Enfoque para el primer contacto con promotores inmobiliarios y proveedores de construcción prefabricada

Hola a todos,

aunque llevo ya varias semanas curioseando por el foro, todavía no he encontrado lo que realmente busco.
Concretamente, se trata de que todavía somos dos (en otoño seremos tres), buscando una propiedad propia en los alrededores de Berlín. Sueldo neto sólido, capital propio para el terreno disponible...

Propiedades existentes - no es nada fácil, ya que parece que casi no hay nada decente en el mercado (ni muy antiguo, ni un jardín donde apenas puedas girarte - al fin y al cabo también queremos "salir" de Berlín).
Por eso ha surgido el tema de la construcción de una casa (casa unifamiliar).

Ya estamos buscando un terreno en el este de Berlín (Erkner, Rüdersdorf, etc.) o en el norte (Oranienburg, Bernau) o también en los alrededores de Potsdam/Falkensee. Es importante una buena conexión con el transporte público al centro de Berlín y nada cerca de BER (ya notamos el ruido de los aviones a pesar de que oficialmente no estamos siquiera en la ruta de aproximación).
Mi instinto me dice que para un lego en construcción, un proyecto con un arquitecto que se responsabilice es mejor que con una gran empresa. O dicho de otra manera, como constructor sin experiencia, ¿no hay que fiarse casi a ciegas?

Pero aquí llegamos al "meollo del problema": casi todos los terrenos se venden a través de proveedores de construcción prefabricada.
Los mensajes aquí en el foro y también en otros lugares de la WWW advierten todos sobre "contratos restrictivos" que solo permiten cambios con suplementos desproporcionadamente altos, y ofertas en las que todo depende de la letra pequeña.
Si lo entiendo bien, con estos proveedores siempre se recomienda contar con un perito/director de obra externo antes de firmar el contrato.

Pero nosotros todavía estamos un paso antes: ¿cómo se reconocen en las primeras citas las ovejas negras? ¿Cuáles son las preguntas importantes en una primera entrevista?
Estas empresas seguramente todas se saben vender, pero ¿cuáles son las preguntas con las que se puede separar el grano de la paja?

Y por supuesto también siempre bien: ¿Qué experiencias habéis tenido con constructores generales en Berlín, a quién recomendáis? ¿Quién hace bien su trabajo incluso sin un director de obra externo permanente?

Muchas gracias y saludos
Stephan

Es importante una buena conexión con el transporte público hacia el centro de Berlín y nada cerca de BER (ya notamos el ruido de los aviones aunque oficialmente ni siquiera estamos en la zona de aproximación).

Bienvenidos al foro, lo que planean suena bien. El comienzo es la búsqueda de un terreno, sus deseos los tienen muchos, también con las condiciones citadas. Viajen a las zonas deseadas y comiencen la búsqueda, hay carteles de venta, agentes inmobiliarios y también sus avisos en farolas, casas visiblemente deshabitadas, hablen con personas que trabajan en las cercas.

Ahí has mezclado más bien dos aspectos en lugar de solo enlazarlos, a saber, la búsqueda del terreno (posiblemente vinculada a un promotor) y las trampas para legos en las descripciones de obra y servicios por otro lado.

Mi intuición me dice que para un lego en construcción, un proyecto con un arquitecto que se sienta responsable es mejor que con una empresa grande. O dicho de otro modo, ¿no hay que confiar casi a ciegas si no se tiene experiencia construyendo casas? [...]
Si entiendo bien, con estos proveedores globales siempre se recomienda contar con un perito/expert o director de obra externo ya antes de firmar el contrato.

A un arquitecto lo recomiendo siempre, salvo claro está en el caso de un promotor, pero con una pequeña excepción: si uno mismo, el terreno y el plan de ordenación son "fáciles de manejar o poco exigentes" y las referencias del contratista general provienen de una fuente segura, entonces el riesgo de una casa tipo catálogo ya se habrá superado con éxito. Una empresa mediana (propiedad del dueño con, por ejemplo, unas tres docenas de empleados fijos) es mejor que una pequeña chabola con una franquicia con grandes departamentos de marketing y legales (y por lo demás generalmente poco).

Pero entonces llegamos al "núcleo del problema": casi todos los terrenos se venden a través de proveedores de casas prefabricadas.
Los mensajes aquí en el foro y también en la vasta red advierten todos contra "contratos opresivos" que solo permiten cambios mediante recargos desproporcionados y ofertas en las que todo depende de la letra pequeña.

Mis advertencias respecto a la oferta del "servicio de terreno" se aplican tanto a los contratos de construcción requeridos para ello como a las ventas en blanco. Pero ciertamente existen ofertas de promotoras serias (no es prueba, pero sí una fuerte indicación si el proveedor puede decir la dirección concreta del terreno). Si el terreno se declara con veracidad como propia propiedad, no hay motivo para excusas aquí.

Con el término "11ant Barthel" en la búsqueda del foro se encuentran mis consejos sobre cómo encontrar uno mismo el terreno oculto.

Si uno (A) ha encontrado un terreno por sí mismo, puede planificar con un arquitecto y debe confiarle también la planificación detallada y la licitación tras la licencia de obra así como después la dirección de la construcción. También con licitación se puede tratar con un contratista general, pero con un arquitecto contratado directamente uno lo deja también dirigir la obra. Si uno (B) ha encontrado un terreno condicionado a un promotor, se recomienda un perito para el acompañamiento de la obra - pero cuidado: algunos promotores lo rechazan. Si uno (C) va con un terreno propio a un contratista general y cree oportuno arriesgarse a construir con él una de sus casas tipo catálogo, también se recomienda un perito para el acompañamiento de la obra. Por tanto, veo tres caminos adecuados, pero desaconsejo el cuarto: es decir (D) la combinación "CG y planificación individual, pero con su propio planificador incluido aka dibujante esclavo". Porque: "Dios castiga inmediatamente las pequeñas culpas" - en este caso con cajas de cartón yeso para colocar estéticamente sin criterio por las esquinas de acuerdo con el lema "lo permitido es lo que no está prohibido".

Las aportaciones aquí en el foro y también en otras partes del WWW advierten todas sobre "contratos restrictivos" que solo permiten cambios mediante recargos desproporcionadamente altos, y ofertas en las que importa la letra pequeña.

No. No son contratos restrictivos, sino contratos vinculantes. Tampoco se advierte sobre ello, sino que se señala que entonces se debe pagar un impuesto de adquisición de propiedad más alto.

Si lo entiendo bien, siempre se recomienda en estos proveedores integrales acudir a un perito/encargado de obra externo ya antes de firmar el contrato.

Esto es válido en general para cualquier compra o construcción de una casa: cómprate un experto si no lo tienes tú mismo.

Pero aún estamos un paso antes: ¿Cómo se reconocen en las primeras citas a los “lobos” (personas poco fiables)? ¿Cuáles son preguntas importantes en una primera entrevista?

Básicamente es el instinto: un vendedor bien organizado, que no promete nada ni presiona, pero que puede responder preguntas con competencia, ya puede ponerse en la lista positiva.

En Berlín ya he tenido varias experiencias, pero no con GUs. ;) También allí habrá proveedores que operan a nivel supraregional, y no todos son malos.

Si tuviera que mencionar un solo punto que se aplica al GU o aquí probablemente más bien al verdadero promotor inmobiliario, cuando el terreno y la casa pertenecen juntos, ese es la transparencia. Los buenos tienen una descripción de la construcción significativa, posiblemente incluso listas detalladas de sobreprecios que también forman parte del contrato. Algo como la reputación/reseñas, por supuesto, también debería revisarse si es posible, pero en realidad no hay que mencionarlo explícitamente.

Además, quisiera señalar que en caso de la vinculación del terreno a un GU, generalmente también se debe pagar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles tanto por el terreno como por la casa. Por lo tanto, deberían revisar dos veces este aspecto en el cálculo, ya que puede acarrear rápidamente costos adicionales de cinco cifras.

No. No son contratos de atadura, sino contratos vinculados. Tampoco se da una advertencia al respecto, sino que se indica que entonces se debe pagar un impuesto de transmisión patrimonial más alto.

Pero sí – creo que el OP no se refería a la circunstancia de que al comprar a un promotor inmobiliario una futura propiedad existente, también se pague impuesto de transmisión patrimonial sobre el edificio. Eso se deriva de la naturaleza del objeto contractual inseparable. Por cierto, se considera un negocio vinculado solo si el promotor ofrece separado al comprador el terreno y el contrato de construcción (pero ligados, para que no se pueda tomar solo el terreno). Los promotores serios no rara vez ofrecen también proyectos en los que no se necesita vincular nada, sino que se vende el objeto completo como suelo construido, como se solía hacer antes, aunque hoy en día por dos razones se espera con la construcción hasta que el comprador se haya comprometido. Lo que según mi entender quiso decir el OP sí fue un contrato de atadura, es decir, que para acceder al "servicio gratuito" del “terreno” uno debe firmar un contrato de construcción y solo puede rescindirlo pagando una compensación elevada. Se especula con que el cliente sobreestima sus posibilidades en la ruleta rusa (que tenga la suerte de que el terreno condicionado al contrato de construcción no se encuentre y pueda salir sin compensación). Porque eso raramente sucederá – el “Boanlkramer” puede engañarse con Brandner Kaspar, pero con el diablo será menos probable.

Los buenos tienen una descripción constructiva significativa, posiblemente incluso listas de precios adicionales minuciosamente elaboradas, que también forman parte del contrato.

Supongo que te refieres a catálogos de equipamiento especial, como a veces se mencionan aquí en el foro, por ejemplo por Wengerter. Sin embargo, que yo sepa, Wengerter construye casi solo en Hessen, y de Werner solo encontré proyectos en Berlín, pero actualmente ninguno activo, y en Brandeburgo nada. A finales de enero aquí tuvimos un proyecto de Brale en discusión, que estaba en Petershagen, y también están activos en otras partes del área de Berlín/Potsdam.