Evaluación de costos de rehabilitación de casa adosada final de los años 80 - experiencias

Hola queridos compañeros del foro. Mi esposa y yo llevábamos tiempo buscando una casa y ahora hemos encontrado esta casa adosada en esquina del año 1980.

Algunos detalles sobre la casa:

[*]Construcción sólida, 1980 según el certificado energético
[*]142 m² de superficie habitable + sótano, en total casi 200 m² y garaje
[*]Parcela aprox. 780 m²
[*]Calefacción de gas + chimenea
[*]Clase de eficiencia energética D 117,42 kWh/m2
[*]Precio: 360 000 €

Excepto el cambio de calefacción de gasóleo a gas (1998), no se han realizado grandes modernizaciones en la casa. Solo superficies, cocina, etc. Las ventanas, el tejado y todo lo demás aún son originales. Si compramos la casa, sin duda reformaríamos algunas cosas. Sobre todo aquellas que harían la casa más eficiente energéticamente.

En el certificado energético se mencionan algunas medidas recomendadas de modernización de bajo coste:

[*]Sistema de tuberías - aislamiento de tuberías de calefacción expuestas
[*]Solar térmica - apoyo solar para agua caliente y calefacción
[*]Ventanas - Valor Uw máximo de 1,3 [W/m²K]

Estas son por lo tanto las medidas que sin duda realizaríamos. Además, nos gustaría evaluar la posibilidad de instalar una bomba de calor y algunas cosas más sencillas como radiadores nuevos, persianas (nuevas), etc.

Ahora mi pregunta principal para la que agradecería consejos, sugerencias y experiencias:

Esta es nuestra primera compra de casa y sobre todo una casa que debemos reformar parcialmente. No tenemos idea de cómo continuar con el proceso, aparte de ir a un intermediario de crédito y hablar sobre la financiación. ¿Debemos consultar antes los costes de las modernizaciones y luego pasárselos al intermediario o por lo general los intermediarios saben cuánto costarían estas medidas? Me parece que hacer un presupuesto llevaría demasiado tiempo si tuviéramos que hablar con muchos profesionales de distintos sectores y pedir precios detallados.

Algunas preguntas adicionales que tengo en mente:

[*]Hasta donde sé, el sótano siempre es un riesgo por la humedad. La tecnología ha avanzado mucho y hoy en día el riesgo debería ser menor. ¿Los sótanos de los años 80 son generalmente seguros a futuro y cómo puedo averiguarlo? ¿Hay algo que deba preguntar o buscar en la descripción de la construcción?
[*]Tejado y solar térmica: aquí una descripción del tejado, de la descripción de la construcción: Tejado de vigas de madera con paneles de virutas y tablero inferior, aislamiento térmico según DIN 4109, una capa de tela asfáltica y tejas de betún en doble cobertura. Este tejado tiene 45 años. Me pregunto cuánto más podría durar y si sería mejor repararlo al mismo tiempo que se instala la solar térmica + sistema fotovoltaico.

He intentado ser lo más claro y organizado posible, pero por favor, avísenme si estoy mal informado o si he olvidado mencionar algo. Y si alguien aquí tiene experiencia con casas de esta época y consejos sobre qué tener en cuenta, revisar o evaluar, estaría muy agradecido.

¡Muchas gracias de antemano por toda la ayuda y experiencia!

Si renováis las ventanas y puertas, aclarad (calculad) si con ello el punto de rocío se desplazaría hacia la pared. Esto provocaría condensación en la pared y finalmente moho. Podéis evitarlo con un aislamiento de las paredes.

Generalmente: Haced antes de la mudanza todo lo que implique suciedad, polvo y problemas. No querréis hacerlo cuando ya viváis allí...

Nota: ¿Está la EEK calculada según la demanda o según el consumo? Según tu descripción, sospecho que es un certificado de consumo, que es mucho menos informativo que un certificado de demanda. En el certificado de consumo solo se ve cuánto se ha consumido. Si el anterior propietario vivió tres meses al año en Mallorca o calefaccionó muy poco (quizás incluso demasiado poco), eso resulta en una EEK muy buena para la propiedad.

- Aislamiento del techo del sótano desde abajo (por favor aislar bien grueso, no importa si luego tienes menos altura libre para la cabeza)
- Hacer ventanas y puertas nuevas - el triple o doble acristalamiento da igual, ambas ventanas serán herméticamente cerradas
==> por favor aislar los marcos de las ventanas por dentro con 20 mm de PUR o similar
- si el ático es solo para almacenamiento o similar, aislar el techo del último piso (preferiblemente techo frío ventilado, simplemente desplegar 2x24 mm de lana mineral)
- alguien debe revisar si tienen que hacer el techo
- omitir la termoterapia solar. Solo causa costos con muy poco beneficio
- cubrir todo el techo con fotovoltaica, si el presupuesto lo permite
- si el techo/ático y el aislamiento del techo del sótano están hechos o si hay ventanas nuevas, una bomba de calor es posible sin problemas
==> hacer un cálculo de carga térmica por habitación y montar los radiadores correspondientes (33)

Por supuesto, se puede hacer mucho más, pero todo es cuestión de presupuesto

siempre que el desván sea solo almacenamiento

Tejado a dos aguas con un alto «muro de arranque» y aparentemente totalmente acondicionado. Al parecer no hay desván. Revestido con tejas y casa adosada al final de la fila.

Aunque no he rehabilitado, compré una casa no terminada (paredes, techo presentes). En su momento pedí ofertas para casi todos los ítems, al menos si había que contratar a una empresa. Para otros establecí un presupuesto (por ejemplo, si solo había que comprar material). Para algunos ítems más pequeños solo había una estimación previa. De todas formas, tenía un director de obra, quien puso aquí una cifra. Y con el listado resultante fui al banco.
En vuestro caso hay dos opciones: o bien pensáis qué queréis rehabilitar, pedís ofertas y así llegáis al presupuesto necesario. O decís, suma máxima x y debéis priorizar los trabajos de rehabilitación y ver qué podéis realizar dentro de x. También aquí con la obtención de ofertas.

Eso conduciría a condensación en la pared y finalmente a moho.
Podéis evitarlo mediante el aislamiento de las paredes.

¿Con una instalación de ventilación (descentralizada) también se podría evitar esto, si no me equivoco?

¿La EEK se calcula en base a la demanda o al consumo?

Gracias por la contribución. Exacto. Los números se basan en un certificado de consumo. La pregunta es, si no existe un certificado de demanda, ¿cómo puede el comprador averiguarlo?