Evaluación de condominio en ático de 30 años / riesgos

Para la posible compra de un piso en propiedad (ETW) me gustaría consultar aquí vuestras opiniones sobre riesgos y necesidad de reformas. La información más importante sobre el piso:

[*]Año de construcción 1991
[*]Calefacción central de gas, año 2001
[*]Construcción sólida, 30 cm de ladrillo
[*]Ventanas de madera, doble acristalamiento
[*]Piso en el ático, casa de 4 viviendas
[*]Consumo energético 105 m²a (clase D),
[*]Costes de calefacción según plan económico para 2022/2023 aprox. 230 EUR al mes
[*]Parece bien aislado - la temperatura durante los últimos días calurosos fue de aprox. 24 grados.
[*]No hay problemas evidentes como moho.
[*]Hasta ahora estaba alquilado, sin reformar
[*]Ubicación demandada y tranquila

El precio del piso estaría bien para la ubicación, comparado con otros pisos. Sin embargo, hasta ahora no se ha reformado mucho. Es decir, todo está al estado de 1991. Por lo tanto, existe la preocupación de que los costes posteriores podrían ser excesivamente altos. Así que quisiera preguntar:

[*]¿Qué ventajas/desventajas veríais en el piso en general (imágenes adjuntas)?
[*]¿Qué reformas obligatorias serían necesarias? En mi opinión habría que contar con ventanas y baños.
[*]¿Qué debería renovarse aunque no sea obligatorio? Pensábamos en los techos y los suelos.
[*]¿Se puede, en especial, mantener caliente el salón con el único radiador junto a la ventana?
[*]¿Es cierto que el riesgo de que se oigan ruidos (sobre todo de pisadas) es menor en un piso de ático?

Muchas gracias por toda la ayuda

La ventana es propiedad comunitaria de todos, por lo que no puedes renovarla tú mismo. ¿De dónde vendría el ruido de impactos (ruido estructural), si nadie vive arriba de ti? Solo tienes el ruido aéreo de los apartamentos debajo de ti. ¿Se seguirá alquilando con los inquilinos actuales? Será difícil encontrar nuevos inquilinos con ese estilo retro, a menos que el alquiler sea bajo. Yo tampoco me mudaría allí. Sin embargo, los costos de renovación se pueden deducir mejor en Hacienda que comprar directamente un piso mejor.

A tus preguntas no puedo aportar mucho, pero en una WEG con 4 apartamentos se debe examinar con detalle: ¿Hubo muchas disputas en los últimos años?, ¿hay renovaciones/cargas especiales pendientes?, ¿hay una administración?, ¿cuánto es el pago mensual de la comunidad y lo más importante: ¿las personas encajan contigo?

¡Muchas gracias por las respuestas!

La ventana es en todo caso propiedad común, no puedes renovarla tú mismo.

En este piso las ventanas son propiedad exclusiva y ya han sido renovadas por otros residentes (todos propietarios).

¿De dónde debería venir el ruido de pisadas (ruido estructural) si encima no vive nadie? Solo tienes el ruido aéreo de los pisos debajo de ti.

Ya lo había experimentado una vez, que se escuchaban ruidos de pisadas de un piso de abajo. Probablemente el ruido de pisadas se transmitía a través de las paredes. Pero era relativamente bajo, aunque audible. ¿También se tiene alguna ventaja con el ruido aéreo en el ático? Como hay menos paredes exteriores, ¿ese ruido también debería reducirse?

¿Se seguirá alquilando con los inquilinos actuales? Con el estilo retro será difícil conseguir nuevos inquilinos, salvo que el alquiler sea bajo.

El piso será habitado por uno mismo y se mejorará el "look retro :-)" donde sea posible. Es decir, reemplazar los techos de madera por placas de yeso o pintarlos de blanco. Pintar las ventanas por dentro de blanco. Nuevas puertas interiores y suelo de vinilo donde sea posible. ¿Cuáles serían las razones por las que tú no te mudarías?

En cuanto a tus preguntas, no puedo aportar mucho, pero en una comunidad de propietarios con 4 viviendas debería examinarse con mucho detalle: si ha habido muchos conflictos en los últimos años, si se avecinan reformas/cargas extraordinarias, si hay una administración, cuál es la cuota de comunidad y, lo más importante: si las personas encajan contigo.

El piso tiene un administrador, los protocolos hasta ahora no tenían puntos llamativos. Hasta ahora solo he podido hablar con un residente. La declaración fue que se trata de una casa tranquila. Hay dos pisos vecinos debajo de la propiedad en régimen de propiedad horizontal, siempre habitados por parejas de dos. Esto representa seguramente un riesgo de que tal vez no haya armonía.

En este condominio, las ventanas son propiedad exclusiva y ya han sido renovadas por otros residentes (todos propietarios).

No, eso no es correcto. Está regulado por la ley del régimen de propiedad en condominio (WEG): las ventanas SON SIEMPRE propiedad común. No se puede desviarse de esto ni en el reglamento de división ni en el reglamento comunitario, y cualquier desviación es inválida.
*Modo quisquilloso apagado*

Puede volverse interesante si algún residente se opone. En el peor de los casos, las ventanas nuevas tendrían que ser retiradas nuevamente. Por eso la advertencia.

En un edificio de 1991, con una buena ubicación y una demanda razonable, no haría absolutamente nada en el apartamento.
Porque una renovación costosa no se puede deducir directamente, sino que probablemente se considerará como costos posteriores de adquisición y producción. Mejor hacer un baño nuevo, cambiar las puertas o el suelo en caso de un cambio de inquilino en unos años. Eso se puede deducir directamente como gasto publicitario y así, en el mejor de los casos, recuperar el 42% en impuestos.