双拼房屋的土地分割

大家早上好，

我们打算通过一个项目开发商购买一套尚未建造的联排别墅的一半。整个土地面积为567平方米，将通过一位经纪人单独出售。我们选择了较小的一半，另一半预计将被一位投资者购买，该投资者将把这部分出租。现在的情况是，我们必须先购买我们那部分土地，然后才能开始建房。我们认为，土地必须进行实际分割，而不是形式上的分割。然而，项目开发商昨天告诉我，土地分割将在房屋竣工后进行。但我们非常希望在土地购买时，买卖合同中就能由公证人正式确认实际分割。很遗憾，我们没有经验，也不认识可以在购房或建房过程中提供咨询的人士。因此，我的问题是：在这种情况下通常是如何操作的，实际分割通常在什么时候进行？

提前感谢。

你好，Düsentrieb，

这块地应该（我甚至会说“必须”）在你们施工前进行实际分割，否则你们的抵押贷款/融资将基于整块土地。这会引发更多问题，因为投资者可能也会用其土地份额作为融资担保，因此将有两家银行争夺第一优先权，或者首先必须在土地登记簿中设立部分所有权，这会产生额外费用。

此外，建筑完成后再分割土地的费用明显（几百欧元）高于未建设时的费用，因为分割申请时必须制作官方地形图，并且分割许可需要向杜塞尔多夫市缴纳费用（最低约50欧元至最高约250欧元，这里可能是50欧元或100欧元）。

因此，我只会同意该模式，前提是项目开发商承担所有土地分割及公证人/土地登记相关的额外费用，并确保（即承担法律责任）你们不因投资者可能的破产而承担责任，也不会在贷款融资方面遭受任何损失。他绝对会拒绝这一点，而你们不应承担这些风险和额外费用，因为这对你们没有任何附加价值，反而只会带来劣势。没有任何理由迟迟不进行土地分割。

总的来说，强烈建议你们立即进行分割。分割费用较低，且立即明确所有权关系，从而明晰融资状况。

此外，分割手续办理速度也将明显更快 —— 从技术上讲，在新建区对未建土地进行分割可非常迅速完成，几天内即可通过，然后交由测绘局办理。如果土地已建有建筑，则必须等待杜塞尔多夫市的分割许可，测绘局无法先行处理。

真正的问题是公职测量工程师的订单情况，因此建议你尽快处理此事。

此致
敬礼
Dirk Grafe