstamo amortizable & plan de ahorro vivienda (Total: 274.000 €)

En esta opción la asesora calculó con 4.000 € más de préstamo.
Lo noté solo cuando llegué a casa.

1) Préstamo amortizable con tipo fijo 15 años
- préstamo de 101.000 €
- interés nominal 2,15 % / interés efectivo 2,17 % (porque subordinado)
- tipo de amortización 3,00 % (por debajo cuesta recargo de interés)
- 5 % de amortizaciones extraordinarias incluidas por año
- 3 meses sin intereses de disposición (después 3 % p.a.)
- opcional recargo de interés 0,04 % por 12 meses sin intereses de disposición
- cuota 433,46 €
- deuda residual tras 15 años = 47.072,74 €
- amortizado tras 15 años = 53.927,26 €
- intereses en 15 años = 24.095,54 €

2.1) Plan de ahorro vivienda Schwäbisch Hall 15 años solo intereses
- préstamo de 173.000 €
- interés nominal 1,42 % / interés efectivo 1,51 % (incluyendo todos los costes y comisiones en la fase de interés/acumulación)
- cuota mensual solo intereses 204,72 €
- deuda residual tras 15 años = 173.000 €
- intereses en 15 años = 36.849,60 €

2.2) Plan de ahorro vivienda Schwäbisch Hall 15 años / 1 mes acumulación
- cuota mensual ahorro 416 € ("cuota estándar" sería >800 €)
- saldo acumulado tras 15 años = 73.904,23 €

3) Plan de ahorro vivienda Schwäbisch Hall 13 años y 5 meses amortización
- préstamo de 99.095,77 € tras compensación del saldo
- interés nominal 2,85 % / interés efectivo 3,10 %
- tipo de amortización 3,00 %
- cuota mensual 742 €
- deuda residual tras 13 años y 5 meses = 0 €
- amortizado en 13 años y 5 meses = 99.095,77 €
- intereses en 13 años y 5 meses = 20.395,91 €
- Hasta donde sé aquí se añaden todavía 1.932 € de comisiones de mantenimiento (12 € por mes). En la fase de acumulación supuestamente están ya incluidos en el interés efectivo.

El plan de ahorro es un "Fuchs2 / FuchsImmo1 (XV)"

Cuota total años 1 - 15 = 1.054,18 €

Cuota desde año 16 = 754 € + ???
742 € del plan de ahorro
+ 12 € mantenimiento plan de ahorro
+ financiación a continuación de los restantes 47.072,74 € del préstamo amortizable

Olvidé mencionar que en realidad queremos firmar hasta mayo/junio y necesitamos 12 meses sin plazo de disposición (casa prefabricada en planificación con entrega a más temprano en mar/abr 2017 + 3 meses de acabado interior).
Aún así pagaremos un poco de intereses de disposición, pero las partidas grandes ya estarán definitivamente solicitadas.

En los préstamos con cuota fija tendremos que aceptar un recargo del 0,04%.
No debería suponer más de 5-6 € en la cuota mensual inicial. En toda la duración de 15 años, alrededor de 860€ en la opción 1. En las otras, debido a la menor suma del préstamo, algo menos.

Personalmente, me inclino puramente por intuición hacia la opción 1.
La cuota es cómoda y entiendo el esquema.

La opción 2 tiene una cuota que me parece demasiado alta y las ventajas del pequeño préstamo KFW 124 deberían ser limitadas.

Y la opción 3, con todo lo relacionado con el Bauspar, me resulta sospechosa y mi intuición dice que no.

Pero no consigo comparar de forma útil estas opciones tan diferentes en Excel.

¡Hola! Primero, manos fuera de los productos que no entienden (Bausparvertrag, Riester). Un 3% de amortización en la opción 1 es más que razonable. De lo contrario, para los 20 años contacten con mediadores habituales.