Kuzorra
2020-08-23 03:18:32
- #1
早上好，亲爱的论坛朋友们，
事情渐渐变得严峻，因此我已经思考了一段时间一个相当重要的问题：我们能否支付到目前为止规划的房屋大小和特殊要求的所有费用？
我们用Excel统计了过去一年半的财务情况，但下面还有一些备注。
我按照置顶的样本进行整理，但有些内容会合并，即使我们自己的融资概览中大部分已有细化甚至更加详细的内容……
关于你们的一般情况：
收入和资产状况：
支出状况：
居住成本：
交通费用：
保险费用：
生活成本：
储蓄情况：
全包含于以上，或者说“我们目前没有特别单独关注”
收入和支出合计：
房产一般情况：
建造或购买费用：(不确定费用分配是否正确)
其他费用：
费用汇总：
必要贷款信息：
（如果有多个贷款部分，请分别说明，并清晰区分不同方案）：
最终问题是：这计划是不是过于紧张？
目前汇总的情况，或者说合理的范围应该是什么？
我们对所有支出和费用均有上调，应该比较安全。未来收入增长尚未计入，也未包含可能的建筑儿童补贴（如果今年项目获批的话），以及KfW还款补助。但自有资金的2万欧初始缓冲够吗？第二个孩子的费用如何预估？问题多多！?!
感谢所有建设性的反馈！
事情渐渐变得严峻，因此我已经思考了一段时间一个相当重要的问题：我们能否支付到目前为止规划的房屋大小和特殊要求的所有费用？
我们用Excel统计了过去一年半的财务情况，但下面还有一些备注。
我按照置顶的样本进行整理，但有些内容会合并，即使我们自己的融资概览中大部分已有细化甚至更加详细的内容……
关于你们的一般情况：
[*]你们是谁？夫妻，有两个孩子（计划目标已达成）
[*]你们多大了？37岁 - 38岁 - 3.5岁 - 2个月
[*]你们职业是？我在公共服务部门工作，我妻子目前育儿假，通常是产品管理/市场营销（主要是医疗领域）
[*]你们工作多少小时？39小时，我妻子目前不工作，预计从2021年10月开始兼职30小时
收入和资产状况：
[*]你们有哪些收入（税前/税后）？我目前税后约3200欧，妻子目前1800欧育儿金，中间有几个月空档，然后兼职25小时约2500欧，全职约4000欧
[*](我目前税级较差，因为我们想通过增加妻子的净收入来提高育儿金，所以我们获得了大量退税（8000-10000欧）。这就是我们目前统计的基础，但我们会调整。)
[*]有多少儿童福利金？408欧
[*]你们有多少自有资金？约140,000欧
[*]你们计划拿出多少自有资金投入房屋项目？120,000欧
[*]幸运的是，我们有机会从岳父母的地块分割出一些土地（约900平方米，其中200平方米是规划外草地）
支出状况：
居住成本：
[*]总计约900欧
交通费用：
[*]保险费62欧（两辆车）
[*]税费10欧（两辆车）
[*]燃油费“正常”约250欧/月（两人通勤），目前（及未来）几乎全是远程办公，因此我估算为50欧
[*]其他110欧ADAC
保险费用：
[*]1260欧（自愿法定保险很贵，呃）
[*]未包括“房屋/建筑保险”（火灾、毛坯建筑等）
生活成本：
[*]2900欧总计
[*]我认为我们之前的假期开销被低估了，未来家庭假期可能需要更多预算。
[*]另一方面，我们高估了费用，因为我没有将许多差旅费用完全抵扣出统计期内的开支，粗略估算约为100欧/月
[*]大儿子的幼儿园费用接近400欧+伙食费（包含在3000欧内），明年起两孩可能会同时去邻镇免费幼儿园，但那是另一回事。总之，我们的财务统计基于三口之家，即只有一个孩子，新出生的婴儿无疑会增加开支，我对这部分作出预测比较困难……
储蓄情况：
全包含于以上，或者说“我们目前没有特别单独关注”
收入和支出合计：
[*]目前总收入约5400欧，兼职期6100欧，之后约7100欧
[*]总支出5292欧
[*]余额：目前基本上持平，否则约800欧，之后更多（减去孩子额外花费）。税务备注见上文……
[*]其中冷租和可放弃储蓄（例如买房储蓄）约700欧，其他无单独列出
房产一般情况：
[*]地块多大？约900平方米，其中700平方米理论可建
[*]尺寸是多少？不规则且不平——我们计划建筑处宽13米到18米，地势稍有坡度
[*]土地指导价多少？根据BORIS为310欧/平方米
[*]新建还是旧房（建成年份），房屋类型？目前有一座旧房，我们计划拆除重建，结构坚固，有总承包商并带地下室
[*]车库？现有一座旧双车库，计划暂时使用（除非建造时妨碍施工车辆通道）
[*]房子多大？（居住面积/使用面积）189平方米/234平方米（计划地下室部分设有两个办公室/客房——我觉得总面积还需重新评估）
[*]完工后地块和房屋市值？需要填写什么，购买价 +/- xxx？我们不会装豪华水龙头……
建造或购买费用：(不确定费用分配是否正确)
[*]土地成本：只计分割测量和公证登记费（无土地转让税）5000欧
[*]配套费用：因已有“可用”房屋，预计较低2000欧
[*]附加购置费用（公证、法院费、土地税、中介费）
[*]建造或购买费用（含建筑师、结构工程师）约335,000欧（房屋含一些初期特殊需求）+ 65,000欧（地下室装修）
[*]翻修及或整修费用约45,000欧（基于拆除和土方报价估计）
[*]建筑附加费用（如房屋接入、地质调查、电力施工等）20,000欧
[*]外部设施/露台、道路、园艺、围栏等10,000欧（基本已有设施，我们也不太热衷园艺）
[*]融资费用（例如手续费或贷款准备费）无
[*]总费用近500,000欧
其他费用：
[*]厨房费用约15,000欧（大致估算）
[*]家具、灯具、装饰我们几乎都有，但肯定还会有追加……
[*]其他“非购置、非附加购置、非建筑或附加建筑费用”可能还会有若干项……
费用汇总：
[*]总费用约520,000欧
[*]可扣除自有资金120,000欧
[*]融资总额400,000欧
[*]贷款比例约77%，但如果计算土地价值20万欧，这部分也计入抵押贷款，贷款比例就降到约57%，听起来还不错
必要贷款信息：
（如果有多个贷款部分，请分别说明，并清晰区分不同方案）：
[*]贷款金额280,000欧+120,000欧KFW 55贷款
[*]贷款类型等额本息贷款
[*]利率（年利率名义或实际）根据不同供应商，约0.8%至1%
[*]固定利率期限根据供应商，介于15年至30年
[*]固定期结束时剩余贷款依供应商和期限不同，从“较多”到“几乎付清”不等，我们也曾计算过30年全额还清贷款
[*]贷款预计总期限依还款额约30-35年
[*]起始还款率约2.5%，依供应商和计算而定
[*]月供在1200欧至1400欧之间，取决计算和供应商
[*]特别还款可能？（请说明额度）基本上都可允许5%
[*]可变还款率？（条件如次数、还款率区间）2-3次免费，有些供应商更多
最终问题是：这计划是不是过于紧张？
目前汇总的情况，或者说合理的范围应该是什么？
我们对所有支出和费用均有上调，应该比较安全。未来收入增长尚未计入，也未包含可能的建筑儿童补贴（如果今年项目获批的话），以及KfW还款补助。但自有资金的2万欧初始缓冲够吗？第二个孩子的费用如何预估？问题多多！?!
感谢所有建设性的反馈！