作为附加的房地产——以获得良好利率的保障

尊敬的建房者您好，

我已经在论坛和整个互联网里搜索过，但还没有找到满意的答案。因此，我现在满怀希望地向这里的群体智慧求助，希望借助大家的经验。

我们打算建房，正如我想大家一样，都面临着一个大问题，那就是我们如何在经济上承担这个项目。

因此，我们的第一步是在网上认真学习，以了解通常会预计哪些费用。
我们列出了收入，并尽可能诚实地对比了开支，觉得对我们每月可以承担的贷款金额有了相当清晰的印象。我们必须进行全额贷款，也就是说，并非只贷款100%，而是所有的资金！

经典的做法是将购置的土地和房屋作为抵押物，抵押给银行，直到贷款还清为止。对于我们这样的全额贷款者来说，意味着我们必须接受比那些能够自掏腰包支付建房附带费用的人更差的贷款条件，因为对银行而言我们的风险更高。

这整个事情的关键就在于银行如何评估你的信用，也就是最终给你的评分。这里，我的问题也正是在此：

我们，也就是我的家人，拥有一些出租的农田。具体来说，是我母亲拥有，她愿意支持我们的建房计划。除了从这块土地获得租金收益外，我们自己并不使用这块土地。因此，一个可行的方案是将这块土地作为抵押物提供给银行，以获得更好的信用评分，从而拿到更优惠的贷款条件。

网上有各种说法：
- 一方面，过去几十年来农田的价值稳定增长，是一种极好的投资（拥有者通常不会轻易出售 => 因此对银行来说应该是个诱人的担保品，不是吗？）
- 另一方面，通过土地抵押权 / 抵押贷款，很容易用农田作为额外抵押，向贷款方获得更好条件。

但我找不到任何关于有人在建房时用此类资产作为抵押物的真实案例，也不知道银行是否接受这类抵押……似乎都只是理论上的东西？

请问论坛里有人有相关经验吗？
如果有，这对你们的贷款条件有何影响？
银行如何评估你们的土地？是直接按农业协会评估的（平均）价值全额认可，还是打了个比如说20%的折扣？

期待大家的建议。

此致
Sacul

嗯……不知道，除了那个提示，说这根本不是你们的国家，而是你母亲的国家。

在这里大家还没确定之前，或者等到周末你们还一无所知，我建议如果我是你们的话，最好还是和你们的本地银行商量一下，看看银行这边有什么可行的选项。

我有个熟人也有很多农田，但上面有一座老谷仓和一座已过户的旧父母房子……银行认为那些一文不值，因为面积很大，银行担心他们卖不出去……祝你们好运。

你好！

首先说明一些基本的情况。无论你（或你的母亲）是否拥有农田，都不会影响你的（信用）评分，因为这并不计入评分中。即使在低于80%的融资条件下，个人（正常的）信用也只会受到很少影响，除非涉及一些普遍的禁忌标准。但超过这个比例时，就会变得相关。

你母亲的土地当然可以作为额外的担保，前提是银行愿意接受。在直销银行，这通常不会轻易被接受，大型银行可能会觉得这过于特殊，而储蓄银行如果不是大城市的储蓄银行，而是以农村地区为主的区域储蓄银行，你可能会更有成功的机会。我认为你在人民银行、合作银行甚至农民银行会获得最大的成功。在那里，你可能找不到一流的网络利率，但可以获得一个在一定程度上合理认可额外担保的利率。不过，为了达到合理的效果，担保面积不应只有10,000平方米。

你好，请告诉我们你的财务状况，以便我们评估你们的计划。否则，我同意前面发言者的观点，农田是必须拥有的。作为更好利率的抵押品，或者用于支付更高的附加费用或家具的融资，它的作用有限。最合适的是在熟悉你们地区的本地银行办理。

大家早上好，先感谢大家提供的信息和意见。

我尝试回答你们的提问：

是的，这块土地属于我妈，但我更倾向于一种结构，她在那里登记一笔土地抵押权并将其转给我，或者仅为我提供担保（我其实不希望她把自己的房子等抵押……这块土地对我们私人来说风险更小，因为我们自己不再耕种，最坏情况下租赁合同会终止）。

实际上大约有10公顷，也就是1万平方米……我们并不算大地主，这点没错。但如果相信我在网上的调研，土地的需求量非常大（不仅是农民，连外部投资者也是如此）。这也反映在农业委员会确定的价格上。

我引用一下：
“……农用地的购买价格又开始上涨。去年每公顷平均价格为44531欧元（即每平方米4.45欧元），这是由州统计局昨日公布的。比2015年上涨了整整15%……”

有数据（虽然不完全规律）从70年代开始，彼时价格约为12800欧元/公顷，自那时起价格只呈上升趋势。

具体来说，我希望需求的增加（意味着易于转卖/变现 => 是银行看重的好指标）以及高且稳定的价值，会明显影响贷款条件。10公顷约40万欧元，总共约400,000欧元，差不多是我们计划融资的总额。

在此处如果我把术语（信用等级）弄混了，请多包涵……正如我说的，我们刚起步，我还不太熟练。由此，感谢你们的指正。

关于本地银行的建议不错，但我因工作原因已离开家乡，需要看看何时可以预约。原则上我会打个电话尝试联系。

我今天和我工作单位的员工银行有个约，会在那儿算算账……我想那时我可以给你们更全面的个人情况反馈。所以这个问题我想稍微往后推，但还是感谢你们愿意在这方面帮助我。

致以问候
Sacul