登记土地抵押，并在以后增加/更改？

大家好，

我们打算近期购买一块土地，需要为其中一小部分进行融资。

还款将在2到3年内完成。该土地届时也将作为自有资金，用于日后建房，外加其他资金。不过我不确定通过设置地役权融资是否合理，或是否应该选择利率较高的普通贷款。

据我了解，购买土地时需要一次性承担地役权登记费用（公证和土地登记约900欧元），之后在房屋贷款时再提高地役权贷款额度，这将额外花费约2000欧元（根据网上计算器）。还是说日后提高现有地役权贷款额度会更划算？

根据我的计算，地役权融资的利率优势已不明显，因为没有现有地役权的情况下整体登记费用更低。如果我想在另一家银行贷款建房，也可以省去注销费用。虽然这种情况相对不太可能。

我的理解正确吗？还是我有什么思路上的错误？

祝好
Chris

当该 Grundschuld 不再计入本金时，不需要进行注销，而是以低成本进行转让。Grundschuld 费用无法节省，也不会产生额外费用。已登记并已支付的 Grundschuld 将按比例用于后续需求，使用并减少需登记的新 Grundschuld 需求。

涉及的金额是多少？你如何设想还款/偿还金额？

你好，一种方式是[Grundschuld Abtretung]。通常银行之间会这么做。他们没有义务这么做。这对你来说意味着，如果你为后续贷款融资，你需要承担注销和重新登记的风险。融资银行只需出具注销批准。要融资的金额是多少？也有利率便宜的分期贷款。

对用于融资该房地产的通常应登记的无纸质担保权的转让，银行之间将有99.9%的同意率。

我认为注销义务的风险几乎为零，相应地，已登记的无纸质担保权不能转让或无法转让的风险也几乎不存在，前提是该担保权已不再有效！

你能给银行提供除抵押品之外的其他担保吗？寿险保单？债券？到期储蓄合同？
这样利差会大幅缩小。举个例子，我们的等额本息贷款用土地抵押担保，利率1.25%。消费贷款到期偿还，寿险保单秘密转让，利率1.75%。我们就是这样融资买房的，五五开。寿险结构今年还会有进账，将偿还我们一半的债务。
你也有类似的东西吗？那就拿去抵押地，保持土地无负担。那样土地就完全是你的了。你知道，有比没有强。
如果你没有，且谈的是2万到3万欧元的贷款需求，跟银行聊聊，看他们还有什么其他建议。你提到的公证费和法庭费用我觉得过高，你是从哪里听来的？ 卡斯滕

感谢大家的众多回复。

以下假设：

购买价格：55k
登记的抵押权：20k

总费用：1,271.44欧元

其中已包含购房合同的公证费用。

现在我们接下来将进行房屋贷款。抵押权需要更新。新抵押权，大致估算为250k
旧抵押权20k

新登记和注销费用：1,607.14欧元
转让费用：180.83欧元

不过转让只有在我选择另一家银行时才有效？

现在算一下，如果我在土地上没有抵押权：

土地购买：总费用：973.44欧元
房屋贷款抵押权：总费用：1,489.98欧元

节省大约416欧元

实际的建筑成本和抵押权登记费用当然会相应更高。

现在说说真正的废话：

土地融资抵押权需要通过正规房屋贷款进行。可笑的是，约20k的小金额利息居然很高。银行要赚钱……例如邮银银行2.79%。5年期限，无提前还款，最多5%偿还？最终利息5k欧元……笑了。

简单的分期贷款3.7%，3年内还清，可能更快，利息约1.6k。

我的主办银行一般拒绝这种小额土地抵押权贷款，金额太低。所以我们干脆用分期贷款解决了，挺好。

有人可能会摇头，为什么我为这点钱搞这么多麻烦。但这就是一次短途度假，没付出就没收获。