拥有自己家的梦想 - 规划的噩梦

  • Erstellt am 2010-07-23 15:13:23

DrFaustus

2010-07-23 15:13:23
  • #1
大家好!

我和我的未婚妻明年将结婚,离拥有梦想的自住房也不远了。
我们的目标是在2013年底开始购买或建造自住房。

到那时,我们大约会有25,000欧元的自有资金和190,000欧元可支配的建房储蓄合同。
我对融资问题相当熟悉,因此知道大概能负担多少。我们的预算大约是400,000到450,000欧元。然后我们会住进这所房子。所以房子里应该包含所有居住所需的设施。我们住在慕尼黑,因此预计纯地皮价格为150,000到200,000欧元。剩下约250,000欧元用于房屋。但这里有第一个问题:

我们能用这笔钱买到什么?

我们已经在网上做了调查,各种选择让人眼花缭乱。

我先写写对各个点我心里的疑问:

1. 建筑师
我完全找不到关于我们想要的房子,如果由建筑师设计建造,大概多少钱的信息。有人能给我一些建议吗?

2. 预制房
基本上我们挺喜欢一些预制房,价格也勉强能接受。但我们不清楚目录价里包含哪些内容,额外要求比如多装插座、多一面墙等要额外多少钱。
另外听了很多负面评价,有点担心。但我觉得如果按照检查清单来,应该不会出太大差错吧?我们对建房几乎一无所知,担心被坑。大家都说要找专家咨询,我该去哪找这种专家?

或许有推荐的书籍可以先看一看?若有,请多多指教。我已经努力整理这堆混乱信息好几个星期了,但实在没头绪... :(

非常感谢!

编辑:哦,对了,我差点忘了写我们具体的想法:

要么是一栋独立的单户住宅,要么是一栋漂亮的双拼别墅。
至少5个房间,至少130平方米,有花园,有地下室,节能房至少达到Kfw 70标准。
这些是我们目前知道的基本框架。
 

Bauexperte

2010-07-24 11:51:25
  • #2
同样你好,


[…] 我们住在慕尼黑,所以我们预计纯土地价格在15-20万欧元之间。这样房子还剩25万欧元。不过这里已经有第一个问题了:

1. 建筑师


我完全没有找到任何线索,关于我们想要的那种房子,如果请建筑师来设计,大概费用是多少。有人能给我一些建议吗?

在与建筑师一起规划时需要考虑的是,这种情况下你们无法计算固定价格。根据经验,你们应该预计建筑师预测的房屋总价可能会超出15%至30%。
如果你们想咨询多位建筑师,还要注意——根据最高法院的判决——即使在沟通中已决定建筑师开始设计你们的房子,也已经形成了有效合同。请记住:无需明确下订单或签字,这意味着从那一刻起,建筑师有权根据HOAI计费。


2. 预制房

[…] 此外我们已经听到了太多负面消息,这让我们有点害怕。不过我认为,只要我们遵循检查清单,应该不会出现太大问题吧?我们对建房知之甚少,担心被坑。[ /I]
[I]

在预制房供应商行业——像其他地方一样——也存在不良商家;不过大多数供应商都有正规的背景。我现在不知道你说的检查清单是哪个,但如果你指的是联邦交通、建设和住房部的检查清单,那么你应该考虑到,这份清单是由“公务员”制定的 J 作为参考读物当然有意义,但遗憾的是这份清单忽略了重要方面,比如安全问题。

大家总说要找专家咨询。我在哪能找到这样的专家?


这里有一份简短的指南,可以帮助你找到相关专家。

最后提示:在融资时,不仅要考虑购地费用或建造理想房屋的费用;正规的金融经纪人会提醒你,附加费用也占了不小一部分。也就是说,你必须在扣除土地购买部分后,将剩余资金再减去附加费用部分,这样你才能知道能为建房预算多少资金。

问候
建房专家
 

parcus

2010-08-08 21:42:17
  • #3
@Bauexperte

在与建筑师规划时,需要考虑到在这种情况下你们不能用固定价格来计算。根据经验,你们应预计建筑师预测的项目总价会超出15-30%。

这个笑话真不错 :D

近年来,通过我的施工规划和招标,我轻松节省了最多30%的费用,而成本超支最多仅为5%。这平均带来了约15-20%的净增益。
尤其在慕尼黑这样的都市,与乡村外围地区相比,价格差异非常大。
 

Bauexperte

2010-08-09 10:14:39
  • #4


这不是笑话,这是亲身经历的经验。



根据我在竞标中遇到的不同供应商,我在报价之前就知道,我们按工程量计算的固定价格比竞争对手的报价低20%,有时甚至30%。这并不意味着竞争对手的价格普遍过高,通常这种价格差异是因为竞争对手的基础设施造成的。例如,不少购房者不希望保留样板房;这一情况必须考虑在内。因此,如果市场上的供应商在报价时考虑到了这一项目支出,也是理所当然的。

因此,关键在于驱动未来业主的目标是什么;并非每个潜在客户都会成为真正客户。而根据惯例,建筑师通过口头委托绘制平面图,客户关系就已成立;甚至无需签字。



莱茵兰地区也不例外,其他大城市与郊区的情况也大致相同。不过,我认识一位建筑师,我愿意与他尝试“招标”这个实验;他无法严肃地保证固定价格,因此成本超支的风险始终存在。

所以请放轻松,建筑师文凭工程师 | 经济信息学 | BAFA和Kfw顾问Parcus;正如任何行业都有好坏之分,有时好人多,有时坏人多。

此致敬礼
 

parcus

2010-08-09 11:02:50
  • #5
从10%起,业主就可以凭借高成功率起诉利息。达到30%时,每个建筑师的处境就会非常不利,因为他们的责任保险会持不同意见。在这里,我也不会有丝毫的理解。

我自己也参与提供业主/建筑师固定价格方案,全面保证业主的自助劳动质量。
在过去三年中,我每栋独栋住宅平均实际超支约5,000欧元,但这是因为事后的特殊要求。
我自己在这方面表现并不差,因为各个工种的价格自那以后一直略有下降。

今年的情况还有待观察,今年上半年我在莱茵美因区和鲁尔区的情况非常稳定。
当然,非常重要的是规划师有多少在建项目。
这当然有所不同,比如我只招标一个屋顶,还是同时招标五个屋顶。

合同也可以通过默示行为成立,这是有依据的。因为没有哪个严肃的规划师会在业主通常带来的草图上无法进行成本估算。

这首先意味着要找到一个可行的初步设计方案。

---
我当然不是指预制房屋,这里价格保证肯定不是问题,最终全部是合同问题。当然,这里的设计费用也最低。这里同样可以质疑,是否合理向业主列示相应费用,因为如今有时甚至仅仅在图纸上改改地址。
 

Bauexperte

2010-08-09 14:22:49
  • #6
@ Parcus



在建筑费用超支时,业主通常无法获得额外产生费用的补偿。只有在合同约定且确认了固定价格的情况下,情况才会不同。因此,我在给Faustus博士的第一条帖子中指出,无论如何,融资也应从建筑费用超支的角度留有足够的余地以应对不可预见的情况。



这确实是个好前景。恭喜!



是的,这肯定适用于那些只靠他们的标准样板房获得订单、无法跳出固定模式的供应商。另一方面,对于这类供应商来说,预估的建筑师费用非常低,如果在采用现有设计时将这部分费用计入业主,可能影响也不会很大。

就我负责的范围而言,我几乎记不得有哪个订单没有对图纸做修改;即便是半独立式住宅,原本应该认为调整空间有限,除了建筑体的长宽。最近更常见的是,我们实际上是从一张白纸开始,但无论哪种情况,建筑与结构的费用都会产生。

不过我也是和传统的“砌砖工”一起工作的 :D

此致敬礼
 

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