现有物业的翻新——我们通往家的道路

自2017年回到沃尔夫斯堡后，我们一直在找房子。最初租住，以便静心寻找合适的房产并测试中介。

[*]独立的单户住宅（即不包括联排别墅）
[*]尽可能步行可达沃尔夫斯堡、法勒斯莱本或沃斯费尔德的市中心
[*]如果是已有房产，建筑年份需在1960年以后，即使未翻修，只要结构状况值得投资（否则会花钱做劣质翻修，最后还得重新修）
[*]如果是新建房产，需位于有设计理念的住宅区（许多新建区域看起来像样板房小区，摆满了样板房，却没有营造和谐的生活环境）
[*]较大的带实用面积的花园
[*]不要租赁地（此种情况很常见）

这些要求在当地当然价格较高，市场上也没有合适的房源。最初的看房经历也令人失望：

[*]新建小区5年：墙面有裂痕，水渍（来自底板），无人居住，中介说是正常沉降裂缝（但方向错误且裂缝过大），推测：根据规划，地下为波齐多尼页岩，因施工错误现出现地面拱起
[*]同新区8年：土地未实际分割（3栋房分属2块土地），女中介称已实际分割（并提供土地分割文件），邻里纠纷（对业主委员会自主管理非常不利）
[*]50年代住宅区：地窖严重潮湿含霉菌，中介已有外墙防潮翻修报价（连锁概念含抽吸管），费用不高，但地窖高度不足1.8米，无法使用
[*]50年代住宅区：仅持有2年即出售（可能有隐患？），表面翻新（即外观改善，但内部结构仍是原设）
[*]其他几处房屋，细节已记不清（位置、户型、质量、价格均不合适）

2018年初出现了一个不完全符合我们条件，但位于同一住宅区的房源。

[*]建筑年份1958年中期
[*]当时极高的建筑质量和施工水平
[*]为医学博士设计的建筑师住宅（Dr.-Ing.设计，Dr. med.业主）
[*]山坡地，错层设计，带内置车库
[*]远程供暖，隐蔽安装对流器
[*]保养良好，因此翻新适度（浴室铺瓷砖+安装陶瓷，2002年新屋顶，1995年换窗）
[*]庭院整洁，花岗岩铺装
[*]165平方米居住面积+40平方米实用面积
[*]905平方米租赁地，位于死胡同
[*]49.3万欧元

该房屋实际上比我们需要的更大，结构和建筑风格极佳。翻新可行（供应线路易于接近，部分埋在管井中）。租赁地也可接受，因为所有者已提前付清租金（有折扣），所以年租仅约500欧元。租赁权由沃尔夫斯堡市政府拥有，按照规定仅在转让时调整利率（租期内及继承时不调整）。购买土地时按照土地估价减去赎买费用并打85折计算。2017年中土地报价为11.8万欧元（按当前估价约15万欧元）。这对该地区来说是便宜价，中介已计入房价。
虽然如此，我们带专家（非评估师）二次查看后，提出足够理由（墙裂缝、翻新需求），成功议价至42万欧元。公开报价降至43.5万欧元。
经过融资中介，储蓄银行批准融资（租赁权较特殊，当地银行具有经验）。作为20年全额还清贷款可行（租赁合同须至少有效10年），并可能预存一部分土地款作为缓冲。

但问题出在90多岁住户身上。她在寻找老年公寓（一楼，看向湖面）。每周都说距离有空缺只剩几天。最终我们于4月中旬取得预约，最晚12月交房，提前交房亦可。于是确定融资并约定公证时间……

……一周后收到要求会谈（绕过公证员）。侄女和姐妹告知我们预约无效。时间压力太大。公寓未必有空。认为不应强迫老妇搬进养老院。希望购房合同留出更多时间。大约一年（含糊未限定期）。
而我们只有6个月免息准备期，可以接受稍长几个月，但需经济补偿（每月增加1500欧元租金）。反提议按原购价，但入住权留至卖家搬出（类似居住权）。不可接受（涉及严苛规则，最终虽房归自己，老人则难以被迫搬出）。因此仅达成口头协议：我们仍有兴趣，养老院问题解决请通知，如间隙内另有方案亦告知。女中介（VR银行）并不乐观，三位女性难以达成共识非其责任。她材料处理最完善，所需文件均及时补充。

两周后出现新买家。故事寓意：我们成功压价帮他人买下，买主2017年10月入住。

附该房产部分户型图，供他人设计房屋参考：


女中介还说此住宅区大约每一两年才有一处房产出售，其他皆私下交易。自我们入住起，已有三座房屋拆除，改建成双倍大小新楼。另有一栋仅为毛坯，且加建巨大扩建。无一公开销售……
…下一篇继续讲述我们的找房过程及最终如何找到理想房屋。

搜寻继续进行中。

[*]一个新建住宅区在法勒斯莱本近市中心被开发，地块大约600平方米。总承包商出售，需通过公证，采用竞价方式：最低出价395欧元/平方米。到2018年底还剩两个，直接以450欧元/平方米出售了。
[*]另一个新的住宅区正在建设中，整体规划包括设计和“绿色居住”。市中心为多层建筑，边缘区域为联排别墅和独栋住宅。但建设首先从租赁和自有公寓开始。投资者分配自住房位置还在等待。
[*]VR银行实际上在我们居住区还有一个项目。又是一栋建筑师设计的房子，包层平房，包地下室，仍为地役权形式，超大地块（1500平方米），部分为森林覆盖。但遗憾的是超出我们的承受范围：有维修积压（不能立刻入住），近60万欧元，房屋需要核心修缮并有经验的建筑师参与。购买并适当修缮需要约100万欧元。
[*]法勒斯莱本边缘的另一个稳妥项目：80年代的和谐住宅区。保养良好，能立刻使用。维修在未来也不成问题。带产权土地，售价495,000欧元。第二次看房时带有鉴定师，我们以450,000欧元为唯一买家。卖方认为价格不可谈判，后来绕过中介找到买家出售。我们的报价是可谈价且不含3万欧元中介费，否则可能达成协议。
[*]然后进入淡季，几乎没有新报价，少数报价无关紧要（例如50年代房屋，质量最差无任何现代化，仅适合拆除，价格过高且地段不具价值）。

随后我们在自家社区的邮箱投放了传单，说明我们在寻找房产，问是否认识卖家或自己有意出售。确实有房源出售，需要表示兴趣。对于一些看起来无人居住的房产（和邻居），我们寄出了个人地址信件，询问是否愿意出售或是否认识房主。

超过100次投递反应：2个无关回复（“是的，这房空着，但我只管邮箱”，“是的，我知道邻居是谁，但不会说，这是他的问题，如果空着就空着”）。

但后来又有一个迟到的回复，我几周后在邮箱里才发现。（我们使用了预付费号码和临时邮箱，以防之后中介垃圾信息骚扰。）
以下信息被提供：

[*]一栋与公寓在同一条街上的小房子
[*]建于1960年，约125平方米居住面积
[*]产权土地787平方米
[*]地下室带桑拿和“酒窖”，有开放式壁炉（稍微不同的聚会空间）
[*]一层有客厅，厨房，卫生间
[*]二层有卧室和儿童房，淋浴，浴室
[*]2000年新换高质量屋顶瓦
[*]90年代中期的塑料窗户
[*]部分隔热
[*]部分需要装修和维修（如电气系统）
[*]售价45万欧元，私人出售无中介

参观后我们清楚这房子非常合适。大小完全足够，若需要可扩建。维修足够可短期入住，但不过度装修，方便按照个人需求调整。空置约2.5年，因前任房主觉得太小，已新建房屋。卖家无销售压力，希望按理想价出售，愿意等待。最后价格定为435,000欧元，后续流程迅速顺利：

[*]九月底首次看房
[*]十月中起草购房合同，确认融资
[*]十月底合同公证
[*]十二月初付清购房款
[*]十二月中交付房屋
[*]一月初完成产权过户

由于该建筑最初属于下萨克森住房公司，是一处旧地役权地块。地役权合同被第一任房主赎回，但权利未注销。换言之，他后来是自家地役权所有人（“产权地役权”）。第二任房主（即卖家）也从未注销该登记。我们的贷款银行要求注销，此举促使我们在更名时也关闭了地役权登记，现在是“清洁”的土地登记。

两年多空置留下痕迹，但我们在交付前已获准进入花园并进行维护。非常必要，也有意识地承担风险，即使买卖失败，我们为别人免费工作了：

发生了很多事情，留下的时间很少来写这里。请谅解，我尽量做一个小更新。

我们在2018年底，与卖家在中介见面之前，就已经达成了一个共识，允许我们先在花园里整理。我们清楚地知道风险，如果交易失败，我们就白白帮别人免费打理花园，自己也得不到好处。但冬天快到了，事情必须紧急处理。
这些工作起初破坏性很小，即割草、修剪植物。直到公证完成后，我们才做更大的工作（比如把生命树篱剪短了好几米）。这期间，我们已经拿到了房门钥匙，可以进入房子进行测量和检查细节——房子的状况没有被隐瞒。

在产权交接之后的时间段里，我们有一些任务计划在入住前完成：
- 更换水和污水管道
- 为新的电气安装打基础（配电箱/保险丝）
- 为厨房和其他可选房间安装新的电力

其他所有的翻修工作都将在多年居住过程中进行。只有这些工作必须在之前完成。计划的工作尽可能少侵入，并且除了配电箱外，都是由我们自己完成的。刚开始是水路规划：
学习相关知识，确定用水点（考虑中期的浴室重新设计），计算管径（简化用负载单位计算），订购材料。

但图片胜过千言万语——起始状况如何呢？

我们在1995至2000年间“现代化”了浴室。铺了瓷砖，更换了新式速热水器和陶瓷洁具，浴缸和管道仍是原装。


长期想法：保持浴缸，淋浴间放到靠近厕所的位置，拆除坐浴盆，把厕所移到坐浴盆原位置（现在热水器的位置）。

我们的计划：洗手台下方有一个底座，从门进来应当有水和污水管连接洗脸盆和浴缸。于是计划在门口凿墙，在那里连接新管道。靠厕所这一侧拆除坐浴盆，打开预制隔墙，重新安装厕所。

唉，我们当时多么天真，事情看起来多么简单。

剧透：管道位置明显低了很多，水源也不在预期位置。
(2018年12月15日)
(2018年12月24日)
为了取出旧管子并腾出新管道的空间，整个底座一直到浴缸都得拆除。
之前的现代化改造中，改动很少——原来大概有两个洗手盆：
(2018年12月25日)

清理干净，恢复了沥青防水层：
(2019年1月3日)

几个月后，这里成了管道拼图的地方。除了污水管（DN50），还得装冷水管、热水管和循环管。所有管道都必须装进这个小底座，因为新的预制隔墙只会在浴室重新设计后才安装。管道设计为中央供水的，但要暂时连接到新的且重新放置的速热水器。

(2019年3月16日)

一个大问题是找到与旧瓷砖相似且尺寸合适的瓷砖：

(2019年3月24日)

最终，所有东西都得藏在WEDI板后面，并为浴缸设计一个替代用水点（墙面不能再凿开了）。

(2019年3月28日)

图片满了……后续帖子继续。

事先说明：由于工作繁忙，我使用了Raupiano排水管和Rautitan稳定饮用水管。尤其是滑套技术真的非常傻瓜式，适合外行人使用。此外，我为工厂编程/启用了足够多的机器和质量控制系统，因此我了解质量，基本上每一根安装的管道都曾以某种方式与我的设备有关。能够手握以前工作成果的产品，这种感觉也非常好。

家庭方面，我年轻时曾体验过生活在一栋多年翻新的房子里。对于专业问题，我还有我的父亲（建筑师/土木工程师）、母亲（景观规划师）、妻子（工学博士）以及我自己作为信息工程师。

继续说WEDI板：
（2019年3月28日）
（2019年4月2日）

为什么要换新的即热式热水器？原因是：它放在浴缸上方的位置并不合适。

（万能创可贴真是无所不能。）

现在铺上新瓷砖，并用颜色和旧瓷砖形成对比：
（2019年4月14日）

并给浴缸重新上色：
（2019年4月17日）

硅胶缝隙，水龙头……
（2019年4月20日）

然后重新安装洗脸盆，搬家毫无障碍——就在2019年4月23日准时完成。与此同时，还有许多其他工作。例如浴室对面那边的卫生间必须重新接管。所有管道还得从某处拿来。还不能忘记清理一栋交接时空置的房子（这要清理很多东西）以及电气工作。
后续还会有更多内容……

唉……我觉得我会把浴室完全拆掉重新做。至少地砖是这样。

我很好奇接下来会怎么样。

我完全同意 的观点——你们付出了很多努力，完全拆除重做其实不会花费更多，只是当然这总是个成本问题。你们保留了天花板上的镶板吗？如果保留了，是不是给它们重新刷漆了？但无论如何，感谢你们分享你们的工作！我觉得你们能够用照片来记录，这一点非常好；随着时间的推移这会非常有用。大家都应该这样做。