Arquitecto y límite presupuestario... ¿seguro? posibilidades

¡Hola a todos!
Una pregunta que simplemente no me deja tranquilo es el asunto del presupuesto.
Es simplemente así, que uno ya planea más o menos con una suma.
Como estamos a punto de construir con un arquitecto, me asusto regularmente cuando, por ejemplo, leo "el presupuesto se ha incrementado de 400k a 800k"??! entonces me pregunto, ¿no significa eso la ruina para uno u otro?
Se calcula con una suma que se financia y si esa suma luego aumenta de manera casi masiva, ¡entonces toda la financiación se derrumba!
Bueno, quiero decir, un exceso del 10 %, con eso aún se puede vivir, pero ¿duplicar?

Por eso mi pregunta: ¿Qué posibilidades quedan realmente para limitar el presupuesto?
¿Dejarlo por contrato? ¿No elegir ningún arquitecto, sino un GU? ¿O qué más hay?
Para mí simplemente no es comprensible que, como se describió arriba, una persona experta estime tan mal los costos de construcción; entonces realmente me pregunto si esa persona no debería haber elegido otra profesión.

Gracias de antemano por sus opiniones al respecto

Hola,

¿No elegir ningún arquitecto sino un contratista general?

sí, en principio esa es la única opción si realmente quieres tener seguridad.

Los fallos con la duplicación del presupuesto son seguramente más bien la excepción, pero lamentablemente solo lo sabes después con el arquitecto.

Saludos,

Andreas

Bueno, pasar de 400k a 800k me parece un poco extremo...

Puedes transferir el riesgo pagando a alguien para que lo asuma. Ya habías mencionado el [GU]. También puedes combinar arquitecto y [GU], no necesariamente tienes que trabajar con adjudicación individual (aunque precisamente en eso, en la construcción con arquitecto, podrían existir potenciales de ahorro).
Por cierto, un arquitecto también puede ser responsable. Búscalo en Google - no se permiten enlaces aquí.
También se pueden acordar garantías de coste con arquitectos. Pero probablemente no todos lo hacen.

De lo contrario, cualquier cálculo te saldrá mal cuando empieces a cambiar cosas o cuando sobrepases intencionadamente el presupuesto establecido. Si cuentas con materiales de tienda de bricolaje y al final tienes grifos de oro con incrustaciones de [Swarowski] en la casa, el presupuesto probablemente habrá crecido junto con los requisitos.

Pero también hay algunas incógnitas que pueden acarrear costes inesperados. Se suelen mencionar los trabajos de tierra o una mayor necesidad de cimentación. Un estudio del suelo puede reducir esta sorpresa (pero, claro, no puede convertir un pantano en un terreno de primera calidad).

También lo veo así, dejar que un perito/expertos revise los terrenos y contratos, y presupuestar generosamente los costos adicionales de construcción. Calcular de manera realista, no bajo el lema "me lo hace un conocido" o "con 15€ de laminado me basta".

También con el GU puedes tener un despertar amargo. Aunque un buen GU también calculará de manera sólida. La adjudicación individual no siempre tiene que ser buena y tiene la desventaja de que actualmente está en auge.

He tenido la experiencia de que todos los que en el círculo de conocidos construyeron una casa con arquitecto querían algo especial. Casi todos luego se quejaron por los costos adicionales o la coordinación y más tarde encontré que las casas también parecían de producción en serie :p

La sensación es que los constructores con GU tuvieron menos preocupaciones

Primero debo decir que el terreno es una parcela en una zona de nueva construcción que ya está edificada en un 70%, por lo que no creo que sea un terreno pantanoso :-) Más bien un terreno más rocoso en pendiente.
El estudio del suelo cuesta alrededor de 1000 euros (según lo que he averiguado) y por supuesto que lo haría, especialmente porque se planea una perforación para geotermia...
Tema de gastos adicionales de construcción... aquí también entra el presupuesto del arquitecto. Normalmente tiendo a calcular mal, es decir, hacer un cálculo pesimista. Pero algunos factores no los puedo calcular, como por ejemplo el transporte de tierra, de eso no tengo ni idea.
Sin embargo, lo he registrado según una simulación y tendré que corregirlo cuando encuentre a alguien que pueda decirme más al respecto.

Ya le hemos comunicado nuestro presupuesto al arquitecto, quien se quedó un poco sorprendido pero dijo que bueno, hay que hacer concesiones.
El hecho es que no queremos pagar eternamente la casa y valoramos mucho otras cosas en la vida, por eso el presupuesto está entre 320.000 y 380.000 euros, incluidos los gastos adicionales y el arquitecto. (El terreno ya está pagado y no está incluido.)
La casa tampoco debe ser enorme, preferimos que sea más pequeña y de alta calidad, ya que somos solo dos y no planeamos tener hijos.
Esos son los datos que existen; le dijimos al arquitecto los 320 y yo he dicho explícitamente que para nosotros esa cifra es fija.
Como gastos adicionales he presupuestado:

Estudio del suelo 900,00 €
Levantamiento topográfico 2.600,00 €
Permiso de construcción 800,00 €
Costos de la membresía en la asociación de protección de constructores 184,00 €
Costos de supervisión de obra 2.808,00 €
Costo del arquitecto 45.000,00 €
Excavación para sótano o losa de cimentación 6.000,00 €
Transporte de tierra 5.000,00 €

...totaliza aproximadamente 65.000 euros - hasta ahora no tengo claro si necesitaré un ingeniero estructural si dejo al arquitecto realizar las fases de servicio 1-9...
También debo presupuestar los costos del asesor energético.
Así es como se ven, a grandes rasgos, los gastos adicionales por ahora. El tamaño de la casa debería ser aproximadamente 140 m² de superficie habitable con techo inclinado y como es en pendiente, prácticamente solo en un nivel con sótano / sótano útil.
Se debería alcanzar el estándar KFW 55 o 40, pero primero hay que calcular si vale la pena con KFW.

¿Qué opinan al respecto?

Respecto al contratista general, pienso algo similar a un promotor inmobiliario: para mí quieren ahorrar en todo claramente, por eso tengo reparos en construir con un contratista general o promotor, y hay otra instancia entre medias que añade beneficio...