银行面谈前的问题

在银行面谈前我还有几个问题。

我想带着一个银行文件夹去，里面展示成本、自有资金和我们的月度资产负债表。
另外，我们还会从预制房屋制造商那里获得一些有关能源效率、面积计算等方面的信息。

我还不确定的是
a) 自行完成的工作
b) （不可）融资的费用

a) 自行完成的工作如何填写？
除了浴室的地砖和墙砖外，我们想自己完成所有的墙面、地面和天花板（按照房屋建筑公司的Q2标准）。
同样，在房屋搭建完成后的外围设施方面，我们也打算自己动手。

我想把自行完成的工作作为自有资金纳入。
预制房屋供应商给了我他针对这些项目预估的价格（他也可以做交钥匙工程），并且分出了材料和人工费用。

材料部分很明确，无论是自己做还是别人做都需要购买。

我打算把供应商对于这些项目的人工费用直接作为自有资金纳入。

自有资金 人工费用
墙面 / 天花板 = +6,124 欧元
地板 = +4,456 欧元
外围设施和停车位 = +3,000 欧元

但我是否也必须在成本中加上相同的数值，以便最终在成本上实现零和游戏，从而只是自有资金部分相对于总额增长？

即使它们不作为“实际成本”产生，但却是房屋“价值增加”的体现？

听起来有点奇怪，但反过来我觉得更不合理。
不把它们计入成本，却又从自有资金中扣除。

b) 什么费用不能融资？
土地购置税、公证费、地役权登记费和家具/厨房我很清楚。这些必须用额外的自有资金支付，银行对此毫不关心。
但是像土地勘测报告、测量服务、建筑用水和电、找平层干燥等费用，可以计入融资成本。

但像以下这些情况呢……
- 建筑阶段的利息
- 建筑职业工会的缴费（针对自行完成的工作）
- 建筑阶段的保险
- 道路封闭费
- 灯具（算家具吗？）
- 网络设备（如嵌入墙内的布线和插座）
- 网络设备（配线架、机柜、机架交换机）
……怎么样？

这些也不完全是直接对房屋“增值”有帮助的吧？

谢谢你们的意见。

你好 HB，

关于 a)

如果你想把自有劳动计算在内，那么正如你自己所说，必须既将其作为成本列出，也作为自有资本。所谓的零和游戏。同样你必须在成本端考虑材料，因为正如你自己发现的，这些东西并不是免费的。

如果这三个提到的项目纯粹是人工成本，那么我们讲的是270-450个工时。我们就取中间值360小时。这是专业人员的工作时间。所以，除非你正好是油漆工、抹灰工、瓦工、地毯铺设工、园艺师、道路与园林施工人员，否则你最好至少把这个时间翻倍。也就是说，我们这里讲的是720小时。这相当于45个周末（2天，每天8小时）或者连续90天的一人工作时间。对于一名IT顾问来说，这是相当大的数字。我认为你的休闲时间更可能是少而不是多。

请不要高估自己，因为这最终只会让你们自己更懊恼。

关于 b)

原则上对银行来说，没有什么是不可融资的。问题总是：以什么利率和什么担保。

在我看来，你提到的那些可能有疑问的项目基本上是可以一起融资的，但！如果因为像灯具或者一个200欧元的19寸机架这类东西而出现问题，那么你们或许应该重新考虑整个项目。

基本原则是：自有资本越多越好。你们不应该只谈大约1000或2000欧元的问题。把这些看作是个人爱好/家具需求，尤其是关于一点点网络设备和灯具的部分。

我们上周刚刚进行了银行面谈，他们向我们解释说，他们大约认可10%的自有资金作为固定比例，如果想要更多，就必须详细说明：手工职业、家庭中有手工艺人等……

关于b: 基本上一切都是可以融资的。这主要取决于你的收入。我们的收入相当高，银行为我们提供了100%的融资，利率非常低，并通过一笔次级贷款同时覆盖了附加费用和厨房等，以避免动用我们的自有资本基金。但最终我们还是决定用自有资金支付所有的附加费用、厨房等，只为纯购房款融资。这纯粹是一个成本问题，必须个别计算。

感谢确认将自有劳务也计入费用。

关于施工，确实我们现在还没有用工时来体现“价值”。不过我们基本上是积极乐观的，相信自己能够完成。我本人不是那种特别懂装修的人，但刷漆我会做。其他工作我也会帮忙。我们大部分工作计划三人完成，其中公公正好退休，房子内部装修也到了准备阶段。他和嫂子已经一起装修了好几个房间，比如一个卫生间也在两周内自己动手完成（卫生间部分我们是由建房公司做的）。我肯定会请几周假，那年本来也没计划旅行。我通常还有些加班时间，加上远程办公，我总体来说比较灵活。

（通常的）计划是在交房后三个月左右搬进来。期间也会有成品房公司的内部施工，一旦找平层干了，我们就可以开始动工。网络和卫星信号线我们打算在房子交付的前两天装入，那时天花板和墙壁还敞开着。电工也是在这两天完成工作。

我们大约有两个月时间让房子适合居住。并不是每个房间都必须在搬家前完工，虽然这样会减少灰尘比较理想。第二个儿童房暂时还不需要，没房间暂时也可以。办公室也不是特别关键，因为我可以随时到邻居家（公婆家）用笔记本电脑上网。

不算外部设施，按你的平均值算，也只有280小时，也就是17个周末（每个两天、每天8小时）。三个人分摊的话，只需6个周末。连续六个星期末高强度工作压力确实很大，但正如我说的，并不需要所有东西在入住时都完成。顺便说一句，周中工作（公公退休我请假）也可以分担周末工作量。

即便搬家时间推迟，我们隔壁也有免费住处，还有个地下室可以暂时存放东西。

所以，是的，会很紧张，但这不是什么决定性的问题，有备用方案，我觉得没必要改变计划或外包。

也感谢你评估你们银行接受10%自有劳务。我不太确定这10%是指哪个基数（总成本、可融资制造成本、贷款金额），但即使是按贷款金额，我们的自有劳务也不到10%。

关于b）
也感谢你的评估。我有一份比较详细的预算，但向银行只打算提供摘要。我不想把不能融资的费用“藏”起来。看起来每个银行处理方式不太一样（公证/地税除外），我会坦诚相告，等待银行是否愿意把这些费用计入贷款额。这也不是说我们承担不起这些费用，单笔费用虽然不大，但加起来也不少，根据不同方案，可能会导致融资中的自有资金多出或少出5000欧。这可能对整个贷款期限的利率有影响。我们的自有资金比例大约在20%左右，具体在19%-21%之间，这取决于我为那些“不可融资项目”保留了多少自有资金。有些在线计算器显示，当自有资金超过20%时，你的利率类别就会改变。

每个对融资有良好感觉的银行顾问，即使是81%的融资，也会变成79.9%的融资。这不应该是你们的担忧，尤其是你毕竟并不完全了解银行的抵押价值。

知道了。

我们的第一次银行预约定在了23.03。
我们拭目以待 :-)