融资的经验法则

我已经读了好几个帖子。
只是我还不太清楚，有些人是如何评价发帖人等的财务状况的。
（除了经验、逻辑思维等之外）

例如，我知道有一个原则是，房租不应该超过月净收入的三分之一。
你们也这样把这个原则应用到房屋贷款上吗？

这意味着，如果净收入例如是2000欧元，月还款额最多为666欧元。

嗯……这在租房中是指不含暖气费的冷租金。

所以问题是，怎样才能确定自己能负担什么，不能负担什么，又考虑了哪些因素？

用来估算每月还款额是否可行的还款额也被称为“冷”的？这是否意味着暖气费、电费等附加费用仍需另外计算？

没有详细记录所有数据的情况下，自己怎么评价一笔贷款？
肯定有一些参考标准，比如针对某个人口家庭的电费消耗。

我也想知道，这个房产是否同时被视为养老保障，还是通常认为还需要额外储蓄。

最后一个问题，每月净收入的多少百分比，贷款还款不应超过？

还有一个问题。
贷款最长应该多久？
超过某年限通常需要翻修/维修，而这又需要钱，因此可能需要再贷款。

你好 Garfunkel，

没有一个正确的解决方案。你提出的问题会导致各种答案，这些答案或多或少都是正确的。

一个普遍的方法类似于租房，贷款月供不应超过家庭净收入的40%。不论是租房还是购房，像附加费用这样的开销总是有的。电费在租房和买房时也是相同的。

最好的方法仍然是用当前的数据做一张收支表。然后剔除买房时不再有的费用，补充额外增加的支出。这样就知道还剩多少钱可以用来偿还贷款。

另一种方法是用当前的基本租金，再加上为购房愿意放弃的所有开支。比如之前用来积累财富的储蓄额（如果不打算继续的话），还有例如住房储蓄（Bausparraten）等。

贷款的设计应确保在预计收入减少时能够还清。通常这是指退休时间，但如果愿意，也可以提前5年。一个大致参考值是最长30-35年的贷款期限，而且借款人在开始时年龄不应超过30-35岁。时间越晚，月供压力越大。

此外，还有许多其他需要考虑的个别因素。

例子：
拥有畜牧、果园和蔬菜农场的农民可能生活成本比大城市的经理低。
位于艾菲尔山区有亲属的大家庭比追求环球旅行的单身人士的度假费用低。
这份清单可以无限延续。

基本上总是围绕着收支表的计算。

剩下的就是逻辑思考。如果有人告诉我，他不想放弃4周的南非度假或当做纽伯格林赛道周末车的保时捷，那么他每月大约需要存下500欧元。

只要你觉得舒服，而且你的银行愿意给你贷款 ;-)
说实话，我不会把它固定在百分比上，而是看你的生活费用……如果我每个月赚一万欧元，当然没问题拿50%来还款；如果我只有1500欧元，拿出30%都很难。
我曾经读过，尼德萨克森州的平均贷款期限是42年。这肯定是过去高利率时期的原因之一。
比贷款的绝对时间更重要的是，到利率固定期末时的风险——如果贷款余额还很高，利率又上涨，可能会让你陷入困境。
至于你是否把房产当作养老保障，那由你决定——但它在税务上是不可以抵扣的。

你的问题很难回答。这里的建议者往往会借鉴他们的职业经验。通常在互联网上，人们会更加谨慎，因为建议者永远无法完全确定自己是否掌握了所有信息。
每月还款额不应超过收入的30%至40%是一个较为“固定”的原则。但这里也有例外——取决于具体掌握的信息。

我会这样对以下两个例子做不同的评估：
净收入总计：5000欧元
当前冷租金：1000欧元
附加费用：200欧元
当前生活费用：1500欧元
固定支出：1000欧元
每月储蓄额例1：1100欧元
每月储蓄额例2：200欧元

目标贷款月还款额：1700欧元

例2表示他们打算通过调整生活方式来承担购房负担。

对于例1，我会少很多顾虑，因为他过去通过储蓄表现出能够长期自我约束。例2的融资理论上是可行的——但实际上问题在于他能否长期调整之前的生活习惯（几乎将全部收入花掉）。对此，很多人（包括我）都会产生疑虑。

租房附加费用=房屋附加费用（通常需多预留一些）
电费：通常可以按照相同金额估算。搬家后为何家庭用电量会增加？反而可能降低，因为会购买更新的电器。

很多人选择贷款期限，以便退休时刚好还清贷款。
但有些人有不同的人生规划——他们确定当孩子们离开家和退休时会选择缩小居住面积。因此，他们不介意贷款在某部分仍未还清，但通过卖房偿还贷款。这两种模式都可以行得通。不过第二种模式存在风险——如果30年后人生规划改变，或者自住房（无论因何原因）价值大幅下跌，会发生什么情况。

很多人将自住房视为养老保障。退休后“免租”居住确实不错，可以减轻养老金压力（当然维修仍需进行）。许多人除拥有住房外，还会有其他养老投资（如人寿保险、养老保险、Riester养老金等）。

在评估融资时，孩子问题也经常被提出。无子女夫妇建房，常计划日后在“成熟”的房子里组建家庭。这些购房者会考虑当前状况（与融资银行常有的做法类似）。在当前状况下，融资可行。
但如果其中一位长期失去收入来源，会怎样？是否考虑过未来孩子的费用？计划中X时间点后两位父母都能全职工作，通常与现实不符。即使是兼职也很困难——以我们自身情况为例（450欧元工作刚好够用）。希望这段讨论至少能提醒大家不要完全忽略这一点。
顺便说一句，相比于无子女家庭，我对有孩子家庭的建议通常会更少忧虑，因为有孩子的家庭至少对费用已有一定了解（部分了解）。

最后补充一点：这里提供建议的人不怀恶意——即使有时会打破或缩水梦想中的城堡。他们的建议有时可能过于谨慎——但他们真的掌握所有事实吗？
这里提供建议——评价及决定权完全属于潜在购房者本人。