Adquisición de terreno - ¿división directa?

Hola,

estamos ocupándonos ahora del tema de la construcción de una casa, como ya escribí en otro hilo. A partir de octubre se podrán reservar/adquirir terrenos en una nueva área de construcción. Ahora bien, mis padres quieren construir una casa nueva y adaptada a su edad. La casa actual es ahora, después de que mi hermana se haya ido, unos 50 m² demasiado grande, además el jardín con el estanque es mucho trabajo. Como vivimos en el campo (28 mil habitantes), los terrenos aquí suelen tener al menos entre 600 y 1300 m². Pero a ellos les gustaría tener máximo 400 m² -> por el trabajo del jardín ;) . Como a nosotros también nos gustaría tener un terreno pequeño, la idea fue quizás adquirir un terreno más grande y dividirlo realmente.

De ello se derivan para mí las siguientes preguntas:

1. Por supuesto, los terrenos deben seguir cumpliendo con el plan de desarrollo urbano o la normativa de construcción (Código de Construcción, Ordenanza de Construcción de Baja Sajonia). Aquí es importante el plan de desarrollo urbano (que lamentablemente solo estará disponible a finales de septiembre) - índice de ocupación del suelo, índice de ocupación de la edificación, posible tamaño mínimo establecido del terreno por casa, zona edificable. También la normativa de construcción respecto a las zonas libres entre edificios. Además, ambos terrenos deben estar conectados a las infraestructuras. Esto es lo que mis investigaciones han sacado, ¿he pasado por alto algo importante?

2. Si no hay ningún impedimento desde el punto de vista de la normativa de construcción, ¿tengo el derecho a dividir el terreno? ¿O dependo de la buena voluntad de la autoridad de construcción?

Muchas gracias de antemano por todas las respuestas y por sacrificar vuestro tiempo libre =)

Hola ,

si no hay impedimentos legales de construcción, entonces la división no se puede evitar. ;)

En NRW (y creo que en NDS es igual) es incluso "peor". En un terreno sin construir, la división siempre se aprueba, porque en NRW se necesita un permiso de división solo para terrenos ya edificados.

Desde el punto de vista del catastro, se podría conseguir inicialmente una división totalmente ilógica desde el punto de vista constructivo, porque la oficina de construcción ni siquiera se entera.

Como topógrafo, al reconocer el sentido de la división y los peligros latentes, en tales casos siempre consultaría con el arquitecto. Frente a la oficina de construcción se presenta entonces la solicitud de construcción (tarea del arquitecto) incluyendo la nueva (!) delimitación planificada y la solicitud de construcción se examina de manera que el estado dividido posterior sea determinante y se revise conforme a la normativa de construcción. La división puede realizarse en paralelo, para que se complete antes del inicio de la construcción.

Este también es un procedimiento estándar, si en el plan de ordenación no se indican requisitos específicos sobre el tamaño mínimo del terreno y/o la inadmisibilidad de la casa adosada, y vuestra construcción planificada encaja en los nuevos terrenos divididos, entonces se puede revisar rápidamente de antemano.

Si quieres, puedo recomendarte por mensaje privado un topógrafo local (Wesermarsch).

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Leo todo el tiempo [Grundsteuer] :-) pero creo que él quiere decir [Grundstück].

: Sí, aquí la palabra Grundstück no debe entenderse como Impuesto sobre la propiedad, sino como terreno ;)

: ¡Primero que nada, muchas gracias por la respuesta! Sí, desde hace algunos años ya no es necesario un permiso de división en Baja Sajonia. Si entiendo bien: teóricamente siempre puedo obtener una declaración de división, sin importar cuán (in)útil sea. Para que se consideren los aspectos legales de construcción y evitar una división sin sentido, yo o el arquitecto debemos presentar una solicitud de construcción con ambas edificaciones incluida la división (¿o dos solicitudes de construcción?). Entonces, si la oficina de construcción tiene alguna objeción, lo sabré antes de la división. ¿Es correcto?

Para nosotros/para mí el problema es que sería contraproducente comprar un terreno grande y luego, después del contrato de compra, descubrir que la construcción no se puede realizar de esa manera. Entonces, por ejemplo, mis padres o yo nos quedaríamos con un terreno de 900 m² en lugar de uno de 400 m² y otro de 500 m². Podríamos consultar al arquitecto, pero no tenemos una seguridad del 100%. Si el arquitecto sabe lo que hace, ¿podemos asumir con un 90% de certeza que funcionará?

Dirk Gräfe es nuestro experto en [Grundstücke]. Yo, como profano de Baja Sajonia, estoy un poco confundido, porque conozco que estos [Grundstücke] solo pueden dividirse ideológicamente, ya que un [eigenständiges Grundstück] debe tener sus 650 m². ¿Será igual en vuestra zona?

Hola ypg - tras tu aporte, acabo de revisar la Ordenanza de Construcción de Baja Sajonia en busca del requisito de tamaño mínimo de 650 m², pero no encontré ningún artículo. Solo sé que en los planes de desarrollo se establecen tamaños mínimos. Así que quizás 650 m² también podrían ser un problema en las densificaciones en las áreas de Hannover y Bremen.

Pero como soy un/la completo/a profano/a, eso puede no significar nada ;)

Si no recibo una respuesta antes, le preguntaré a nuestra arquitecta y publicaré la respuesta aquí.