将农田/预期用地出售给私人而非市政府

大家好，
如果有人能帮忙解答疑惑，我会很高兴。目前我在论坛上还没找到合适的答案……

情况如下：
一位朋友的农田（3300平方米）位于一个即将规划建设的区域。规划图已经绘制，但尚未正式通过。如果市政府买到足够的土地，计划会尽快通过。
朋友已拿到市政府的购地合同，价格是每平方米30欧元。他对建筑用地不感兴趣，打算卖给市政府。他也不想分割土地，因为他已经卖掉了另外两块房产。

由于我在寻找建筑用地，计划以稍高的价格购买这块地，比如35欧元/平方米。我也已经与市政府进行了洽谈，但他们并不太喜欢这个方案……

市政府方面，计划收取100到120欧元的开发费用，建筑用地价格为180到210欧元。

我有几个疑问：

[*]我会受到市政府优先购买权的影响吗？市政府是不是必须至少支付同样的价格？
[*]如果规划图正式通过，优先购买权会有什么变化吗？
[*]如果我想保留700平方米的地，其余卖给市政府，我是否需要将1000平方米扣除，因为即使是自有土地，也要因分摊程序损失30%的面积？

提前感谢大家的帮助。
ernie

我会受到市政府的优先购买权影响吗？

首先必须确认是否存在优先购买权（《建筑法》第24条及以下条款）。规划方案具体在哪里公示？（公示是否已开始或已完成？）

为此，市政府至少必须支付相同的价格，对吗？

如果存在优先购买权，市政府可以介入购房合同，也就是说，他们会按你与卖方协商的条件购买。

当规划方案确定并正式发布后，优先购买权会有什么变化吗？

这个问题无法一概而论。你至少应该阅读《建筑法》第24条。也许你可以更一般性地提出问题或结合规划方案具体说明。

如果我想保留一块700平方米的土地，而将其余部分交给市政府，是否必须将1000平方米的面积计算在内，因为自己的土地也会因分摊程序损失30%？

这取决于市政府的规划方案。很可能计划实施《建筑法》第45条及以下条款规定的土地重新分配。通常按价值分配（第57条）。因此，事先很难计算出面积平衡。

我认为对你来说事情不会那么简单。即使你能够提前并直接购买这块土地，谁会去开发这块土地呢？社区显然没有兴趣以成本价开发这块被他们眼皮底下抢走的土地。如果社区承担开发工作，是不是会聘请一个投资者来负责整个流程，或者社区会委托某人进行开发？我认为在所有情况下，你都不能确定你的土地会被开发，你不会为计划中的开发成本支付x％的附加手续费，也不能保证流程顺利进行。

解决方案：从你的熟人那里买下拥有该农田的有限责任公司。

规划图已经绘制，但尚未批准。当社区购买了足够的土地后，将会尽快批准。

我把这看作是一个明确的暗示，如果你想从中撕下一小块，你会让社区非常不满。你知道这个规划吗，这样你才能“剪切”出一块合适的地吗？

如果我想保留一块700平方米的土地，其余的交给社区，那么我是否必须从中扣除1000平方米，因为自己土地上也因分摊制度失去30%？

至少是这样，没错。但正如 已经说的那样，你只按照这个相当常见的“统一标准”来估算，并不安全，因为分摊也可能是按价值来进行的。不过，把要上交的道路建设及其他公共用地“算进去”的思路在原则上是正确的。

解决方案：买下你认识的朋友的有限公司，这家公司拥有那块农田。

因为一个简单的点赞很容易被忽视，我这次例外地全文引用。

首先非常感谢您的反馈！

我的一位熟人已经和市政当局讨论过将土地潜在卖给我的事——所以我也已经见过了市建筑师和负责的办事员，并且看过了建筑规划图。
这里主要也讨论了选地的问题，虽然还没有确定。在这个建设区里，有几个土地所有者，根据分摊制度，他们希望保留一块建筑用地。
但很快就明显感觉到，卖给我并不是市政当局的首选方案。

关于优先购买权：
这点我其实可以放心：因为我的出价也比市政高，他们很难接受——否则市政当局会损害其他卖家的利益……

关于基础设施建设：
基础建设费用被估计为每平方米100-120欧元。我认为这部分由市政负责……
因为田地横跨在建设区内——怎么会没有基础设施建设呢？

关于购买拥有该田地的有限公司：
到底有什么优势？（除了可能没有优先购买权这一点之外？）

提前感谢你们的耐心和辛苦！

ernie