Evaluación del margen financiero para la compra y rehabilitación de una casa unifamiliar

Hola a todos,

estamos considerando adquirir una propiedad existente, una casa adosada al final de la fila construida a finales de los años 60. La necesidad de renovación es alta (rehabilitación integral), el cálculo del arquitecto es de 290 mil euros.
La suma del crédito sería de 625 mil euros, nos parece bastante ambicioso si un salario se pierde temporalmente por el niño. No podemos estimar por cuánto tiempo, ya que es el primer hijo. Estamos un poco inseguros si somos demasiado cautelosos o si la suma realmente es demasiado alta. Con una amortización del 3% (15a) serían aproximadamente 2.150-2.200 €/mes. La suma del crédito hasta 550 mil euros era en realidad nuestro deseo, pero eso es difícil en las zonas donde buscamos. Un cierto margen sería la reanudación / sustitución KFW 461, que depende de la clase EE y sería aproximadamente de 30-50 mil euros, pero actualmente es completamente incierto si, cuándo y cuánto.

Me gustaría recibir evaluaciones honestas y realistas respecto a la cantidad del crédito. Espero que la información a continuación sea suficiente. No hemos hecho un análisis detallado de gastos, pero no tenemos un estilo de vida extravagante (excepto muchos viajes, que con un niño ya no se realizarán de la misma manera).

Información general sobre vosotros:

[*]¿Cuántos años tienen? 38/40
[*]¿Tienen hijos? 1 desde otoño, no se planea otro.
[*]¿A qué se dedican profesionalmente? Actualmente ambos trabajos de 40 horas sin contrato temporal, etc.

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen?: 8.500 €/neto + partes variables.
[*]Con un solo salario (por niño) serían aprox. 5.700 (+ asignación por hijo + posible subsidio parental temporal)
[*]¿Cuánto capital propio tienen? 400 mil euros
[*]¿Cuánto del capital propio quieren invertir en el proyecto casa? 400 mil euros

Situación de gastos:

Costos de vivienda:

[*]alquiler frío actual: 1.025 €
[*]alquiler frío+calefacción actual: 1.175 €
[*]electricidad: 65 €
[*]teléfono, internet, móvil: 70 €

Costos de movilidad:

[*]abono mensual para autobús y tren (¡también para los niños!): 70 €
[*]auto (coche de empresa) ya incluido en el neto

Costos de seguros:

[*]seguro de responsabilidad civil (también para animales): 10 €
[*]seguro de pensión (incluye Riester, Rürup, etc.): 320 €
[*]seguro del hogar: 20 €

Costos de vida:
No se ha hecho análisis, estilo de vida normal, quizás 200 €/mes para salir a comer. Hasta ahora muchos viajes largos, pero con niño probablemente menos. Nada especial por lo demás.

Ahorros:
Actualmente ahorramos al menos 4.500 €/mes, a menudo más.

Otros gastos:
Ninguno

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 500 m2
[*]¿Cuál es el valor base del suelo? 1.300 €/m2
[*]¿Construcción nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa?: antigua de 1960, casa adosada al final de la fila
[*]¿Garajes? 1
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil): 110 / 130 + 70m2 sótano

Costos de construcción o compra:

[*]costos de compra (inmueble existente): 660 mil euros
[*]costos adicionales de adquisición (notaría, tribunal, impuesto de transferencia de propiedad, agente inmobiliario): 75 mil euros
[*]renovación (incl. arquitecto, etc.): 290 mil euros
[*]costos totales: 1.025 mil euros

otros costes:

[*]jardín, plantar de nuevo, etc., por ahora sin costes. Medidas necesarias ya incluidas en costes de renovación.

Resumen de costes:

[*]costos totales: 1.025 mil euros
[*]capital propio a descontar: 400 mil euros
[*]suma de financiación: 625 mil euros

Solicitud de crédito:
Las condiciones son aproximadamente 1,2 % con tipo fijo 15a y 3% de amortización, es decir, cuota de aprox. 2.150-2.200 €/mes.

Hola,

si la segunda persona debe quedarse en casa para siempre, entonces me parece cuestionable.
Por lo demás, no veo ningún problema en absoluto.

Hola, en esta constelación no veo objeciones. 5700 netos con un préstamo de 600k. Ustedes mismos dicen que es temporal.

También creo que eso funcionará. ¿Aumentarán los 5700,- EUR si desaparece el segundo salario (sin importar si ahora se llama [Ehegattensplitting] o [Faktorverfahren])? Incluso si no es así: con 3500 + x EUR una familia de tres debería poder arreglárselas bastante bien.

Quizás deberías contar algo más sobre la casa, para poder evaluar mejor los costos proyectados de la renovación. 290 TEUR suenan inicialmente suficientes para una casa adosada al final, pero no tiene por qué ser así.

Debería encajar. Incluso con un salario, además mucho potencial para aumentar, cuando el niño esté en la guardería/kínder. ¿Cuánto queda de deuda después de 15 años? No queda mucho tiempo para la jubilación.

Primero, gracias por las respuestas. Bueno, está planeado que después de 1-2 años ambos vuelvan a trabajar, seguramente no ambos a tiempo completo. Para nosotros actualmente es un poco difícil de estimar, ya que es el primer niño. Creo que inicialmente será entre 6.000-6.500+€ hasta que el niño sea más grande (los 5.700€ ya incluyen la tributación conjunta, por lo que el neto adicional con trabajo a tiempo parcial no será mucho más).

Respecto a los costos de rehabilitación: el arquitecto los calculó con bastante detalle tras la inspección. Eso abarca prácticamente todo (techo, fachada+SATE, ventanas, transformación de la puerta de entrada, ajuste de 2 tabiques, baño + aseo de invitados, suelo radiante, bomba de calor, suelos, enyesado). La cocina la tenemos casi nueva, la llevaríamos con nosotros, por lo que sólo habría costos adicionales reducidos (estimamos unos 5.000€). Si KfW volviera pronto, sería un alivio considerable debido al alto porcentaje de medidas energéticas en los costos.