¿Son estas buenas condiciones para un préstamo a largo plazo del banco central?

General sobre vosotros:

[*] ¿Cuántos años tenéis? 28 / 29
[*] ¿Hay niños? No
[*] ¿Están previstos niños? Tal vez en 4-5 años
[*] ¿A qué os dedicáis profesionalmente? IT (empleado / autónomo)

Situación de ingresos y patrimonio:
[*] ¿Cuánto capital propio tenéis? 60000
[*] ¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa? ~32000

Situación de gastos:

Sumas de ingresos y gastos:

[*] Ingresos totales: 3820€
[*] Gastos totales: 1472€
[*] Saldo: 2348€

General sobre la propiedad:

[*] ¿Qué tamaño tiene el terreno? 894 m²
[*] ¿Nueva construcción, casa antigua (año de construcción), tipo de casa? Casa antigua, maciza
[*] ¿Garajes? Doble garaje
[*] ¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil) 130 / 203

Composición de costes:

[*] Costes totales: 342000
[*] Capital propio deducible ~32000
[*] Importe de financiación 310000

Datos necesarios del crédito:

[*] Importe del crédito 310000

La propuesta del banco sería: KFW (o producto propio con 10 años de SZB) + 30 años de SZB.

KFW 30000€

y

280000 €
2,05 % tipo de interés nominal
30 años de vinculación del tipo de interés nominal
Amortización (inicial) 2%
Amortizaciones extraordinarias 5%

Quizás de antemano, el año del coronavirus ha reducido mucho las cifras de la actividad autónoma, por eso los ingresos son correspondientemente menores y, dentro del empleo por cuenta ajena, se plantea un cambio planificado a un puesto superior en aproximadamente 2 años (el puesto es explícitamente un "puesto de desarrollo"). En ambos ámbitos podemos planificar más bien con un desarrollo positivo.

Para nosotros es especialmente importante:

- tener ahora una visión general de qué sería un "buen tipo de interés nominal" para nuestro proyecto.

- qué opináis sobre la larga SZB. A nuestro juicio tiene mucho sentido, en caso de duda se puede hacer una cancelación anticipada después de 10 años.

- para la parte menor, ¿KFW (interés más bajo, amortización más alta) o preferís su producto con interés más alto y amortización más baja?

- ¿qué opináis de ideas un poco "locas", como un KFW a 5 años (y luego probablemente a amortizar en uno «normal», por si suben los tipos), KFW sin amortización + EFT o algo así?

¡Muchas gracias por vuestra opinión!

¿El costo total es el precio de compra o el precio de compra más los costos adicionales de compra?
Sin esta información, no se puede evaluar la tasa de interés.
Considero una vinculación de interés de 30 años una tontería.

Gracias por tu respuesta

Los costos totales son precio de compra + costos adicionales.

¿Qué te habla en contra de los 30 años?
Por supuesto, es una "apuesta" a que los intereses suban con la opción de salir después de 10 años (pero pagando más intereses).

¿Es decir, es un financiamiento al 100%? Entonces, el interés es muy bueno para el plazo. Sí, claro, es una apuesta a que los intereses subirán, en 30 años puede que sea así. Pero si por ejemplo hacen un contrato a 15 años, con la misma cuota pueden amortizar un 3%. En 15 años todavía tendrán aproximadamente la mitad del saldo pendiente. Si luego pueden cubrir ese saldo con intereses especulativos, por ejemplo del 5%, no veo razón para asumir ahora costos de intereses relativamente altos de forma fija.

¿Es decir, es una financiación al 100%?
Entonces el interés es muy bueno para el plazo.
Sí, claro que es una apuesta a que los intereses suban, en 30 años podría ser así.
Pero si, por ejemplo, hacéis un contrato a 15 años, podéis amortizar un 3% con la misma cuota. En 15 años todavía tendréis aproximadamente la mitad de la deuda restante.
Si luego podéis seguir pagando esa deuda con intereses especulativos de, por ejemplo, un 5%, no veo razón para generar ahora costes fijos relativamente altos de intereses.

Gracias, esa es otra buena perspectiva.
¿Cómo calculo eso concretamente?
Simplemente tomar la deuda restante según el SZB y ponerla como suma del préstamo en el calculador de financiación de vivienda con el interés nominal "pronosticado". (Y el precio de compra permanece igual).
Porque con un 5% de dormitorio mi cuota solo aumentaría un poco.

De lo contrario, por supuesto, existe la posibilidad de dividirlo (100 KFW + resto largo SZB).
¿Creéis que eso tiene sentido? Así el riesgo/beneficio estaría dividido y KFW es aún más barato => más amortización

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